동탄 갭투자 다시 몰리더니… 3월에만 1105가구 팔린 이유

요즘 주식이 핫하니 부동산 이야기가 수면 아래로 들어간 느낌이 있지만, 실제로 살 사람들은 임장을 다니고 여전히 매매가 이어진다.서울은 규제로 꽉 막힌 모습이고, 동탄 화성 구리 등 비규제지역에서 거래가 지속된다. 그중에서도 동탄으로 갭투자 수요가 다시 몰리더니 3월에만 1105가구가 거래되었다. 경기도 아파트 매매는 1만6895가구로 집계되었고, 지난해 2025년 10월 이후 5개월 만에 가장 많은 거래량이다. 화성시는 1798가구가 거래되며 경기도 31개 시·군 중 1위를 차지했고, 경기도 아파트 거래 10건 중 1건이 화성이라는 수치도 있다. 그 중에서도 동탄이 가장 눈에 띄고, 동탄구에서만 1105가구가 거래되어 화성시 전체 거래의 61.4%를 차지한다. 2월 949가구에서 한 달 만에 16.4%, 156가구 늘어난 수치로 동탄이 화성 거래의 중심임이 분명하다.

비규제지역 갭투자에서 핵심은 규제의 빈틈이다. 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12개 지역은 토지거래허가구역으로 묶여 아파트를 사면 실거주 의무가 생겨 전세를 끼고 사는 갭투자가 사실상 어려워졌다. 반면 화성시는 이 규제 대상에서 빠져 있어 동탄은 토허제 예외 지역으로 남았고 전세를 낀 매수가 가능한 지역으로 주목받게 된다. 여기에 대출 규제도 큰 영향을 미쳤다. 규제 지역은 가격대에 따라 6억 4억 2억의 한도인 이른바 6·4·2 규칙이 적용되어 서울 핵심지는 부담이 크다. 규제지역이 막혀 있고 비규제지역으로 수요가 이동할 수밖에 없는 구조다.

다산 등 남양주도 올초 전세 물량이 늘었는데 이는 갭투자자들의 유입으로 새 전세 매물이 쌓인 영향이다. 다만 최근 토지거래허가구역에서도 세입자가 있는 주택에 한해 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하는 조치가 나오면서 세입자가 있는 주택도 조건부로 매수 길이 열리면 비규제지역 수요만 향하던 흐름이 규제지역의 매물까지 다시 관심을 받을 가능성이 있다. 이 조치가 실수요자의 선택지를 넓히는 쪽으로 작용할지, 아니면 또 다른 투자 수요를 자극할지는 지켜봐야 한다. 요즘 시장은 “좋은 지역이냐”보다 “규제를 피할 수 있느냐, 내 돈이 얼마나 덜 들어가느냐”에 반응하는 느낌이다. 동탄의 주목도 역시 그 흐름 안에 있다. 서울은 부담스럽고 규제지역은 막혀 있으며 투자자들은 여전히 길을 찾고 있다. 다만 갭투자는 이름처럼 ‘틈’을 이용하는 투자다. 틈이 있다는 것은 기회이기도 하지만 리스크도 크다. 그래서 지금은 “다른 사람들이 몰린다더라”는 소문보다 왜 몰리는지, 내 자금 구조로 감당 가능한지, 그리고 나중에 빠져나올 수 있는 시장인지를 먼저 따져보는 것이 더 중요하겠다.