저는 국토연구원의 분석을 바탕으로 앞으로 부동산 시장의 흐름과 우리가 반드시 챙겨야 할 생존 과제를 정리합니다. 먼저 출산율 저하와 고령화가 주택 시장의 근간을 흔드는 패러다임으로 바뀌고 있다는 점을 강조합니다. 인구 감소 국면이 본격화되면서 생산가능인구의 축소, 노동력 부족, 노년부양비의 급증 등 구조적 문제가 커지고 있으며, 기대수명 증가에 따라 주택과 자산에 대한 선호가 임대수입 확보 등 항상소득 강화로 바뀌고 있습니다. OECD 분석에서 기대수명 증가가 주택가격과 양의 상관을 보이나 비선형적 변곡점을 가지며 82세에서 정점을 찍고 하강하는 양상을 보이는 점은 주택이 저축의 대체 수단으로 기능한다는 실증을 시사합니다. 반면 생산가능인구 감소는 물가와 고금리 압력을 키워 장기적으로 주택 수요 위축과 가격 하락의 위험을 내포합니다. 가계자산의 과도한 주택 중심 편중은 총요소생산성에 부정적 영향을 키우고 실물경기 전달 경로를 약화시키는 부작용을 낳습니다.
주거 면적의 연령구조 역전 현상도 핵심 변수로 작용합니다. 2040년대 이후 80세 이상 점유 비중이 두 자릿수에 진입하고, 2072년에는 전체 주거면적의 3분의 1이 초고령층이 차지하는 시점이 도래합니다. 이로 인해 노후주택 누적과 멸실 문제, 주택 공급의 부정확한 방향성은 자산가치 하락과 유령도시 현상을 가속시킬 수 있습니다. 따라서 정책도 구조를 바꿔야 합니다. 가계부채 관리 체계의 절대총량 관리, 전세대출의 DSR 확대를 통한 갭투자 억제, 주택담보대출의 위험가중치 상향 및 유한책임형 확대가 필요합니다. 도심 중밀도 공급과 저렴 주택 확보, 청년층을 위한 장기 거주형 공공임대주택 조합, 고령층의 주거이동 허용형 주택연금 도입과 거래비용 완화로 자산 유동화를 촉진해야 합니다. 또한 지방의 빈집 정보시스템과 생활거점 중심의 거주유도구역 설정으로 정주구조를 재편하는 것이 다가오는 인구 쇼크에 대한 유일한 탈출구로 제시됩니다. 이처럼 인구구조 전환이 가져올 부동산 시장의 변화와 생존 과제를 저는 국토연구원 보고서를 통해 더 자세히 확인해 보길 권합니다.
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