[양도세]계약 완료 후 잔금일 전 상가로 용도변경한 경우 주택판정여부

다수의 사례에서 계약일 당시 주택으로 취득한 물건이 잔금처리 전후에 용도변경을 거쳐 상가로 넘어간 경우, 양도 물건의 판정기준일이 언제 설정되는지가 핵심 이슈로 논의된다. 22.10.21 이후 매매 체결분부터 양도일 현재 상황을 기준으로 판정한다는 해석이 재산세제 관련 예규에 따라 제시되었고, 26년 이후 잔금일에 모두 상가로 변경되었더라도 양도일 기준 판단이 중요한 포인트로 남아 있다.

2024년 양도소득세 집행기준에서도 매매계약일 이후 주택을 멸실하거나 상가로 용도변경한 경우, 양도일 현재를 기준으로 판정하는 원칙이 명시되었다. 이는 용도변경이 잔금청산 이전에 이루어졌는지 여부와 무관하게 적용되는 방향으로 이해될 수 있다. 다만 용도변경이 멸실이 아닌 경우에 한정되고, 멸실 자체가 판단 기준이 되지 않는 점에 주의가 필요하다.

또한 2025년 개정으로 1세대1주택 판단 시점에 변화가 도입되었다. 매매계약일 기준으로 주택을 주택 외 용도로 변경하고 양도하는 경우에도 주택의 매매계약일로 1세대1주택 비과세 및 장기보유특별공제의 적용 여부를 판단하도록 시행령이 개정되었다. 그러나 이 개정은 25.02.28 이후 매매계약 체결분부터 적용되며, 현재 소득세법시행령상 예외 규정은 1세대1주택의 범위 판단에 한정되어 있어 특례적용 시 기존 예규를 여전히 따라야 한다는 점이 강조된다.

정리하면, 계약일 이후 주택을 상가로 용도변경한 경우의 양도 판단은 양도일 기준의 해석과 새롭게 도입된 1세대1주택 판단 시점의 규정 사이에서 상황에 따라 달라진다. 개정 취지는 과세기준의 합리화를 목표로 하며, 25년 이후 매매계약 체결자에게 적용되며, 용도변경의 여부와 시점을 면밀히 확인해야 한다. 잔금일 현재의 용도는 결국 양도일 기준의 판단에 반영되므로, 계약 체결 시점과 용도변경 시점의 구분이 중요하다.