전세사기종합대책 요란하면 특별법? 피해자구제특별법

전세사기 종합대책이 요란하게 나오자 특별법 제정 여부가 논의되었다. 피해자 구제특별법이 인정되면 경매로 넘어간 주택에서 세입자가 우선 매입할 수 있는 권리나 낙찰가로 전액 저리 대출이 가능해지는가 하는 점이 핵심 쟁점으로 거론된다. 토지주택공사가 우선 매수권을 받아 피해자에게 장기간 안정적으로 제공하는 방식도 거론되지만, 반대로 떼인 보증금의 선 보상과 구상권 청구에 관한 논의는 이번 논의에서 제외되었다는 설명이 있다. 인정받으면 주거 안정이 가능해지는지에 대한 기대가 존재하는 한편, 실질적으로는 지원이 아니라 제도 자체를 걸러내려는 목적이라는 의혹도 제기된다. 모든 피해자 구제특별법이 잘못된 것이라고 보는 시각도 있지만, 필요성이 있다는 주장도 함께 있다.

정부가 27일 발표한 전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안에 따르면, 특별법 적용 요건은 법에서 정한 여섯 가지를 모두 충족해야 한다는 점이 강조된다. 첫째 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인, 둘째 임차주택에 대한 경·공매가 진행될 수 있음을 판단하는 요소, 셋째 면적이나 보증금 등을 고려한 서민 임차주택의 특성, 넷째 수사개시 등 전세사기 의도가 존재한다는 판단의 요건, 다섯째 다수의 피해자가 발생할 우려가 있는 경우, 여섯째 보증금의 상당액이 미반환될 우려가 있는 경우다. 이 조건들을 모두 충족하면 피해자 구제의 범위가 넓어질 가능성이 있다.

한편 전세 계약 체결 시 점검해야 할 10가지 항목도 다시 강조된다. 매매 시세를 정확히 파악하고 전세가율이 80%를 넘지 않는 물건을 선택하는 것, 등기부 등본을 계약 시점에 직접 발급받아 중도금과 잔금 내역을 확인하는 것, 다가구 주택의 선순위 보증금 규모를 확인하는 것, 국세·지방세 완납 증명서를 요청하고 확인하는 것, 전입신고 확정일자를 반드시 받아 두는 것, 전세보증보험에 반드시 가입하는 것, 공인중개사 사무소의 정상등록 여부를 확인하는 것, 집주인 신분증의 진위를 확인하는 것, 대리인과 계약 시 위임장과 인감증명서를 확인하는 것, 마지막으로 정부에서 신설하는 제도나 시스템의 혜택 여부를 체크하는 것이다.

전세사기 피해를 둘러싼 제도적 대책은 여전히 논의 중이며, 실제로 적용 여부와 효과는 법 해석과 실무에 따라 달라진다. 다만 각 항목의 철저한 확인과 준비가 피해 최소화에 중요하다는 메시지는 일관되게 강조된다.