저는 이번 글에서 2026년 2월 대법원이 선고한 중요한 판결의 핵심 내용을 정리합니다. 창원의 오피스텔 신축·분양 사업에서 신탁회사는 관리형 토지신탁 계약으로 분양자 지위를 맡았고, 수분양자는 2018년 공급계약을 체결한 뒤 입주예정일을 2019년 12월로 고지받았으나 시공사는 자금난으로 공사를 중단했습니다. 입주예정일로부터 3개월이 지나도 준공되지 않자 수분양자는 해제권을 행사하고 계약금 반환 등을 요구했습니다. 신탁회사는 첫째로 시공사의 지연이 자신의 탓이 아니라는 점을, 둘째로 계약서의 ‘신탁재산 범위 내에서만 책임’이라는 특약으로 자신들의 책임을 제한하려 했습니다. 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 분양계약서에 명시된 입주예정일은 신탁회사가 분양자로서의 인도 의무의 기준일이며, 시공사 선정과 공사 책임이 신탁회사의 역할에 포함되므로 입주 지연에 대한 책임은 신탁회사 측에 귀속됩니다. 신탁계약 내부의 준공기한은 당사자 간 기준일에 불과하고 수분양자와의 관계에서 책임 면제를 가능하게 하지 못합니다.
가장 중요한 쟁점은 책임한정특약의 효력 여부였습니다. 이 특약이 유효하려면 수분양자에게 구체적이고 상세한 설명이 있었어야 하는데, 신탁회사는 그 설명의무를 다하지 못했습니다. 계약서 말미의 설명 여부를 확인하는 서명란은 포괄적이며, 분양 홍보 과정에서도 해당 특약의 존재나 효과를 별도로 설명했다는 자료가 부족했습니다. 따라서 대법원은 책임한정특약이 계약 내용으로 주장되려면 설명의무 이행을 입증해야 한다고 판단했고, 신탁회사는 이를 입증하지 못했습니다. 결과적으로 신탁회사는 고유재산으로도 위약금을 지급해야 한다고 확정했습니다.
이 판결의 핵심은 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산 범위 내에 한정해 책임진다는 약정이 원칙적으로 약관법상 설명의무의 대상이 되는 중대한 내용에 해당한다는 점입니다. 특별한 사정이 없으면 수분양자는 그 내용을 사전에 충분히 이해하고 예측할 수 없으며, 설명의무를 충족하지 못하면 그 특약은 효력이 없게 됩니다. 향후 유사한 분양 사건에서 신탁회사가 책임한정특약을 내세우려면 반드시 설명의무를 이행했다는 증거가 필요합니다. 반대로, 시공사의 문제로 인한 공사 지연이라도 분양자인 신탁회사는 수분양자에 대한 책임을 지게 됩니다. 이 판결은 관리형 토지신탁 구조 속에서 수분양자를 보호하는 중요한 방향을 제시합니다. 전문 분석과 1·2·3심 비교, 신탁법상의 유한책임신탁 제도와의 상세 비교는 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다. 전문 보기 - 장재호 변호사 법률 블로그: https://korealawyer1.tistory.com/1
