경매의 개념

경매는 구입 의사가 있는 사람이 가격을 결정하는 매매 방식으로서, 호가나 입찰의 형식은 문제일 뿐 내용상으로는 매수인이 가격 결정권을 갖는다는 점이 핵심이다. 일반적으로 매도자가 가격을 정하는 일반 매매와 달리 경매는 매수인이 원하는 가격으로 매입할 기회를 준다. 대상은 등기가 되어 있는 부동산과 의제부동산, 등기가 되지 않는 동산으로 구분되며 등기의 경우에는 소유권 이전에 필요한 절차가 별도로 필요하고 동산은 점유 이전만으로 소유변동이 가능하다. 의제부동산은 토지나 건물은 아니지만 법적으로 같은 취급을 받는 재산으로 공장재단, 광업재단, 어업권, 선박, 항공기, 중기, 자동차, 입목 등이 있다. 부동산 경매의 절차적 문제는 민사소송법에서 민사집행법으로 규정이 이행되면서 정리되었다. 경매는 다수의 매수희망자가 경쟁하는 절차를 뜻하지만 실무적으로는 채무자의 재산을 매각해 채권자의 금전채권을 충당하는 강제집행 절차를 포함한다.

한국의 경매 역사는 1960년대 후반 이후 민사소송법과 민사집행법의 정비를 통해 발전해 왔고, 그 사이 공매의 역할도 커졌다. 경매의 분류는 경매를 진행하는 주체에 따라 사경매와 공경매로 나뉘며, 공매는 자산관리공사(KAMCO)나 법원이 주체가 된다. 공매의 유형으로는 수탁자산 공매, 국유자산 공매, 유입자산 공매, 압류자산 공매가 있고, 법원경매는 임의경매와 강제경매로 구분된다.

임의경매는 담보권자 등이 채권을 우선 변제받기 위해 신청하는 경우가 일반적이며, 필요 서류로 경매신청서와 등기부등본, 별지 목록, 이해관계인표, 주민등록초본 등이 있다. 형식적 경매는 금전채권 외의 목적을 위한 경매로서도 시행되며, 예를 들면 재산 보전이나 분할 목적의 경매가 여기에 속한다. 강제경매는 채무자가 매각에 동의하지 않아도 채권자가 법원의 확정 절차로 경매를 신청해 재산을 강제로 매각해 채무를 변제받는 절차이며, 이를 위한 집행권원과 각종 증빙 서류가 필요하다. 강제경매와 임의경매의 차이는 절차상 차이가 없지만, 현장 상황에 따라 위험도가 달라진다. 임의경매는 물건의 선순위 권리관계를 먼저 점검해 상대적으로 안전한 편이지만, 강제경매는 추가적인 하자나 차주의 재산상황에 대한 불확실성으로 인해 위험이 크다. 다가구 주택의 경우 선순위 권리관계에 의해 의도치 않게 경매가 진행될 수 있어 더욱 신중한 검토가 필요하다. 매각 기일 이후 최고가 매수신고인이 결정되었다가도 일부 상황에서 경매가 취소될 수 있는데, 임의경매와 강제경매에서 취소 절차와 동의서 필요성에 차이가 있다. 임의경매의 경우 변제가 이뤄지면 담보권 말소 확정판결문으로 절차를 마무리하고, 강제경매의 경우 동의서를 첨부하지 않으면 경매를 취소하기 위한 추가 절차가 필요하다. 이처럼 경매는 주체와 목적에 따라 다양한 형태와 절차를 가지며, 입찰자는 각 유형의 리스크와 필요 서류를 면밀히 확인해야 한다.