상가 임대차에서 계약갱신요구권과 권리금은 서로 다른 권리로 취급됩니다. 10년 보호기간이 지나 계약을 연장받을 수 없는 상태가 되더라도, 권리금 회수 기회까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 대법원은 2019년 판결에서 계약갱신요구권 행사 기간이 끝났더라도 임차인의 권리금 회수 기회를 보호해야 한다고 명확히 판단했습니다. 이로써 계약 연장 권리는 종료되더라도 권리금 보호 의무는 남아 있다는 점이 현재 기준의 핵심으로 자리합니다.
권리금 보호의 목적은 오랜 기간 영업으로 형성된 가치와 투자에 대해 임대인이 아무런 대가 없이 가져가는 것을 막는 데 있습니다. 장기간 영업한 임차인이라도 권리금을 회수할 기회가 보장되어야 제도가 본래 취지에 부합합니다. 실제로 임대인이 계약 연장을 거절할 수는 있어도, 신규 임차인을 찾고 권리금을 받으며 영업을 넘기려는 임차인의 행위를 정당한 사유 없이 막아서는 안 됩니다. 다만 정당한 이유 여부는 구체적 계획과 객관적 자료에 의해 판단되며, 단순한 의사 표현만으로는 부족합니다. 건물 직접 사용, 업종 변경, 재건축·리모델링 같은 주장이 제시되더라도 모두 인정되지는 않습니다. 사례에 따라 권리금 회수 방해가 인정될 가능성이 존재합니다.
임차인이 반드시 준비해야 할 점은 세 가지로 요약됩니다. 신규 임차인을 실제로 구하고, 임대인에게 신규 임차인 의사를 전달하고 계약 의사를 밝히며, 그 과정들을 문자나 내용증명, 녹취 등으로 증거화하는 것입니다. 이러한 증거화가 남아 있어야 추후 권리금 분쟁에서 자신의 권리를 입증할 수 있습니다. 반대로 아무런 시도 없이 권리금만 주장하는 경우 보호받기 어려울 수 있습니다. 10년이 지난다고 해서 권리금을 포기해야 한다는 해석은 잘못이며, 계약 갱신 권리와 권리금 회수 기리는 각각 다른 권리로 존속합니다. 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있을지라도 임차인의 정당한 권리금 회수 기회를 함부로 방해해서는 안 됩니다.
오랜 기간 영업해 온 가치와 투자내용을 지키려면 준비와 기록이 핵심입니다. 10년을 채운 임차인일수록 권리금을 포기하기보다 자신의 권리를 정확히 이해하고 적극적으로 행사하는 자세가 필요합니다.
원문 링크 : 상가 10년 보호기간이 끝나면 권리금도 사라질까
