대항력에서 주의할 점

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 대항력에서 주의할 점 대항(력)요건과 대항력은 다릅니다.

경매 초보자들이 권리 분석 초기 단계에서 가장 오해가 많은 부분입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 대항력을 규정하고 있습니다.

임차인은 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 다음날 0시부터 제3자에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 말하는 임차인은 일반 임대차 시장의 임차인에게 적용되는 규정이지 법원 경매나 공매에도 동일하게 적용되는 임차인이 아닙니다.

즉 일반 임대차에서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록 요건만 구비하면 그다음 날 0시부터 제3자에게 임대차 기간을 보장받고, 그 임대차 기간 만료 후에는 임차보증금을 전액 돌려받을 수 있습니다. 일반 임대차에서는 '대항력 요건 = 대항력' 즉 주택의 인도와 주민등록이라는 ‘대항력 요건’ 자체가 존속기간 거주와 임차보증금 반환이라는 ‘대항력’이라는 등식이 성립합니다.

그러나 임차인이 거주하는 주택이 경매...