송도동 이든메디타워 1층상가 경매 1억대 2025타경509059

인천 연수구 송도동 핵심지 이든메디타워 1층 상가의 임의경매 물건으로 최초 감정가 18억 8,000만 원에서 연이은 유찰 끝에 최저가 1억 5,400만 원대까지 폭락했다. 사건번호는 인천지방법원 13계 2025타경509059이며 입찰기일은 2026년 7월 1일 10시, 소재지는 이든메디타워 1층 112호, 용도는 근린상가(집합건물), 면적은 전용면적 75.70㎡(22.90평) 대지권 31.50㎡(9.53평)이다. 감정가는 전용 면당 약 8,210만 원으로 책정되었고 최저가는 전용 면당 약 657만 원으로 하락했다. 입찰보증금은 10%에 해당하는 1,548만 2,500원.

주변 여건은 송도 국제도시의 핵심 중심상권 배후지로 대단지 주상복합, 오피스텔, 지식산업센터가 밀집해 유동인구가 형성되며 학원과 오피스 인프라가 결합된 우량한 상권으로 평가된다. 다만 공급 과잉과 동선 차이에 따른 전면부 대로변과 내측 상가 간 집객력 차이가 커 상권의 명암이 뚜렷하다. 현장 조사를 통해 확인된 현황은 장기간 영업 중단 상태의 공실이며, 상가 관리비의 연체 리스크가 크게 예상된다. 대법원 판례상 낙찰자는 공용부분 연체 관리비를 전액 인수해야 하므로 누적 금액과 이자를 입찰가에서 차감해 반영할 필요가 있다.

또한 튼상가 여부가 핵심 리스크로 지목된다. 112호가 독립 벽체로 구획되어 있는지, 아니면 인접 호실과 경계를 허물고 하나로 통합되었는지가 중요하다. 튼상가 상태일 경우 원상복구 비용이 수천만 원대 추가될 수 있어 도면 매칭과 현장 확인이 필수다. 등기부상의 말소기준권리는 최초 등재 금융기관의 근저당권이며 채무자는 김OO 외 1명으로 파악된다. 채무 총액은 약 12억 원대이나 현재 최저가까지 하락한 만큼 채무 변제에 의한 경매 취하 가능성은 전혀 없다. 낙찰 시 후순위 권리도 말소 원리로 깨끗하게 처리될 전망이다.

점유분석상 선순위 임차인은 존재하지 않는 것으로 파악되며, 현 공실 상태는 명도 난이도를 낮추는 편이나 내부에 남은 가구나 집기를 함부로 처분하면 형사상 문제가 발생할 수 있어 낙찰 후 법원 명도 명령 및 강제집행 절차를 신속히 밟아야 한다. 최초 감정가의 거품 가능성은 인정되나 22평 규모의 전용 상가를 1억대에 매입하는 현 상황은 토지 대지권 단가와 건물 원가를 크게 하회하는 파격적 수준이다. 연체 관리비와 원상복구 비용을 감안하더라도 단가 면에서 메리트가 크게 남아, 임대 전략은 주변 시세보다 낮은 임대료 설정으로 공실 탈출을 유도하고 연 임대수익률을 6%에서 8% 이상으로 확보하는 방향이 제시된다. 추천 업종으로는 배달 중심의 공유주방, 프라이빗 무인 오피스, 소형 창고, 홀덤펍, 개인 작업실 등 후면 상가의 한계를 보완할 수 있는 업종이 제시되며 상담은 블랙스톤컨설팅 1688-5443(박프로)으로 안내된다.