양주 회천지구 상업지 나대지 경매 398평 2025타경73331

경기 양주시 고암동 대지(2025타경73331) 경매 물건은 의정부지방법원 경매4계에서 진행되며 입찰기일은 2026년 07월 02일 10:30로 3차 진행이다. 감정가 5,514,878,000원에 대해 최저가는 2,702,291,000원으로 감정가 대비 49% 수준이며 유찰은 2회이다. 입찰보증금은 최저가의 10%에 해당하는 270,229,100원이다. 소재지는 경기 양주시 고암동 618-2로 토지는 대지로 매각된다.

현황은 회천중학교 남동측 인근으로 주위에 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이다. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가된다. 필지별 분석 및 감정세부분석에 따르면 토지면적은 1,316.20㎡(398.15평)이며 용도지역은 근린상업지역, 배출시설설치제한지역으로 분류된다. 도로조건은 북측으로 폭 약 18m의 아스팔트 포장도로와 접하고 동측 및 남측으로 폭 약 10m 내외의 보도블록 도로와 각각 접해 있는 3면 코너의 평탄한 토지다. 현황은 인접지와 등고가 평탄한 상업나지 상태로, 현재는 잡풀이 우거지고 일부는 텃밭으로 이용되며 건축자재가 적치되어 있다.

감정평가액은 평당 약 1,384,9518원으로 총 55억 1,400만 원대이며 공시지가의 194% 수준으로 평가되었다. 권리분석은 1:1 데이터 대조로 말소기준권리로 2025년 07월 15일 설정된 포천농협의 근저당권(45억 5,000만 원)이 있다. 임차 내역은 법원 임차조사 결과 현재 조사된 임차인이 전혀 없으며 낙찰자가 추가로 인수할 보증금이나 권리는 0원인 완벽한 클린 물건으로 판단된다. 다만 지상에 제시외 컨테이너가 존재하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 낙찰 후 소유자 확인 및 철거/지료 청구 협상이 필요하다.

실거래가를 확인하면 2025년 6월 9일 매매가 55억 원으로 거래된 이력이 남아 있다. 개발 시나리오로는 상업용 근린생활빌딩 신축이 유망하며, 일반주거지역이 아닌 근린상업지역이므로 용적률과 건폐율의 인센티브가 크고 3면이 포장도로 및 보도블록에 접한 코너 자리이므로 가시성과 진출입이 좋다. 주변 배후 아파트 단지 및 학교 수요를 겨냥한 학원, 메디컬 기관, 대형 프랜차이즈, 세차장/드라이브스루 매장 등으로의 신축 활용 시 자산가치가 크게 상승할 가능성이 있다. VIP 상업지 경매 입찰 및 디벨롭 컨설팅은 블랙스톤컨설팅에서 안내한다.