토허제 막혔다더니 29일부터 풀린다… 세 낀 매물 다시 움직일까?

저는 토지거래허가구역의 갭투자 이슈를 정리하며 정책의 핵심 취지를 먼저 이해하려 했다. 원칙적으로 토허제 구역에서 주택을 사면 4개월 이내 입주와 2년간 실거주가 의무였고, 세입자가 이미 있는 집은 즉시 거주할 수 없었다. 다만 5월 29일부터는 세입자가 있는 주택을 매매할 때 실거주 의무 유예를 신청할 수 있게 되었다. 대상은 5월 12일 기준 임대차계약이 있거나 전세권이 설정된 주택이고, 올해 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해야 한다는 조건이 붙었다. 쉽게 말하면 세입자 있는 집도 조건만 맞으면 일단 매수해 두고 나중에 들어가 살아도 된다는 구조다.

그러나 핵심은 여전히 무주택자의 자격이다. 매수자는 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 하고, 허가를 받은 뒤에는 4개월 내 취득 절차를 마쳐야 한다. 실거주 유예도 무기한은 아니다. 최초 임대차계약 종료 시점까지만 미룰 수 있고, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 한다. 이로써 다주택자 사례의 전세 끼고 다수 매매를 통한 갭투자 방식은 여전히 차단되려는 의도가 분명하다. 다만 시장에서는 “제한적 갭투자 허용인가?”라는 해석이 나오기도 한다. 전세보증금이 낀 상태의 매매 구조 자체가 실질적으로 갭투자 형태였고 자금 부담을 낮춰 주는 효과가 있었기 때문이다.

저는 이 조치가 무조건 기회라고 보지는 않는다. 세입자 보증금을 언제 돌려줘야 하는지, 내 입주 시점과의 맞춤성, 대출 가능 여부, 실제로 실거주 요건을 지킬 수 있는지 등 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다고 본다. 토지거래허가구역은 일반 매매와 다르게 허가와 사후 의무가 붙기 때문이다. “전세를 끼고 사면 비용이 덜 들겠다”는 단순 기대만으로 접근하면 나중에 큰 부담으로 돌아올 가능성이 있다. 이번 조치는 규제를 완화했다기보다 거래의 숨통을 조금 열어 준 방향으로 보는 것이 정확하다고 생각한다. 다만 시장은 제도보다 빠르게 반응한다는 점을 잊지 말아야 한다. 갭투자 여부보다 실제로 내가 그 집에 들어가 살 계획과 자금 계획을 끝까지 지킬 수 있느냐가 더 중요하다.

요청 처리 중입니다...

토허제 막혔다더니 29일부터 풀린다… 세 낀 매물 다시 움직일까?

등록된 다른 글