부동산도 주식처럼 가격 상승 제한을 둘 수 있을까? 1년 최대 5% 상승 제한 정책을 제안해 본다

부동산도 주식처럼 가격 상승 제한을 둘 수 있을까라는 아이디어는 최근 집값이 수년간 급격히 오르는 현상에서 출발한다. 주식시장처럼 하루에 오를 수 있는 가격과 내릴 수 있는 가격에 제한이 있다면 급등의 투기성과 시장 혼란을 줄일 수 있다는 가정이 제시된다. 구체적으로는 공시가격이나 공인 감정평가를 기준으로 거래가 전년도 기준가격보다 연간 5% 이상 상승하는 거래는 인정하지 않는 방식으로, 예를 들어 지난해 기준가격이 10억 원이면 다음 해 거래 가능한 최고 가격은 10억 5천만 원이 된다. 이후에는 새 기준가격이 적용되는 방식이다. 이 제도의 목적은 가격을 인위적으로 낮추려는 것이 아니라 상승 속도를 완화해 투기 심리를 줄이려는 데 있다.

기대할 수 있는 효과로는 첫째, 단기 투기 수요가 크게 감소할 수 있다. 몇 달 사이에 수억 원의 시세차익을 기대하기 어려워지면 투자 목적의 매수가 자연스레 축소될 가능성이 있다. 둘째, 실수요자 중심의 시장으로 전환될 가능성도 있다. 가격 상승이 완만해지면 무리한 대출을 통한 추격 매수도 줄어들 수 있다. 셋째, 자산 양극화 속도가 늦춰질 수 있다. 상승 속도가 억제되면 기존 보유자와 무주택자의 격차가 완화될 여지가 있다. 다만 공급이 부족한 상황에서는 가격 억제만으로 문제가 해결되지 않을 수 있어 부작용도 남는다.

현실적인 어려움도 크다. 시장경제 원칙과의 충돌 가능성이 가장 크고, 개인의 재산을 원하는 가격에 거래할 자유를 제한하는 측면이 있다. 또한 거래가격을 제한하면 음성거래나 다운계약서, 프리미엄 지급 등의 편법이 나타날 가능성도 있다. 오히려 매물이 줄어들어 거래가 얼어붙는 부작용도 우려된다. 보완책으로는 직접적인 가격 규제보다 완화된 형태의 정책이 제시된다. 예를 들어 급등한 지역에 단기 전매 차익에 높은 세율을 적용하거나 실거주 기간을 강화하고 공공주택 공급을 확대하는 방안, AI를 활용한 이상 거래 실시간 분석으로 투기적 거래를 집중 관리하는 시스템 도입 등이 현실적인 대안으로 검토된다. 가격을 강제 통제하기보다 투기 수익을 줄이고 공급을 늘리는 방향이 시장 원리와 더 조화를 이룰 가능성이 크다.

부동산은 주식과 달리 국민의 주거와 삶의 질에 직접 영향을 미치는 자산이라는 점에서 완전한 자유시장에만 맡기기에는 사회적 비용이 크다. 지나친 가격 통제 역시 부작용을 만들 수 있다. 연간 5% 상승 제한의 법적·경제적 난제가 많지만, 국민들의 안정적 주거를 위한 정책 아이디어로 충분한 논의가 필요하다는 판단이 있다. 향후에는 가격 억누름 정책보다는 충분한 공급과 공정한 거래 환경 조성, 투기 수요를 줄이는 방향의 정책이 함께 논의되길 기대한다.