전라북도 전주시 덕진구 송천동2가 소재의 에코시티 핵심 단지로, 북동측 인근에 위치한 화정초등학교 주변의 주거지로서 전주 내에서 선호도가 높은 자리에 속한다. 단지 인근은 대단지 아파트와 각급 학교, 대규모 상업시설 및 공원이 혼재하여 정주 여건이 매우 우수하며, 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로와의 연계성이 좋아 제반 교통 상황은 무난하다. 에코시티 내에서도 GS건설의 자이 브랜드 인지도가 매우 높고 쾌적한 조경과 높은 주거 만족도 덕분에 대형 평형으로의 이동 수요가 상시 존재하는 실수요층의 관심이 지속된다.
권리분석 및 등기부 해석을 보면 말소기준권리는 2021년 8월 6일에 설정된 녹동새마을금고의 근저당권(7억 2,600만 원)이다. 후순위 가압류 권리들(하나은행, 국민행복기금, 서울보증보험)은 낙찰 시 소멸주의 원칙에 따라 전액 말소될 가능성이 있다. 경매구조상 말소기준권자인 녹동새마을금고에서 약 6억 8,162만 원을 청구하며 임의경매를 신청했고, 등기부상 채권 총액은 7억 9,595만 원으로 최저가를 크게 웃돌아 채무자 배OO 세대의 변제에 의한 취하 가능성은 낮다.
결론 및 점유 파악에 있어 법원 조사에서 임차인 내역은 전혀 파악되지 않으며, 소유자 배OO 세대가 2020년 6월 11일 전입하여 현재 거주 중인 것으로 확인된다. 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없는 권리상 안전한 물건으로 판단되나, 경매 변수로 소유자가 직접 점유 중임에도 관리비 체납 여부가 확인된다. 입찰가 산정 시 공용부분 관리비 인수를 반드시 고려해야 한다.
최근 실거래가를 보면 국토교통부 실거래가 기준 2026년 5월 중소형 평형대(85.0) 21층 매물이 6억 2,400만 원에 거래되었다. 이와 같은 거래가를 참고하되, 본 건은 말소기준권리의 해소 가능성과 관리비 체납 여부를 감안한 신중한 입찰이 필요하다.
원문 링크 : 전주에코시티자이 경매 47평형 2024타경6781
