집 두채 있으면 최대 72.6% 양도세 중과되는데 나도해당되나?

다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부터 부활됐다. 조정대상지역에 2주택이나 3주택 보유자는 기본세율에 추가로 20%포인트 혹은 30%포인트의 중과세율이 적용되어 지방세 포함 최대 71.5% 혹은 82.5%에 이른다. 반면 비조정지역은 주택 수에 관계없이 기본세율만 적용되어 중과가 없다. 중과가 적용될 때는 장기보유특별공제 0%가 적용돼 오랜 보유에도 공제가 없다. 부부 각자 주택이 있어도 1세대 2주택으로 계산되며 공동명의도 각각 주택 수에 포함된다. 2020년 이후 취득한 분양권·조합원입주권·실거주 오피스텔도 주택수에 포함된다.

조정대상지역 여부가 세금 차이를 결정한다. 예를 들어 강남과 분당이 모두 조정대상지역인 경우 2주택 중과가 적용돼 양도세가 크게 오른다. 반대로 경기 외곽의 비조정지역 두 채를 팔면 기본세율만 적용돼 세금이 훨씬 적게 나온다. 같은 2주택이라도 지역에 따라 세액 차이가 수억원대까지 난다. 또 분당은 2025년 10월부터 조정대상지역으로 지정되었으므로 확인이 필요하다.

사례를 보면 강남+분당 2주택으로 10억 아파트를 30억에 팔 때 5월 9일 이전에는 장기보유공제로 과세표준이 14억으로 세금 약 6억 2천만 원이지만, 5월 10일 이후에는 과세표준이 20억으로 늘고 중과세율 65%가 적용돼 세금 약 12억 8천만 원으로 증가한다. 반면 비조정지역 두 채는 중과가 없고 장기보유공제 30%가 그대로 적용되어 양도세가 약 7,900만 원으로 크게 낮다.

비조정지역에서 팔아 주택수를 줄이는 전략이 유리하다. 또한 이사 목적으로 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적 2주택으로 중과가 배제된다. 분양권·조합원입주권은 주택수에 포함되므로 주의가 필요하다. 상속주택의 경우 소수지분은 주택수에서 제외되고 선순위 상속주택은 양도 시 5년 이내 배제가 가능하다. 소형신축주택은 일정 기간 주택수에서 제외되며 임대주택 등록 시 중과 배제가 가능하나 요건이 있다.

두 친구의 사례를 바탕으로 전략을 정리하면 먼저 비조정지역 집을 먼저 팔아 주택수를 줄이고, 마지막 남은 주택은 비과세 조건을 노리는 전략이 효과적이다. 연도 분산, 자녀 증여 후 양도, 임대주택 등록 요건 충족, 버티기 등 다양한 전략이 존재한다. 반드시 세무사와 상담해 개인 상황에 맞는 최적 전략을 찾는 것이 중요하다.