전세대출 규제 DSR 포함된다면? 세입자가 지금 당장 준비해야 할 이것

전세대출 규제가 DSR까지 포함될 가능성이 거론되면서 세입자들은 당장 준비해야 할 변화에 촉각을 곧바로 곤두세우고 있다. 정부는 가계부채 억제와 주택시장 안정 목표를 위해 전세대출 규제를 강하게 검토 중이며, 전세 연장이나 이사를 고민하던 서민층의 불안이 커지고 있다. 전세대출이 자산시장 거품과 전세 사기의 주요 원인으로 지목되며 자금 공급 규모가 커졌다는 점이 이번 대책의 핵심 배경으로 제시된다. 예금은행의 전세대출 잔액은 166조 6000억원에 이르러 10년 전보다 다섯 배 이상 증가했고, 은행권의 연간 이자 수익도 큰 폭으로 늘어나 총체적으로 가계부채 부담이 커진 상황이 출발점으로 분석된다.

대책은 크게 세 가지 방향으로 요약되며, 규제 적용 여부를 미리 확인해 두는 것이 필요하다. 먼저 DSR 원칙적 적용 여부와 전세대출의 DSR 산정 포함 여부가 논의되고, 보증 비율은 80%에서 70%로 축소될 가능성이 있다. 둘째로 수도권 및 규제지역의 비거주 1주택자에 대한 예외적 대출 허용 여부를 둘러싸고 있다. 셋째로 1주택자 외 비거주 목적의 전세대출은 원칙적으로 금지될 가능성이 제시된다. DSR는 대출 원리금의 연간 상환액을 연 소득으로 나눈 비율로, 현재 은행권은 40% 이하로 관리 중이어서 여기에 전세대출이 묶이면 전체 한도가 급감하게 된다.

이 규제가 현실적으로 적용될 경우, 시장의 거센 변화가 예고된다. 전세자금 조달 악화로 매물이 줄고 월세 전환이 확산되면서 월세 비중이 상승하고 보증부 월세나 반전세의 비중이 커질 수 있다. 신용대출 풍선효과도 나타날 수 있는데, 전세보증금을 메우려 비교적 금리가 높은 대출을 무리하게 이용하는 사례가 늘었다는 점이 주의점으로 꼽힌다. 경기 하락기에 수요가 위축되면 깡통전세 위험도 확대될 수 있는데, 계약 만기 이후 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 가능성도 남아 있다.

무주택 실수요자에 대한 영향은 원칙적으로 예외로 분류되었으나 가계부채 관리 선이 무너질 경우 일부 반영 가능성도 남아 있다. 소득이 낮을수록 대출 한도가 급격히 감소하는 구조이므로 본인의 소득 대비 부채 비율을 미리 점검해 두는 것이 필요하다. 보증 비율이 낮아지면 은행의 손실 위험이 커지며 심사도 까다로워져 우량 채권 위주로만 승인이 나올 수 있다. 계약 만기를 앞두고 있다면 전세만 고수하기보다 주거비 예산을 재편하고 반전세나 보증부 월세 등 다각적 자금조달 계획을 장기적으로 수립하는 것이 안전하다. 다가오는 규제 시대에는 무리한 갭투자를 차단하는 긍정 효과도 있지만 서민들의 월세 부담이 늘어날 가능성도 존재하므로 자금 조달 방식의 다양화가 필요하다.

정부의 이번 부동산 대책이 집값을 안정시키는 계기가 될지, 아니면 주거 사다리를 흔드는 부작용을 낳을지에 대한 궁금증이 남아 있다.