[임장 사전 스터디] 서울 강동구 천호 3-3구역 :: 천호 최초 70m 스카이 커뮤니티와 '원팀 패키지' 개발의 시너지

천호동 532-2 일대 24,620 제곱미터의 천호 3-3구역은 노후 저층 주거지에서 신속통합기획의 적용으로 대규모 주거벨트의 핵심으로 변모한다. 현재 구역은 약 151세대의 주거지였으나 재개발을 통해 약 568세대 규모의 신축 단지로 바뀌고, 의무 공공기여 방식은 단지 내 공공체육시설 기부채납으로 정해졌다. 용도는 2종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역으로 완화되며, 기존의 190%에서 용적률이 230%로 상향되었다. 시공사는 대우건설이 선정되어 단지명은 프라우드힐 푸르지오로 제안되었고, 천호지역 최초로 70미터 높이의 스카이 커뮤니티를 도입하여 한강 조망이 가능하도록 설계한다. 입주민을 위한 피트니스 클럽, 골프 클럽, 프리미엄 사우나, 카페, 게스트하우스 등 커뮤니티 시설과 다목적 체육 시설이 함께 조성된다.

천호 3-3구역은 천호동 532-2 일대에 위치하며 2021년 2월 26일 권리산정기준일 기준으로 검토되었고, 현재는 시공사 선정이 완료된 상태다. 신속통합기획의 기초생활권 단위 통합 지침에 따라 3-1, 3-2, 3-3구역은 하나의 생활권으로 유지되며 통합 토지 이용계획과 기반시설 배분이 이뤄진다. 네 가지 원칙으로 동선 계획, 공공시설 설치를 통한 지역사회 기여, 주동 디자인 및 소통 공간의 지역성 반영, 인근지역 시행 차를 고려한 단계적 정비가 제시된다. 후보지 선정부터 구역 결정, 조합 설립까지의 일정은 각 구역이 함께 진행되되 하나의 패키지로 묶인다.

기반시설의 합리적 배분은 3-1구역의 공공시설 복합화, 3-2구역의 공영주차장, 3-3구역의 공공체육시설 기부채납으로 구성된다. 경계부 레벨은 경미한 차이가 남겨두어 향후 나머지 구역의 완공 시 단지 경계면의 대지 높이를 하나로 연결하도록 설계된다. 구역 간 연결 동선은 구천면로, 천호동 성당, 고분다리 시장, 천호도서관 등 기존의 역사·문화·생활 인프라를 유기적으로 연결하는 방향으로 설계되며, 이 동선을 중심으로 전체 주동 디자인과 소통 공간이 구성된다.

최근 공시 기준으로 비례율은 100.23%로 계산되었으나 3-3구역 공시에는 구체 데이터가 없고 3-1 자료를 토대로 추정이 이뤄진다. 예상 매물과 가격 흐름은 초기 매매가가 7~8억원대, 프리미엄이 약 4억원대인 사례가 있었고, 다수의 매물이 대지지분 기준으로 거래되었다. 총 투자 규모는 개발 구역 전체를 고려하면 약 17~18억원 규모로 추정되며, 1,600세대에 이르는 대단지 효과가 기대된다. 주변 이미 완공된 대단지들과 함께 거주지의 리스크 축소와 지역 균질성 개선, 학군에 대한 개선 가능성도 예상된다. 다만 이는 투자 정보가 아니라 개인 블로그의 추정이므로 최종 판단은 신중히 이루어져야 한다.

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