상가 임대차계약을 체결하기 전에는 보증금을 지키기 위한 핵심 확인이 3가지로 압축된다. 먼저 계약 전 확인할 서류는 등기부등본과 건축물대장으로 구성된다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 발급해 소유자 이름이 계약 상대방과 일치하는지 확인하고, 을구의 근저당이나 가압류 여부를 점검한다. 근저당 설정 금액이 크면 경매 시 보증금을 회수하지 못할 위험이 있다. 건축물대장은 정부24에서 무료로 발급받아 건물의 공식 용도가 ‘근린생활시설’인지 확인하고, 위반건축물 여부도 반드시 점검한다. 특히 건물 용도가 ‘창고’나 ‘주택’일 경우 음식점이나 카페 영업이 불가능할 수 있어 계약 전 주의가 필요하다.
다음으로 임대인 신원과 계약 권한의 확인이 필수다. 등기부등본의 소유자 이름과 계약 상대방의 이름이 일치하는지 직접 대조하고, 신분증으로 이름을 대조한다. 대리인 계약 시에는 위임장과 임대인 인감증명서 원본이 필요하며, 법인 임대인은 대표자를 확인하기 위해 법인등기부등본을 확인한다. 계약서에 서명하는 사람이 실제 건물 소유자인지 반드시 확인해야 하며, 소유자와 계약 상대방의 이름이 다르면 계약의 효력이 약화될 수 있다. 대리인과의 계약일 경우 사본은 효력이 없고 원본 수령이 필요하다.
현장 실사에서 꼭 확인할 내용은 현장 상황에 반영된다. 실제 면적은 줄자로 직접 측정해 계약서 면적과 차이가 있는 경우가 많으므로 즉시 협의가 필요하며, 전기 용량은 분전함의 용량(kW)을 확인한다. 카페나 주방은 최소 30kW 이상이 권장된다. 누수나 균열 여부를 육안으로 점검하고, 주요 하자에 대한 수리 책임은 특약사항에 분명히 명시한다. 간판 설치 여부는 건물주나 관리소와 사전 협의가 필요하며, 계약서에 허용 여부를 반영한다. 주차 여부도 현장을 방문해 확인하고, 필요한 경우 주차 가능 대수를 계약서에 명시한다. 현장 확인 결과 면적과 실제 간극은 드물지 않으므로 중요한 하자는 즉시 특약으로 정리해 두는 것이 바람직하다.
