계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아니다. 이를 받지 않으면 건물이 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 계약 직후 반드시 해야 할 3가지를 순서대로 정리한다.
확정일자 받는 법 — 보증금 보호의 첫 단계. STEP 1 계약서 + 신분증 지참 임대차계약서 원본. STEP 2 주민센터·등기소 방문 수수료 600원. STEP 3 확정일자 도장 수령 우선변제권 확보. 확정일자란 계약서가 해당 날짜에 존재했다는 것을 공적으로 증명하는 도장이다. 건물이 경매로 넘어갔을 때 받은 날짜 순서대로 보증금을 돌려받는다. 받지 않으면 후순위가 되어 보증금을 잃을 수 있다. 방법은 간단하다. 임대차계약서 원본과 신분증을 들고 가까운 주민센터나 등기소를 방문하면 된다. 수수료는 600원이다. 계약 당일 바로 받는 것이 가장 좋다. 팁: 인터넷등기소에서 온라인 신청도 가능하다. 방문이 어렵다면 온라인으로 처리하면 된다.
사업자등록 타이밍 — 언제, 어떻게 신청하나. 계약일로부터 20일 이내 사업자등록 신청 권장. 등록을 완료하면 임차인으로서 공시 효력 발생 → 제3자에게 대항 가능. 홈택스 온라인 신청 또는 세무서 방문. 업종별 허가·신고 필요 여부 사전 확인(음식점·학원 등). 사업자등록은 세금 신고뿐 아니라 임차인 보호 측면에서도 중요하다. 상가건물임대차보호법상 등록을 마쳐야 임차인으로서 제3자에게 대항할 수 있는 권리가 생긴다. 확정일자와 함께 처리하면 보증금 보호 효력이 완성된다. 주의: 음식점은 영업신고, 학원은 교육청 등록 등 업종별로 별도 허가가 필요하다. 이와 별개로 진행해야 한다.
상가건물임대차보호법 적용 조건 확인. 지역 환산보증금 기준 적용 여부를 확인한다. 서울 9억 원 이하 보호법 적용, 수도권 과밀억제권역·부산 6억 9천만 원 이하 보호법 적용, 광역시·세종·파주 등 5억 4천만 원 이하 보호법 적용, 그 외 지역 3억 7천만 원 이하 보호법 적용. 기준 초과 시 민법만 적용(보호 제한). 환산보증금은 보증금 + (월세 × 100)으로 계산한다. 예를 들어 서울에서 보증금 5,000만 원, 월세 300만 원이라면 환산보증금은 3억 5,000만 원이 된다. 서울 기준 9억 원 이하이므로 보호법이 적용된다. 기준을 초과하면 계약 갱신 청구권, 권리금 보호, 임대료 인상 제한 등 보호법의 핵심 혜택을 받지 못한다. 계약 전에 반드시 계산해보고 적용 여부를 확인해야 한다. 환산보증금 계산 공식은 환산보증금 = 보증금 + ( 월세 × 100 )이며 예시는 보증금 5,000만 원 + 월세 300만 원 × 100 = 3억 5,000만 원이다. 확정일자는 계약 당일 주민센터·등기소에서 받는다(수수료 600원). 사업자등록은 계약일로부터 20일 이내에 마쳐야 대항력이 생긴다. 환산보증금은 보증금 + (월세 × 100)이고 지역별 기준 이하면 보호법 적용이 유지된다. 서울 기준 환산보증금 9억 원 초과 시 민법만 적용되어 보호가 제한된다.
