부동산 취득부터 처분까지 전면 손질! 취득세, 보유세, 양도소득세 통합 과세 재설계 방향

전면적인 부동산 과세 체계 개편은 취득 단계에서부터 보유, 처분까지의 모든 과정을 하나의 틀로 묶어 세 부담의 균형을 맞추려는 방향으로 추진된다. 핵심은 실거주를 강화하고 투기 수요를 억제하는 실거주 중심의 과세 강화다. 이달 말 공개될 세법 개정안은 양도소득세의 장기보유특별공제(장특공제) 관점에서 큰 변화를 예고한다. 현행 제도는 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%의 공제를 합산해 최대 80%를 공제해 주지만, 개편 시 실거주 여부를 절대적 기준으로 삼아 거주가 불충분한 경우 공제 혜택이 대폭 축소된다. 이로 인해 다주택자나 학군지에 전세로 살며 타 지역에 주택을 보유한 이들, 즉 이른바 갭투자자나 몸테크 투자자에게 큰 세금 부담이 예상된다. 반면 꾸준히 현장 실거주를 유지해 온 진성 실수요자에게는 혜택이 집중될 전망이다.

또한 보유세인 재산세와 종부세의 과세 기준 구간을 세분화하거나 세율 체계를 조정하는 방향이 검토되며, 시행령을 통해 공정시장가액비율을 조정하는 방안도 포함된다. 공정시장가액비율의 인상은 과세표준을 높여 실제 납세액을 크게 늘리는 효과가 있어, 다주택자와 고가 주택 보유자의 부담이 크게 증가할 수 있다. 시행령으로 조정 가능한 수단을 활용해 보유세 부과 기준을 더욱 촘촘히 다듬는 한편, 시장 현실화와 함께 보유 부담을 현실적으로 키우려는 의도가 엿보인다.

이처럼 취득에서 처분까지의 원스톱 분석은 시장 왜곡을 최소화하려는 목적에서 출발한다. 보유세를 급격히 올리면서 양도세 통로를 차단하는 과거의 방식은 매물 잠김이나 증여 증가 등 부작용을 낳았기에, 주택 수와 형태에 따른 세 부담의 균형점을 재설정하는 것이 핵심이다. 따라서 서울 핵심지의 실거주 우선 구조로 시장이 재편되며 규제를 피하는 틈새 자산으로의 자금 이동이 가속화될 것으로 예상된다.

자산 증식 전략은 규제 프리 공간으로 눈을 돌리는 방향으로 전환된다. 도로부지 투자에 주목하는 이유는 주택 수에 포함되지 않는 순수 토지 지분이자 취득세 중과를 걱정할 필요 없고 종부세나 양도세의 다주택자 중과에서도 자유로운 세금 프리존이 가능하기 때문이다. 서울시 재개발 정책과 모아타운 활성화가 맞물리면 도로부지가 정비구역으로 지정되며 가치가 크게 상승할 가능성이 크다. 현행 조례 요건을 충족하면 소액으로도 입주권을 얻는 기회가 열려 있어, 세제 개편 속에 유망한 프리미엄 틈새로 부상한다.