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코로나 직후 잠잠해졌던 리츠 상승세 & 2분기 이후 상장 예정 리츠

2019년은 국내 리츠들의 상승세가 돋보인 시기였습니다.판교 알파돔시티 6-4블록 건물과 용산더프라임타워를 담고 있는 신한알파리츠는 2018년 8월 액면가 5,000원에 상장 후 2019년 11월 9,300원대 최고가를 찍으면서 거의 2배 가까이 상승을 하였고, 2019년 10월 상장했던 롯데리츠는 상장 당일 상한가를 갔습니다. 이어 상장했던 NH프라임리츠 역시 상장 당일 상한가를 가면서 리츠 불패 신화를 이어갑니다.사실 리츠의 상승세는 어느정도 예견되었습니다. 롯데리츠의 경우는 롯데쇼핑이 100% 임차하고 있는 건물들을 모은 것이었기에, 공실 리스크나 임대료 미지급 리스크는 거의 없다고 보였고, 그럼에도 불구하고 연평균 배당율 6.3%라.......

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[분석] (미라클펀딩) 제 275호 서울 금천구 가산동 다세대

미라클펀딩에서 내일(8일) 오전 11시에 모집 예정인 275호 주택담보대출 분석입니다.최우선 변제금인 보증금 4,000만원이 설정되어있는 다세대에 1순위 근저당권을 통해 1억원을 대출하는 건으로, 연 18% / 만기 12개월 / LTV 61.95%(원금 기준, 미라클펀딩 평가액 2억 2,600만원 기준) 금융조건입니다.미라클펀딩이 개인투자자용으로 내놓는 주택담보대출 상품들이 금리가 높은 수준이긴 했으나(평균 14% 이상은 했던 것으로 기억합니다), 그 중에서도 높은 금리(18%), 그럼에도 그리 높지 않은 LTV 비율이 눈에 띕니다. [건물 및 입지]서울 금천구에 위치한 2014 년 준공된 다세대이며이며 A동, B동이 있는데 그 중 본 건은 B동에 위치한 세.......

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[분석] 피플펀드 특판! 개인신용 분산(후순위)

현재 피플펀드에서 6월 한 달 동안 모집하는 개인신용 분산(후순위) 상품의 이자율을 13% -> 16%로 하는 특판 이벤트를 진행 중입니다.피플펀드가 말도 많고 탈도 많았던 부동산 PF 상품을 과감히 정리하면서 본래 피플펀드의 시그니처 상품인 소비자금융 상품(개인신용대출, 주택담보대출)을 위주로 개편해나간다고 밝혔는데, 이러한 이벤트 등을 통해서 투자자들을 계속 모집하는 중입니다. 이전보다 느려진 투자 마감 속도를 다시 이끌어올리려는 목표도 있을 것입니다.그런 의미에서 현재 모집 중인 개인신용 분산 (후순위) 255호 상품을 분석해보겠습니다. 1억원 중 현재 약 5,600만원이 모인 상태이며, 모집 속도는 그리 빠르지 않.......

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초저금리 시대 투자 - 올 하반기 신규 출시되는 리츠가 대안?

작년 하반기 롯데리츠와 NH프라임리츠로 상승세를 맞이했던 리츠 시장이 올 상반기 다소 침체된 모습을 보였습니다.가장 큰 이유는 단연 코로나19로, 주식시장이 1,400선까지 무너지는 과정에서 리츠라고 예외는 아니었습니다.리츠를 신규로 상장하는 쪽도 이런 시장에서 굳이 무리하게 리츠를 상장시키기보다는(흥행 실패를 할 수 있으니), 시장이 안정되기를 기다렸다가 신규 상장을 추진하는게 나은 판단이었을 것입니다.올 하반기 몇 건의 리츠가 상장이 예정되어 있습니다. 대표적으로 서울 중구 태평로 빌딩을 기초자산으로 하는 이지스밸류플러스 리츠가 다음 주 청약을 받고, 8월에는 미래에셋자산운용에서 경기도 수원 광교신도시의.......

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[분석] 이지스밸류플러스 리츠 - 양호한 배당수익율, 청약은 무난히 흥행할 것

다음주 이지스자산운용에서 출시한 첫 공모 리츠 상품이 청약을 진행합니다. NH프라임리츠가 상장하던 작년 말 시기에 상장을 추진했으나, 당시 자본시장법 시행령 상 공모리츠가 편입할 수 있는 사모펀드 지분 한도가 10%였기 때문에, 모회사(이지스밸류플러스)가 자회사(이지스밸류플러스오피스, 이지스밸류플러스호텔) 리츠 수익증권의 100%를 편입하는 형태로 상장을 추진하던 이지스자산운용 입장에서는 당시 구조로는 자본시장법 시행령에 위배되었었습니다.해당 시행령이 올해 4월 개정되면서 이지스밸류플러스의 상장을 발목잡던 10%룰은 폐지되어 상장의 길이 열립니다. 동시에 이지스 역시 기존에 편입하려던 제주 켄싱턴 호텔은 편.......

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[업데이트] (칵테일펀딩) 모히토 26-2호 분양률 100%, 서울 오피스텔 수익권 유동화 - 공정율 업데이트

2020년 03월 투자를 진행했던 칵테일펀딩 모히토 26-2호 서울 오피스텔 수익권 유동화 건 업데이트 사항입니다.최초 분석글은 아래 링크 보시면 되겠습니다.https://blog.naver.com/badoock/221904896877이자 들어오는 것만 챙기고 있다가 잊고 있었는데, 공정율 업데이트가 올라왔다는 문자를 받고 들어가서 확인을 하였습니다.칵테일펀딩 홈페이지 들어가서, 마이페이지 들어간 다음 투자 내역 조회하면 아래와 같이 현황 업데이트가 뜹니다.투자한지 3개월만에 현황 업데이트라니... PF건은 적어도 매달 공정율 업데이트를 해줘야 하는 게 아닌가 싶다가도물론 이런 업데이트도 제대로 안해주는 곳도 많으니, 이렇게라도 해주는 곳이 어.......

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[분석] 바다로19호 - 생각보다 괜찮은 배당률, 그렇지만 3년 뒤 환율 에 베팅해야

초저금리 시대에 마땅히 투자할 만한 자산이 애매할 때 투자자들의 이목을 확 끌었던게 2018~2019년 리츠였습니다.그런데 그전에 이미 이러한 대체자산을 기초로 코스피에 상장한 상품이 있습니다. 8년 전인 2012년에 상장을 하였고, 기초자산이 무려 선박입니다. 선박 임대료를 재원으로 배당금을 지급하고, 만기 시 선박 매각을 통해 원금을 상환받는 구조입니다. 현재 주가 / 환율(1,200원/$) 기준으로 연 8%대 수익률이 예상되는 이 주식은 바다로19호입니다. 상장 이후 여러 부침이 있었고, 주가가 반토막 나면서 상장 당시 액면가 5,000원에 산 사람들은 참 마음아픈 주식으로 자리잡게 됩니다. 아이러니하게도 현재 가격(2,600원대)로.......

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[업데이트] 이지스밸류플러스 리츠 - 양호한 흥행 성적, 향후 주가 상승은?

16~17일 이지스밸류플러스 일반투자자 청약이 진행되었습니다. 청약 전 이에 대한 분석글을 올렸었는데 아래 링크 보시면 되겠습니다.https://blog.naver.com/badoock/222000427953해당 글에서는 1) 서울 중심부에 위치한 Prime 오피스 빌딩 2) 적정한 매입가와 6%대의 괜찮은 배당율을 장점으로 언급했으나, 재간접리츠라는 점에서 상장 후 수급 측면에서 롯데리츠, 신한알파리츠 같은 비재간접리츠 상품에 비해서는 주가 상승폭이 제한될 수 있다고 보았습니다. 그러나 이지스밸류플러스리츠는 태평로 빌딩 외에 우량 자산을 지속적으로 편입할 전략을 세운다는 점에서, 향후 주가 향방은 해당 리츠의 운용사인 이지스자산운용에 어느정도 달.......

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이지스레지던스리츠 - 7월 초 청약 예정인 아파트 기초자산 리츠

서울 중구 태평로 빌딩을 기초자산으로 한 이지스밸류플러스리츠 청약이 성공리에 마감된 데이어, 이번에는 아파트를 기초자산으로 하는 리츠가 등장합니다.https://www.sedaily.com/NewsView/1Z45XKJ2LE정확히 말하면 일반 아파트는 아니고, 공공지원 민간임대주택을 기초자산으로 편입하여, 준공 이후 임차인들이 납부하는 임대료를 배당재원으로 하는 상품입니다.해당 아파트는 인천광역시 부평구 소재 5,678세대 규모 ‘부평더샵’이 아파트입니다. 1호선 동암역 인근에 있으며 GTX-B노선 개통과 인근 정비사업 진행이 예정돼 있다고 합니다.해당 아파트는 아직 건설 중인데, 포스코건설이 시공을 맡고 현재 기준 공정률 25%입니다. 2022.......

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[분석] (미라클펀딩) 제244호 충남 천안시 풍세면 토지 및 건물

미라클펀딩에서 진행한 5월 초 진행한 제244호 충남 천안시 풍세면 토지 및 건물 상품 분석입니다.기존의 더드림 13-2호 리파이낸싱 상품이며, 2개월 / 22% / 1억원 모집 상품입니다.더드림 13-2호 상품 분석은 아래 링크 보시면 되겠으며, 최초 분석글인 피플펀드&소딧 글 역시 링크 첨부합니다.[미라클펀딩 더드림 13-2호]https://blog.naver.com/badoock/221973784144[피플펀드&소딧 - 천안 풍세면 장례식장 PF 상품 (1)]https://blog.naver.com/badoock/221943422869기존 미라클펀딩의 더드림 13-2호는 피플펀드&소딧이 약 3년간 연체 중이었던 천안 풍세면 장례식장 PF 상품의 연장선으로, 본 장례식장 건물이 경매로 넘.......

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[분석] (테라펀딩) 제3766차 하남 감일택지지구 토지 담보상품 8차

테라펀딩의 용인 레지던스 시행이익 유동화 건에 덜컥 물려서 연체 후기를 작성하다가 '그래도 이렇게 몸소 스터디를 할 수 있구나'라는 긍정왕 느낌을 받아서, 기세를 몰아 테라펀딩에서 모집 진행 중인 '제3766차 하남 감일택지지구 토지 담보상품 8차' 상품에 투자를 하였습니다.만기 6개월 / 연 10%이나, 현재 10만원 이상 투자시 2% 리워드를 주는데 투자는 10만원부터 가능하니 실질 연 수익률은 14%로 볼 수 있는 상품입니다.하남 감일택지지구 토지 매입자금을 펀딩하기 위한 상품으로, 향후 해당 부지에 본 PF를 일으켜서 해당 대금으로 본 상품을 상환하는 구조입니다. 일종의 브릿지론이라고 할 수 있습니다.......

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[분석] (어니스트펀드) 청평호 리버뷰 프리미엄 도시형생활주택 신축 1호 28차

어니스트펀드에서 출시한 청평호 리버뷰 프리미엄 도시형생활주택 신축 1호 28차 상품에 대한 분석입니다. 어니스트펀드 상품 분석은 2번째네요.관리형 토지신탁 1순위 우선수익권(PF 1순위라고 보시면 됩니다) / 연 14% / 13개월이며,현재 '당신의 봄날은 온다' 이벤트로 투자금액에 따라 리워드를 주고 있어 거액을 투자할 시에 실질 수익률은 더 높아집니다.[위치]어니스트펀드의 설명을 인용하겠습니다.본건 가평군 설악면 사룡리에 위치한 청평호 조망의 도시형생활주택 신축 사업장입니다. 차량 이용시 사업지에서 설악IC까지 약 10분 소요되며, 서울-양양고속도로를 통한 도심으로의 접근성이 양호합니다. 또한 사업장.......

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[분석] (미라클펀딩) 제225호 인천 부평구 산곡동 다세대 후순위 담보대출

미라클펀딩에서 오늘 오전 10시에 모집 예정인 225호 질권담보대출 분석입니다.1순위 근저당권 6천만원이 설정되어있는 다세대에 추가로 2순위 근저당권을 통해 1,500만원을 대출하는 건으로, 연 16% / 만기 6개월 / LTV 60.28%(외부감정액 1억 4,100만원 기준) 금융조건입니다.[건물 및 입지]인천 부평구에 위치한 2002 년 준공된 다세대이며이며 8세대로 구성된 건물입니다.본 물건은 4층이며, 평수는 공급 58.53m² (17.7평) / 전용 53.46m²(16.1평)입니다.지하철역이(1호선 백운역) 다소 머나 주변 버스 정류장들이 나쁘지 않아서 적당한 정도의 교통편의성이 있으며, 근처 중고등학교가 있어 학군이 조성되어 있긴 하나... 골목에 위치.......

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[연체 기록] (피플펀드&소딧) 천안 풍세면 장례식장 PF 상품 (1)

소딧과 피플펀드에서 2017년 출시하고 3년 동안 연체를 끌었던 PF 상품이 있습니다.해당 상품이 얼마 전 법원경매에서 5차례 유찰 끝에 감정가(69억원)의 25% 수준인 17.5억원에 최종 낙찰되었다고 합니다.http://xn--289al3wisk51a.kr/workdir/upcate/kyg/kyg_cw_dview.php?Cc=000283&Sn=20180130011748&Rn=1&Rty_Status=%C0%E7%C1%F8%C7%E0현재 선순위로는 피플펀드 15억원 + 소딧 15억원 = 총 30억원이 있고,그 후에 추가로 후순위로 소딧이 10억원을 모집함에 따라 총 40억원의 PF대출금이 남아 있는 상황입니다.매각가가 17.5억원이니, 당해세 등을 제외하면 선순위는 원금을 절반 정도 건지고, 후.......

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[연체 기록] (피플펀드&소딧) 천안 풍세면 장례식장 PF 상품 (2)

저번 글에 이은 피플펀드&소딧 천안 장례식장 PF 건 연체 기록입니다.저번 글은 아래 링크 보시면 되겠습니다.https://blog.naver.com/badoock/221943422869정리하면, 감정가 68.4억원의 건물에 피플펀드 + 소딧 30억원 선순위 / 소딧 10억원 후순위(총 40억원)로 대출이 실행된 상태에서 연체가 발생하였고, 연체 사유는 금융기관 대환대출 처리 과정에서 행정적 사유에 따른 지연입니다. 소딧은 이와 병행하여 NPL업체에 채권을 매각하는 방안 역시 검토하고 있다고 밝혔습니다. (피플펀드는 투자자에게 개별 공지가 나간 것으로 보여 파악이 안되나, 컨소시엄이니 같이 협의하였다고 봅니다) 해당 공지를 올린게 2017년 12월.......

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[연체 기록] (피플펀드&소딧) 천안 풍세면 장례식장 PF 상품 (3)

피플펀드&소딧 천안 풍세면 장례식장 PF 연체 기록 3편입니다.저번 편에서 이어집니다.https://blog.naver.com/badoock/221943682847그러면 지금까지의 진행상황이 등기부등본 상에 어떻게 기록되었는지 한 번 살펴보도록 하겠습니다. 2017년 5월 12일에 (주)티유엔씨에 (주)에이원소셜대부가 64억 5,000만원 채권최고액으로 대출을 해주고 근저당권을 설정하였고, (주)에이원소셜대부는 소딧대부와 피플펀드대부에 각각 19억 5,000만원 채권최고액으로 근저당권부질권을 설정하였습니다. 이게 앞에서 우리가 알아본 각각 15억씩 총 30억의 선순위인 것으로 보입니다. 채권최고액은 130%로 설정해서 각각 19억 5,000만원일 것입니다.모두.......

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[연체 기록] (피플펀드&소딧) 천안 풍세면 장례식장 PF 상품 (4)

피플펀드&소딧 천안 풍세면 장례식장 PF 상품 연체기록 4편입니다.쓰다보니 글이 점점 길어지는데....https://blog.naver.com/badoock/221967393278[2018년 12월]직전 공지 후 2달만에 재공지가 올라왔는데, NPL투자사가 기성금을 투입하면서 공사가 재개되었다고 합니다.웃기게도 'NPL투자사의 자금 사정에 따라 공사가 중단될 수 있다'고 써있는데... NPL투자사만 바라보고 간다는 사실이 참 어이없긴 합니다.그와 별개로 2018년 9월에 접수한 경매 절차는 변동없이 진행한다고 합니다.[2019년 2월]2개월만에 공지가 올라옵니다. 계속 NPL투자사가 기성금을 시공사에 지급하고 있는 것 같지만, 공사가 마무리된다는 공지.......

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[분석] (미라클펀딩) 더드림 제13-2호 충남 천안시 동남구 토지 및 건물

미라클펀딩에서 진행한 4월 말 진행한 더드림 제 13-2호 분석입니다.펀딩 시점 경매 낙찰이 완료된 충남 천안시 동남구 토지 및 건물 건 경매를 취소하고, 경매신청자의 채권을 인수하여 담보 부동산을 정상화한 후, 대환대출로 Exit하는 계획의 상품입니다.전형적인 NPL 상품이며, 2개월 / 23%/ 1억원 모집 상품입니다.일단 금리가 후덜덜합니다.금리 23%!!!제가 P2P에 입문한지 그리 오래되지는 않았지만 이런 금리의 상품은 처음 봅니다. 사채 시장에서도 이런 물건은 찾기 어려울 듯 한데.. 그럴만큼 투자자들의 이목을 끄는 상품이었습니다.그런데 '충남 천안시 ~' 라는 펀딩명에서 살짝 기시감을 느낀건 저 뿐이었을.......

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[업데이트] (미드레이트) 부동산 523호 서울 성동구 옥수동 아파트(NPL) - 경매 정지

올해 1월 말 투자 진행했던 미드레이트 서울 성동구 옥수동 아파트 NPL 업데이트입니다.최초 분석글은 아래에 첨부합니다.https://blog.naver.com/badoock/221786639222앞선 글에서 2월 10일 2차 경매 결과가 본 건 상환 가능성에 중요하게 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 한번 더 유찰되면 배당을 못 받을 가능성이 꽤 커지는 상황이었습니다.바로 2월 10일 경매 결과가 나왔는데, "정지"라고 뜹니다.그래서 본 경매가 정지된 이유를 찾아보았습니다.이렇게 법원에 의해 경매가 진행되는 건들은 법원 사이트에 들어가서 검색하면 자세한 정보까지는 확인이 불가하더라도, 대략적인 진행상황은 파악할 수 있습니다.일반적인.......

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[분석] (론포인트) 553호 서울시 종로구 아파트 후순위 담보대출의 건 + 차주의 상태가..?

론포인트에서 모집 진행한 553호 질권담보대출 분석입니다1순위 근저당권에 대한 2순위 질권으로, 현재 1순위 질권 6억에 이어 론포인트에서 2순위 9,000만원을 설정합니다.기존에 존재하는 2순위 질권 대출자의 만기도래로 인해 본 론포인트 건으로 이를 대환대출하는 구조이며, 연 13% / 만기 12개월 / LTV 73%(감정평가액 9억 5,000만원 기준) 금융조건입니다.아울러 차주가 다소 특이한데... 아래에 기술하였습니다.[건물]2008년 준공이며, 아파트이나 19세대 밖에 없는 5층 건물입니다.본 건 평수는 공급 202.33m² (61.2평) / 전용 133.77m²(40.47평)입니다.[입지]서울 종로구 평창동 소재라는 점에서 메리트를 가지고 가나.. 언덕에.......

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[분석] (줌펀드) 990호 서울시 양천구 아파트 선순위 담보대출의 건

줌펀드에서 모집 진행한 990호 서울시 양천구 아파트 선순위 담보대출 건입니다.1순위 근저당권을 설정하는 건으로, 총 6억원을 모집하는 구조이며,연 9% / 만기 2개월 / LTV 32%(평가액 18억 7,500만원 기준) 금융조건입니다.[건물]2006년 준공이며, 총 576세대, 4개동이며 41층 건물입니다.본 건 평수는 공급 183.03m² (55.37평) / 전용 155.59m²(47.07평)입니다.[입지]서울 목동 핵심지구에 위치한 비교적 최근연도(2006) 준공 건물이고, 5호선 오목교역과 아주 근접하게 위치한데다가 대로변에 바로 있어 어느하나 빠지는 것이 없다고 보입니다.여기에 더해 학원가로 유명한 목동의 중심부에 위치하였으니.. 제가 분석한 물건 중에는.......

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[분석] (씨피펀딩) 135호 전주시 아파트 후순위 담보대출의 건

씨피펀딩에서 모집 진행한 135호 질권담보대출 분석입니다1순위 근저당권 9천만원, 2순위 물품보증금 1억원에 이은 3순위 근저당권에 대한 1순위 질권을 통해 2,500만원을 대출하는 건으로,연 12% / 만기 6개월 / LTV 69.4%(외부감정액 3억 1,000만원 기준) 금융조건입니다.[건물]전북 전주시에 위치한 2013년 준공 아파트이며, 8개동 560세대 20층으로 구성되어 있습니다.본 건 평수는 공급 109.92m² (33.2평) / 전용 84.73m²(25.63평)입니다.[입지]전주에 살아본 적이 없으니 코멘트 하기가 애매한데..본 건이 2013년 준공으로 비교적 신축이고, 구글 로드뷰로 볼 때도 큰 메리트가 없지만 그렇다고 하자가 많은 것도 아닌 평범한 아파.......

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[상환] (줌펀드) 990호 서울시 양천구 아파트 선순위 담보대출의 건

2월 말 줌펀드에서 모집했던 서울시 양천구 아파트 선순위 담보대출 건에 대한 투자를 진행하였고,오늘(거의 딱 1달 지났네요) 전액 조기상환 되었습니다.18억 7,500만원 시세에 6억 선순위 대출이라는 점이 매우 매력적이었던 상품이었는데이렇게 빨리 조기상환이 될 줄은 몰랐네요.덕분에 실투자개월 1개월에 치킨을 먹을 수 있었으니 여러모로 이득이었네요.분석글은 아래 참조 하시면 되겠습니다.https://blog.naver.com/badoock/221843834764

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[분석] (미라클펀딩) 174-2호 경기도 여주 단독주택 및 동대문구 장안동 아파트 공동담보 투자

미라클펀딩에서 모집 진행한 174-2호 질권담보대출 분석입니다.이번 대출은 특이하게 공동주택 1순위 담보 & 아파트 2순위 담보 공동담보를 잡았고,연 15% / 만기 6개월 / 6천만원 금융조건입니다.플랫폼수수료도 없고, 만기나 금리 면에서는 매력적인 상품으로 보입니다.먼저, 상대적으로 분석하기 쉬운 아파트부터 보겠습니다.[건물]서울 동대문구에 위치한 2004년 준공 아파트이며, 2개동 30세대 6층으로 구성되어 있습니다.본 건 평수는 공급 80.59m² (24.3평) / 전용 70.59m²(21.3평)입니다.아파트 치고 너무 규모가 작은 편으로 보입니다.[입지]역세권이라 부르기는 애매한데... 일단 지하철역 근처고근처에 중학교/고등학교 및.......

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[상환] (프로핏) 20-016호 국세 환급청구권 양도담보 대출 상환

2월 초에 프로핏에서 모집했던 국제 환급청구권 양도담보 건이 4월 9일 조기상환 되었습니다.최초 투자기간(8개월)에 비해 훨씬 짧은 기간에 조기상환 되었네요(2개월 남짓)이 건의 경우 차주가 세금을 연체할 시, 본 건 상환재원인 환급받을 세액과 상계하여 처리된다는 점이 리스크로 보았는데, 무사히 상환되어서 다행입니다.분석글은 아래 글을 참고하시면 되겠습니다.https://blog.naver.com/badoock/221801318255

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[분석] (칵테일펀딩) 모히토 26-2호 분양률 100%, 서울 오피스텔 수익권 유동화

칵테일펀딩에서 3월달에 진행한 서울 오피스텔 수익권 유동화에 대해 투자를 진행하였습니다.수익권 유동화라고 칵테일펀딩에서 말을 애매하게 써놓았는데... 시행이익 2순위 우선수익권 유동화라 보시면 됩니다.시행이익 유동화는 제가 3건을 투자했었는데, 이 중 1건은 지금 5달째 연체 중입니다.연체 건에 대해 매달 업데이트 사항이 업로드 되는데, 전액 상환은 절대 불가능할 것으로 보입니다기회가 된다면 이 건에 대해서도 정리를 하겠습니다.그럼에도 불구하고 시행이익 유동화 상품에 다시 투자하는 이유는 나머지 상환된 상품 중 1건이 칵테일펀딩 상품과 서울 소재 오피스텔, 분양율 100%라는 점에서 동일하다는 점에 더해 신탁사.......

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[분석] (씨피펀딩) 142호 서울 송파구 다세대 후순위 담보대출

씨피펀딩에서 모집 진행한 142호 질권담보대출 분석입니다1순위 근저당권 6천만원이 설정되어있는 다세대에 추가로 2순위 근저당권부질권을 통해 1,800만원을 대출하는 건으로, 연 12% / 만기 6개월 / LTV 51.9%(외부감정액 1억 6,000만원 기준) 금융조건입니다.[건물 및 입지]서울 송파구에 위치한 1993년 준공된 다세대이며이며 9세대로 구성된 건물입니다.본 물건은 1층이며, 평수는 공급 51.29m² (15.5평) / 전용 46.88m²(14.1평)입니다.1993년 준공이라서 조금 오래되긴 했으나, 입지가 괜찮은 편인데 2018년 말 개통한 서울 9호선 석촌고분역 바로 인근에 위치하여(도보로 3~5분 정도로 보이네요) 교통성이 뛰어나다는 점이 본 건물의.......

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[연체 기록] (테라펀딩) 제2700차 용인시청 앞 레지던스 신축사업 시행이익 유동화 상품 리파이낸싱 (1)

2019년 05월에 투자했던 테라펀딩 제2700차 용인시청 앞 레지던스 신축사업 시행이익 유동화 상품 리파이낸싱 상품에 대한 연체 복기입니다.최초 기표는 2018년 10월이었고, 본 상품에서 리파이낸싱을 하였는데 규모가 무려 60억입니다. 그런데도 제 기억으로는 몇 시간 안되어 바로 목표금액이 채워져 펀딩 마감되었었습니다.심지어 분할모집도 아니고 한번에 60억이었으니 당시의 테라펀딩 펀딩 마감 속도는 어마어마했죠.얼마 전 테라펀딩에서 진행했던 김해 IS PLAZA 담보대출 리파이낸싱은 규모가 100억을 넘긴 했습니다만, 몇 주 동안 모집 마감이 되지 않아 기존 투자자들이 연체를 겪기도 했었습니다. 상품군이 다르고 이자율/만기 등.......

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[연체 기록] (테라펀딩) 제2700차 용인시청 앞 레지던스 신축사업 시행이익 유동화 상품 리파이낸싱 (2)

저번 글에 이은, 2019년 05월에 투자했던 테라펀딩 제2700차 용인시청 앞 레지던스 신축사업 시행이익 유동화 상품 리파이낸싱 상품에 대한 연체 복기입니다.연 14%, 만기 6개월 조건으로 리파이낸싱 총 60억원을 모집하였고, 몇 시간만에 모집이 완료되었으나 2019년 11월 만기가 도래하자 연체가 발생하였습니다. 최초 분석글은 아래 링크 보시면 되겠습니다.https://blog.naver.com/badoock/221915379182최초 연체 이후 지금까지의 업데이트 상황을 공유드립니다.[최초 연체]연체가 된 사유는 위에서 볼 수 있듯 분양 해지 및 잔금 납부 지연에 따른 상환재원 부족입니다.일단 레지던스 분양율은 73.6%로 최초 상품 홍보 당시의 분.......

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[분석] (프로핏) 20-016호 국세 환급청구권 양도담보 대출 분석

프로핏에서 모집 진행한 20-016호 국세 환급청구권 양도담보 대출 분석입니다.이 건은 차주사가 부동산을 취득할 예정으로서, 해당 부동산 매매대금에 포함된 부가가치세 납부에 대한 환급청구권을 담보로 펀딩을 모집한 건입니다. 추가로 첨담보로 경기도 안산시 단원구 소재 근린생활시설 담보신탁 2순위 우선수익권을 설정합니다.본 상품은 8개월(이것도 이슈가 있었는데..) / 16% / 8억 6,256만원 모집입니다.이러한 구조의 상품을 처음봐서, 일단 아래 기사를 참조했습니다. http://xn--2q1bv3l9zbk3e9qd.com/detail.php?number=1599&thread=28r02정리하자면 아래와 같습니다.부가가치세 환급대상오피스텔, 상가 등을.......

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[분석] (어니스트펀드) 천안 삼성SDI 인근 프리미엄 아파트 브릿지 분석

어니스트펀드에서 모집 진행 중인 20-016호 천안 삼성SDI 인근 프리미엄 아파트 브릿지 분석입니다.본 상품은 9개월 / 14% / 25억원 모집입니다.https://www.honestfund.kr/products/8499본 건은 차주가 천안시 서북구에 위치한 토지에 아파트를 짓기 위한 PF를 일으킬 예정인데, 그 전에 토지 매매계약 매매대금 필요 + 인허가에 걸리는 시간이 필요하니, 본 PF를 일으키기 전에 9개월 브릿지론을 조달받은 후, 토지 작업 및 인허가가 완료되면 본 PF를 통해 브릿지론을 Exit하는 구조입니다.평소 분석과 달리.. 바로 리스크 체크로 넘어가겠습니다.[리스크]이 같은 브릿지론은 Exit 재원이 1) 본 PF2) 리파이낸싱 3) 토지 매각 3가지.......

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