다가구주택 vs 다세대주택, 뭐가 다른가요? | 건축사사무소가 쉽게 정리해드립니다

집을 지으려 알아볼 때 다가구주택과 다세대주택의 차이는 자주 헷갈리는 부분이지만, 법적 구분은 명확하게 다릅니다. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권으로 묶여 있어 한 사람의 소유자가 건물 전체를 보유합니다. 임대는 가능하지만 개별 호실의 분양은 불가합니다. 반면 다세대주택은 각 호실에 대해 개별 등기가 가능하고, 세대별로 분양도 가능합니다. 쉽게 말해 다가구는 단독주택에, 다세대는 공동주택에 가깝게 분류됩니다.

다가구주택의 정의와 기준은 건축법상 단독주택에 속하며, 주택으로 쓰는 층수, 연면적, 세대수의 조건을 모두 충족해야 허가를 받을 수 있습니다. 구체적으로 주택으로 쓰는 층수는 3층 이하, 1개 동의 주택 연면적은 660 이하, 세대수는 19세대 이하로 설정되어 있습니다. 이 세 가지 조건을 모두 만족해야 다가구주택으로 인정됩니다.

다세대주택은 건축법상 공동주택에 속합니다. 각 호실마다 별도 등기가 가능하고 세대별 분양이 가능합니다. 기준은 다가구와 다르게 주택으로 쓰는 층수가 4층 이하, 1개 동의 주택 연면적 660 이하, 세대수 19세대 이하로 정해져 있습니다. 다만 실제 현장에서는 1층을 필로티 주차장으로 활용하는 경우가 많아, 필로티 여부에 따라 집합으로 보이는 층수가 달라질 수 있습니다. 다가구주택은 1층 바닥면적의 절반 이상이 주택 이외 용도로 쓰이면 해당 층은 주택 층수에서 제외되기도 하고, 다세대주택도 마찬가지로 외부 용도와의 구분에 따라 층수 판단이 달라질 수 있습니다.

현장 운영 관점에서 구분의 차이는 수익 구조에 큰 영향을 미칩니다. 임대 수익을 전체적으로 운영하고자 한다면 다가구주택이 유리합니다. 반대로 각 호실을 분양해 수익을 얻고자 한다면 다세대주택이 적합합니다. 또한 세금과 대출 조건도 서로 달라지므로 건축 전에 충분한 검토가 필요합니다.

자주 묻는 질문으로는 다가구주택을 나중에 다세대로 바꿀 수 있는지 여부가 있습니다. 가능하나 용도변경 허가 절차와 구조·소방·주차 기준 재검토가 필요합니다. 또한 다가구주택도 각 호실에 전입신고가 가능합니다. 소유권은 하나지만 임차인은 개별 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. 이처럼 비슷해 보이지만 소유 구조와 사업 방식은 완전히 다릅니다. 어떤 건물을 지을지 결정하기 전에 건축사와 충분히 상의가 필요합니다.