토지거래허가구역 무주택자 실거주 유예 조건 정리

토지거래허가구역은 토지 투기를 방지하고 지가 급등을 억제하기 위해 국토교통부 또는 시·도시가 지정하는 구역으로, 서울 내 대표적으로 강남·서초·송파·용산구가 꼽힙니다. 이 구역에서 주택을 매수하려면 잔금일 전입, 허가증 결재일로부터 4개월 이내 잔금 납부, 입주 후 2년간 실거주를 이행해야 허가가 나오는 구조였고, 세입자가 거주 중인 집의 매수를 막는 가장 큰 장벽으로 작용했습니다. 2026년 이전에는 세입자가 남아 있어도 매수가 불가능에 가까웠습니다.

2026년 5월 12일 발표된 실거주 의무 유예 조치는 토허구역 내 세입자가 있는 모든 매물에 한시적으로 적용되며, 오는 12월 31일까지 유예가 유지됩니다. 무주택자가 세 낀 집을 매수할 경우 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주 시점을 미룰 수 있게 되는 것이 핵심 변화입니다. 다만 비거주 1주택자를 포함해 세입자가 있는 주택 전체로 대상이 확대되었으나, 빈집은 여전히 제외됩니다.

실거주 유예를 받으려면 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 첫째, 무주택자 요건으로 세대원 전원 무주택이어야 하며 본인 명의 주택이 없어야 하고, 배우자 명의 주택도 합산 심사 대상이 됩니다. 발표일 이후 유주택자가 된 경우 자동 제외되며, 계약일 기준으로 지속적으로 무주택 상태를 유지해야 합니다. 둘째, 임대차 계약이 체결된 주택이어야 하며 전세나 월세 모두 해당됩니다. 셋째, 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 허가를 신청해야 혜택이 적용되고, 신청 시 무주택 확인 서류와 자금조달 계획서 등 첨부가 필요합니다.