대항력과 확정일자 — 상가 보증금 지키는 가장 확실한 방법

상가 보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 대항력과 확정일자다. 사업자등록 신청 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 확정일자를 받은 날부터 우선변제권이 발생한다. 둘 다 계약 당일 처리하지 않으면 근저당 설정이나 경매가 시작될 수 있다. 수수료는 600원이며, 처리 시간은 약 30분이면 충분하다.

대항력은 건물주가 바뀌어도 영업을 계속할 수 있는 권리다. 건물 인도와 열쇠 수령, 입주 후 사업자등록 신청을 마치면 다음 날 0시부터 제3자에게 대항할 수 있다. 등기를 하지 않아도 된다. 마포구에서 카페를 운영하던 지수 씨 이야기가 대표적이다. 새 건물주는 임차인을 내보내려 했으나, 대항력이 있어 계약 기간이 끝날 때까지 영업을 유지했다.

확정일자는 경매나 공매 시 보증금을 먼저 받는 권리다. 대항력과 합쳐야 보증금이 완전히 보호된다. 방법은 간단하다. 관할 세무서를 방문해 임대차계약서 원본을 제출하면 세무서 직인과 날짜가 찍힌다. 수수료는 600원이고 인터넷 신청도 가능하다. 다만 확정일자 기준일은 계약일이 아니라 받은 날이다. 계약 당일 즉시 받는 것이 안전하다. 업종이나 주소가 바뀌면 즉시 정정신고가 필요하다. 전차인은 확정일자 효력이 없으니 직접 계약 여부를 확인해야 한다.