분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법과 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상이 된 조합원은 조합원으로서의 지위를 상실한다는 대법원 판시가 반복적으로 확인된다. 조합원 지위를 상실하는 시점은 분양신청기간 종료일의 다음날이다. 또한 현금청산 대상자가 되면 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지게 되어 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
현금청산의 보상금 산정은 관리처분 당시의 감정평가액이 기준이 아니라, 수용재결일의 시가를 기준으로 산정된다. 현금청산 금액은 조합과의 협의가 어렵다면 수용재결로 이행되며, 개발이익은 보상금 산정에서 제외되고 주변 개발이나 일반적 시세 상승분은 반영되지만 재개발 사업 자체로 인한 이익은 포함되지 않는다. 돈이 먼저 지급되거나 공탁이 이루어지지 않으면 소유권이전등기를 단독으로 청구하는 것은 원칙적으로 허용되지 않으며, 낙찰자가 돈을 먼저 요구할 수 있는 입장에 놓이게 된다. 주거이전비 역시 손실보상에 포함되어 지급 필요성이 있으며, 다루어지지 않으면 이사비용 부담이 남게 된다.
조합 입장에서는 강제경매 낙찰자가 조합원 지위를 승계하지 못한다는 사실을 명확히 하고, 현금청산 협의가 성립되지 않으면 수용재결 신청이나 매도청구소송을 제기하는 절차를 밟아야 한다. 낙찰자가 원 소유자의 분양신청 여부를 이미 확인한 상태라면 조합은 낙찰자를 상대로 매도청구소송을 제기할 수 있다. 분양신청을 하지 않은 조합원이 나중에 마음을 바꿀 수는 있으나, 분양신청 기간이 지나면 지위 상실이 확정되므로 주의가 필요하다.
입찰 전 확인해야 할 핵심은 채권자와 원 소유자의 분양신청 여부, 사업 단계의 위치, 현금청산 대상 여부와 보상금 산정 방식이다. 채권자가 금융기관인지 여부에 따라 조합원 지위 승계 가능성에 차이가 생길 수 있으며, 원 소유자가 이미 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자인 경우 낙찰자는 현금청산대상자의 지위를 승계한다. 관리처분계획 인가 전후의 차이도 중요한 변수이며, 현금청산 협의를 지연하면 지연이자 부담이 커진다. 주거이전비에 대한 보상도 적극적으로 검토해야 한다.
재개발 구역 경매는 제대로 알고 접근하면 투자 기회가 될 수 있지만, 지나친 낙찰가로 인해 실질 수익이 낮아질 위험이 크다. 경매 기록을 통해 채권자와 원 소유자의 분양신청 여부, 강제경매 여부를 확인하고, 필요 시 전문가의 검토를 받는 것이 중요하다. 재개발·재건축 관련 경매 분쟁에서 조합원 지위 확인, 현금청산 협의 및 소송 절차에 대해 궁금한 점이 있으면 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직하다.
