피펜매거진의 26년 6월호는 글로벌 인플레이션과 금리 상승 속 가계부채와 주택시장에 대한 각국의 대응 차이를 분석한다. 한국은 차주 단위 DSR 규제와 다주택자 대출 억제 정책으로 가계 부채 총량 관리에 집중해 왔지만, 이는 실수요자의 주거 이동 사다리를 좁히고 금융상품의 다양성을 저해하는 부작용을 낳고 있다. 반면 선진국들은 규제의 일률성보다 조세 제도, 상환능력 평가의 유연성, 장기 금융상품의 개발로 시장 자율성을 높이고 있다.
영국, 미국, 캐나다, 호주, 일본의 사례를 비교한다. 각 국가는 80%에서 95%에 이르는 높은 LTV 허용 범위와 더불어, 차입자의 직업적 잠재력, 자산의 질, 생애주기를 고려한 스트레스 테스트를 복합적으로 활용한다. 예를 들어 미국은 신용점수와 현금 보유 여부에 따라 DSR을 넘어서는 한도를 인정하고, 영국은 총량 규제와 함께 미래 소득이 확실한 직종에 대해 대출을 적극 지원한다. 캐나다는 금리 상승 시 기존 차입자의 대출전환을 완화하고, 호주는 고가 자산 소유자에 대한 면제를 적용한다. 이들 정책은 자본 공급의 지속성과 차입자의 안정성을 동시에 도모한다.
다주택자 규제도 다르게 운용된다. 영국은 다주택 임대인의 대출 이자 비용을 제한하고, 호주는 손실을 일반 소득에서 공제하는 제도를 활용한다. 캐나다는 외국인 자본의 주택 매입을 제한하는 방식으로 수요를 관리한다. 생애 최초 주택구입자에겐 미국의 FHA 모기지나 영국, 호주의 보증 제도가 혜택으로 작용한다. 대출 만기를 연장하는 혁신도 두드러지는데, 일본의 플랫 50, 미국과 영국의 40년 만기가 대표적이다. 비소구형 대출의 확대와 주거지 대출에 대한 소득 공제 혜택 역시 중산층의 자산 형성에 기여한다.
한국은 현재의 획일적 DSR 중심 규제를 벗어나 유연한 예외와 자산질 평가를 반영한 신축적 대출 기준이 필요하다. 다주택자 관리도 조세와 규제의 정교한 결합으로 전환해 시장 수익률을 조절하는 방향으로 나아가야 한다. 더불어 미국의 MBS 기반 시스템이나 초장기 고정금리 인프라를 확충해 금리 변동 위험을 가계에 전가하지 않는 구조를 모색해야 한다. 이러한 방향은 부동산 금융의 혁신을 통해 국민의 건전한 자산 형성을 돕는 정밀한 시장 설계로 이어질 수 있다.
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