가평군 상면 전원주택 경매 1억대 2025타경71470

최초 감정가 3억 원대에서 연이은 유찰 끝에 최저가가 1억 원대까지 떨어진 사례로, 소액으로 주말형 세컨드하우스나 청정 지역 실거주 주택을 찾는 수요에 대해 역대급 안전마진이 예상된다. 다만 핵심 리스크로 도로 지분 미확보가 거론되며 겉모습만 보고 입찰하기에는 낭패 가능성이 크다. 사건번호는 의정부지방법원 남양주지원 경매8계 2025타경71470(임의경매)이며 매각기일은 2026년 6월 24일이다. 소재지는 경기도 가평군 상면 연하리 423-10 외 1개, 목록은 역촌길 16-27로 함께 기재된다. 용도는 단독주택에 해당하며 토지전부와 건물전부를 일괄매각한다. 토지면적은 456.00㎡(137.94평), 건물면적은 111.10㎡(33.61평) 및 제시외 45.30㎡(13.70평)이다. 감정가 3억 5,003만 원, 최저가 1억 4,616만 원으로 제시되며 입찰보증금은 1,046만 원이다. 위치는 가평군 상면 연하리의 청정한 주거 환경으로, 전원주택과 임야가 조화를 이룬 지역이다. 청평·가평 시내권으로의 도로망이 양호해 생활 편의시설 이용이 쉬우며 수변공간과 인근 명소가 주말 힐링에 적합하다.

토지 특성은 연하리 423-10번지 대지로 면적은 137.94평으로 전원주택 건부지로 마당과 텃밭, 과일나무를 꾸미기에 적합한 규모다. 부정형 토지는 있지만 지반이 평탄해 토지 활용도가 높다. 도로 관계는 포장 진입도 확보되어 차량 통행에 문제없다. 다만 토지의 현재 최저가 기준 평당가가 34만 원 수준으로 하락해 지역 지가 상승을 감안하면 토지 가격만으로 건물을 ‘공짜로’ 얻는 셈이라는 점이 가격 메리트로 작용한다. 문제는 도로 지분 부재로 은행 담보가치가 낮아지거나 신규 대출 시 불리한 여건이 생길 가능성이다. 재산권 면에서는 도로 차원의 확보와 인허가 여부가 향후 큰 변수로 작용한다.

권리관계 상으로는 등기부상 최초 설정된 가평군산림조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 낙찰 후 후순위 채권은 소멸주의 원칙에 따라 말소될 가능성이 크다. 채무 총액은 등기부상 약 2억 8,000만 원으로 최저가에 비해 여전히 높은 편이지만, 현 상황에서 소유자가 채무를 변제하고 경매를 취하할 가능성은 낮다. 점유 상황은 소유자 겸 채무자인 임OO세대가 직접 거주 중으로 파악되며 선순위 임차인도 없다고 확인된다. 따라서 낙찰자가 추가로 보증금을 인수할 필요는 거의 없지만 도로 지분 부재가 현금화 가능한 실질적 리스크로 남아 있다. 이 물건은 도로 소유권 문제를 해결할 수 있는 능력과 의지가 있다면 가평의 힐링 자산으로 가성비 높은 매수로 이어질 수 있다. 도로 지분 문제 해결 및 명도 절차의 원활한 진행이 관건이다.