집값이 오르는 현상은 자산 증가로 느껴지지만 생활은 더 어려워진다. 청년들은 집을 사기 위해 빚을 지고, 환율은 오르며 원화의 구매력은 떨어진다. 과연 이 상승이 실제로 부의 증대일까, 아니면 같은 집을 더 비싼 원화로 사야 하는 사회가 된 것일까.
원화는 중앙은행의 직접 발행보다 시중의 은행 대출을 통해 더 많이 만들어진다. 주택담보대출 같은 신용 확대가 경제에 새로운 돈을 공급하고, 부동산 거래가 활발해질수록 원화와 신용은 함께 증가한다. 부동산이 자금의 흐름을 압도하면 기업 투자나 연구개발 창업으로 흘러가야 할 자금이 부동산으로 몰리면서 생산성은 정체되고 경제는 자산 가격 유지에 에너지를 쏟게 된다.
집값 상승과 환율의 연결은 원화에 대한 신뢰와 외국인 투자자의 판단과 직결된다. 자금이 생산적 투자보다 부동산으로 흘러들면 경제 성장률은 둔화되고 가계부채는 늘어나다가 원화는 약세로 움직일 확률이 커진다. 이로 인해 물가 상승의 모습이 자산 인플레이션으로 드러나며, 같은 집을 더 많은 원화로 사야 하는 상황이 반복된다.
일본과의 비교는 한국의 현상이 더 선명하게 보이게 한다. 일본은 부동산 버블 붕괴 이후도 기업의 연구개발과 해외 투자에 자원이 집중되었으나, 한국은 지난 20년간 부동산이 가장 높은 투자처로 자리잡았다. 이러한 구조적 흐름은 정부 정책의 악순환을 강화시켜 왔고, 생산성이나 통화 가치의 실질적 상승보다는 자산 가격의 유지에 정책이 초점을 두게 만드는 문제가 지속된다.
장기적으로 보려면 집값을 올리는 정책보다 생산성을 높이고 기업 투자를 늘리며 원화의 가치를 높이는 방향으로 정책의 중심이 이동되어야 한다. 진짜 부는 높은 생산성과 강한 통화를 통해 국민이 누리는 사회적 번영에서 나온다는 사실을 되새길 필요가 있다. 자산의 상승이 현실의 부를 보장하지 않는다는 점이 명확히 드러난다.
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