올해 전국 공동주택 공시가격은 평균 9.16% 올랐고 서울은 18.67% 상승해 역대 고도 상승에 해당한다. 이는 현실화율이 동결된 채 시세가 오른 만큼 공시가격도 함께 올랐기 때문이며, 2022년 이후 최고치다. 공시가격은 재산세 종합부동산세 건강보험료 기초연금 수급 자격 등 60여 가지 행정 지표의 출발점이므로 내 보유세에 직접적 영향을 미친다. 다행히 현재가 공시가격을 낮출 수 있는 유일한 기회이며, 4월 6일 prior 의견 제출이 가능하다.
재산세와 종부세는 같은 공시가격을 기반으로 계산되지만 구간별 공시가격에 따라 다르게 부과된다. 재산세는 7월과 9월에 나눠 부과되며, 종부세는 일정 기준을 넘으면 12월에 고지된다. 재산세에서 이미 납부한 금액은 종부세에서 공제되어 이중과세를 방지한다. 핵심은 공시가격의 공정시장가액비율인데 1주택자는 43~45%, 일반·다주택자는 60%를 적용받아 세부담이 달라진다. 종부세는 1주택자 기준 12억 원까지 기본공제를 받고 60%의 비율을 적용하며, 고령자나 장기보유자에겐 최대 80%까지 세액공제가 가능하다. 다만 보유세의 상한제도 있어 전년 납부세액의 150%를 넘지 않는다. 공시가격이 30% 이상 올라도 실제 납부액은 최대 50%로 제한된다.
구체적 사례를 보면 서울 외 지역 5억 원 주택은 공시가격이 5.46억으로 오르며 재산세가 약 5만 원 정도 상승하고 종부세는 없기에 부담 증가가 크지 않다. 서울 중형 아파트 12억 원대는 18.67% 상승해 공시가격이 약 14.2억으로 올라가며 종부세가 새로 편입되면서 총 보유세가 약 290만 원 수준으로, 지난해 대비 약 70만 원 늘어난다. 강남 대형 아파트의 경우 30억에서 38억으로 오르면 재산세와 종부세 합계가 약 1,700만 원으로 예상되나 상한선에 의해 실제 납부액은 1,800만 원이 최대가 된다. 고령자나 장기보유 공제 대상이면 실납부액은 더 작아질 수 있다.
종부세 편입 여부와 절세 구조를 미리 설계하는 것이 중요하다. 올해 처음 종부세 대상이 된다면 고령자·장기보유 세액공제를 확인하고 부부 공동명의 1주택 특례 신청을 미리 계산해두면 유리하다. 12억 원 기본공제와 세액공제를 동시에 적용받을 수 있어 효과적이다. 지금 당장 해야 할 일은 4월 6일 이전에 공시가격을 확인하고 이의 제출을 하는 것이다. 실거래가와의 차이나 저층·북향·소음 등의 반영 여부를 근거 자료와 함께 제출하면 실제 반영 가능성이 높아진다. 6월 1일이 과세기준일이므로 매도 시점과 매수 시점의 시기에 따라 보유세 부담이 달라진다. 매도는 6월 1일 이전에 잔금을 치르는 것이 유리하고 매수는 6월 1일 이후가 이익이다. 종부세 편입 여부와 절세 구조를 미리 설계해 두면 불필요한 비용을 줄일 수 있다. 지금 바로 내 집의 공시가격을 확인하고, 의견 제출 기간인 4월 6일 마감 전에 근거 자료를 준비하자.
