실거래 자료를 활용한 우리나라 아파트 시장의 투자수요 식별 및 아파트 가격의 변동 요인 분석

요 약 이 논문의 목적은 우리나라 아파트 가격이 투자수요와 실수요 중 어떤 요인에 의해 주로 변동해왔는지를 밝히는 것이다. 이를 위해 아파트 실거래가 자료를 바탕으로 임대 목적 거래량 자료를 구축하였으며, 이를 구분변수로 설정해 부호제약 구조 VAR(sign-restricted structural vector autoregression) 모형으로 투자수요‧실수요‧공급 충격을 식별하였다.

분석 결과, 실거래가 자료로 구축한 임대 목적 거래량 시계열은 국토교통부 자금조달계획서로 산출한 임대보증금 승계 거래량 시계열과 유사한 수준 및 추이를 보였으며, 우리나라 아파트 가격은 투자수요에 의해서도 상당 부분 변동해왔던 것으로 나타났다. 이는 우리나라의 아파트가 투자자산으로도 활용되어왔음을 의미한다.

일례로, 실질 아파트 가격이 급등했던 코로나19 팬데믹 기간 중 정점 시점(2021년 12월)을 기준으로 투자수요‧실수요‧공급 충격의 기여율이 각각 37.4%, 47.5%, 15.1%로 추정되었다...