집값 떨어진다는데, 왜 실거래가는 안 떨어질까?

뉴스와 실제 시장 사이의 괴리 "대출 규제로 거래 급감" "실수요 위축, 전망 비관적" "서울 아파트 시장 냉각" 요즘 부동산 뉴스 헤드라인을 보면 이런 기사들이 쏟아진다. 당연히 생각하게 되는 결론은 하나다.

"그럼 집값 떨어지겠네?" 그런데 이상하다.

내가 관심 있게 보던 단지 실거래가는 떨어지기는커녕 버티고 있거나, 오히려 호가가 올라가 있다. 올해부터 본격적으로 부동산 공부를 시작한 나에게 서울 아파트 시장은 여전히 헷갈리는 문제였다.

그러다 너나위의 글 **「규제 후 한 달, 서울 아파트는 어떻게 되어가고 있을까?」**를 읽고 내가 놓치고 있던 관점을 깨달았다.

"수요만 보지 말고, 매물(공급)을 같이 봐라." 너나위 지금까지 나는, 아마 대부분의 사람들도 마찬가지겠지만, 규제 뉴스가 나오면 이렇게 생각했다.

규제 → 수요 감소 → 가격 하락 상식적이고 논리적인 흐름이다. 문제는 이 공식이 절반만 맞다는 것이다.

너나위가 보여준 실제 데이터는 이랬다. 2025년 3월: 서울...