상가임대차보호법은 경제적 약자인 상가 임차인을 보호하기 위해 제정된 특별법이다. 민법보다 우선 적용되며, 모든 임대차에 적용되는 게 아니라 환산보증금 기준에 따라 달라진다. 적용 대상은 사업자등록이 가능한 건물을 영업 목적으로 임차한 경우로, 주거용 건물은 주택임대차보호법이 적용된다. 규정은 강행법으로 임대인이 불리한 조항을 계약서에 담아도 무효로 본다.
환산보증금 계산식은 보증금에 월세의 100배를 더하는 방식이다. 예시는 보증금 삼천만 원에 월세 이천만 원일 때 환산보증금은 2억 3천만 원이 된다. 지역별로 전면 보호 여부를 가르는 기준은 2024년 현재 서울 9억 원 이하, 수도권 과밀억제권역·부산 6억 9,000만 원 이하, 광역시·세종·일부 도시 5억 4,000만 원 이하, 그 밖의 지역 3억 7,000만 원 이하로 정해져 있다. 기준 초과 시에는 일부 조항만 적용된다.
보호 범위는 환산보증금이 기준 이하일 때 전면 적용이고, 초과 시 대항력과 계약 갱신 청구권, 권리금 보호는 여전히 적용된다. 다만 임대료 인상 5% 상한과 소액임차인 최우선변제는 기준 이하에서만 적용된다. 2013년 법 개정으로 대항력·갱신청구권·권리금 보호의 적용은 기준과 무관하게 모든 상가 임차인에게 확실히 주어지며, 다만 인상 상한과 최우선변제는 예외적으로 적용된다. 적용 기준은 계약 체결일을 기준으로 하며 법 개정으로 소급 적용은 없다.
