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부동산 매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고 준수

본 글을 쓰는 이유는 제 경험한 사항이 도움이 될 것 같아서 포스팅합니다. 제가 상가 분양대행을 할 때입니다. 시행사는 개인사업자(부동산매매업자)였습니다. 근린생활용지를 구입하고 건축허가·시공하여 상가 분양하는 프로젝트였습니다. 근생건물을 건축 중일 때 2개 호실 상가를 매매하였죠. 시행사는 개인사업자(부동산매매업자)로 토지 등 매매차익 예정신고를 하지 않았습니다. 그 이유는 알지도 못했을 뿐만 아니라 종합소득세 때 일괄 소득세 신고하면 될 것을 왜 해야 하는지 이유를 모르고 무시한 것이죠. 여기서 잠깐! 제 사례처럼 신고 및 납부해야 하는 세금을 무시하면 어떤 일이 발생할까요? 돈 나갑니다.(귀찮음, 가산세 그리고 마음 상함) 세무서로부터 세금 신고 고지서를 받고 기한 후 신고를 하였습니다. 당연히 세금 추징과 가산세를 납부하였죠. 이 일을 계기로 저는 매매사업자의 매매차익 예정신고에 대해 깊이 공부하고 들여다보는 계기가 되었습니다. 제 경험과 세법상 규정 위주로 설명드리겠습니다.

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미분양 담보대출(미담, CDS) 총정리

본 글은 부동산 개발 과정에서 일어나는 금융 상품 중 하나인 미분양 담보대출(미담)에 대해서 처음 접하는 분이나 좀 더 알고 싶은 분을 위한 글입니다. 개념 미분양 담보대출(미담)이란 부동산 개발 과정에서 발생된 PF 자금을 상환하기 위한 방법 중 하나입니다. 자세히 설명드리면 시행사에서는 올 분양(100% 분양) 되어 PF 자금을 전액 갚으면 좋겠지만 사업이라는 것이 그렇지 않습니다. 미분양이 발생되면 시행사는 대주단으로부터 융자를 일으킨 PF를 전액 갚지 못합니다. 이런 경우 자칫 대주단은 시행사에게 무리한 요구를 할 수 있습니다. 결과적으로 대주단 PF를 전액 상환하기 위해 준공(소유권 이전등기 가능한 물건) 후 미분양 담보대출을 받아서 PF를 상환하는 것입니다. 미분양 시 대주단의 무리한 요구 미분양 담보대출은 영어로 CDS(Credit Default Swap)이라고 합니다. 금융전문가들이 PF 대출 회수의 위험성을 회피하기 위해서 보험 성격으로 만든 파생상품이라고 합니다.

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생산녹지지역 건폐율, 용적률 및 건축할 수 있는 건축물 알아보기

본 포스팅은 생산녹지지역에 대해 처음 접하시는 분들과 좀 더 알고 싶은 분들을 위해 다뤘습니다. 개념, 건폐율과 용적률, 건축할 수 있는 건축물 순으로 설명드리겠습니다. 개념 도시지역은 주거·상업·공업·녹지지역인 4개 지역으로 구분합니다. 녹지지역은 보전·생산·자연녹지지역으로 다시 세분화합니다. 생산녹지지역은 농업적인 생산을 위해 개발을 보류할 필요가 있는 지역으로 국토부 장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 도시·군 관리 계획으로 지정합니다. 다시 말씀드리면 농업·어업·임업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 인접 용도지역의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말합니다. 도시 변두리에 농사를 짓는 토지가 보통 생산녹지지역입니다. 쉽게 말씀드리면 도시지역과 농림지역 또는 도시지역과 생산관리지역이 접하는 토지가 일반적으로 생산녹지지역입니다. 건폐율과 용적률 건폐율 20%, 용적률 50~80% 이하입니다. 생산녹지지역 중에 자연취락지구로 지정된 곳은 건폐

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부동산 개발 브리지론(Bridge Loan) 알아보기

부동산 브리지론에 대해서 좀 더 자세히 알고 싶으신 분들을 위해 다뤘습니다. 개념, 신탁사의 역할, 받는 이유, 상환 못할 경우 순서대로 이야기하겠습니다. 개념 브리지론(Bridge Loan)이란 자금을 연결하는 다리 역할을 하는 대출을 말합니다. 쉽게 말씀드리면 개발사업(아파트·오피스텔·레지던스·빌라·다가구주택 등)을 진행하기 위해 사업관련 대출을 받습니다. 이 경우 본 PF(프로젝트 파이낸싱)가 실행되기 전에 중간다리 역할을 하는 대출을 말합니다. 신탁사와 함께 하는 경우가 많다 사업시행자(땅 매수인)가 토지 계약을 한 후 건축 및 분양 인허가를 받기 위해서는 매도자의 허락이 있어야 합니다. (여기서 매도자는 LH, SH, 경기도시공사 또는 일반 매도인 등) 매도자가 계약금만 지불한 상태에서 인허가 필요사항에 대해 토지사용승낙서를 발행해 준다면 손쉽게 사업을 진행할 수 있는데 그렇지 않습니다. 대부분의 매도자들은 토지 잔금이 모두 입금되지 전에는 이런 승낙서 발행을 기피합니다.

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주택도시보증공사(HUG) 미분양 관리지역(부동산데이터) 알아보기

본 글은 미분양 관리지역 선정에 대해서 궁금하신 분들을 위한 글입니다. 주택 수요와 공급을 알아보고 미분양 데이터를 활용해서 아파트 투자를 하시는 분들을 위해서 글을 썼습니다. 개념 주택도시보증공사(HUG)는 아파트 분양(PF) 보증 발급 기관입니다. 허그에서는 안전한 보증서 발급을 위해서 미분양 관리지역을 선정합니다. 쉽게 표현하면 미분양이 증가하는 지역에는 분양보증서 발급을 어렵게 하여 자연적인 아파트 수급조절을 한다는 의미입니다. 미분양 관리지역 선정 기준 주택도시 보증 공사(HUG)는 미분양 관리지역 선정요건을 제시했습니다. 1. 미분양 주택수 1,000세대 이상이면서 공동주택 재고 수 대비 미분양 세대수가 2% 이상인 시·군·구 중에서 아래 어느 하나에 해당하는 지역 가. 미분양 증가 최근 3개월간 전월보다 미분양 세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역 나. 미분양 해소 저조 - 당월 미분양 세대수가 1년간 월평균 미분양 세대수의 2배 이상인 지역 - 최근 3개월간 미

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계획관리지역 건폐율, 용적률, 건축할 수 있는 건축물 총정리

땅 투자로 부자가 되고 싶으신가요? 부동산으로 돈 버는 방법은 참으로 다양하지만, 핵심은 가치에 비해 저렴한 부동산을 구입해서 제값에 매매하는 것입니다. 그러데 여기서 문제가 종종 발생합니다. 100% 전부 성공만 할 순 없다는 것이죠. 지피지기면 백전불패라는 단어가 있습니다. 토지(땅) 투자에도 내용을 샅샅이 알아야 가치를 정확하게 논할 수 있습니다. 전국의 모든 토지는 용도지역으로 나뉩니다. 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 쉽게 표현하면 용도지역은 도시지역과 비도시지역으로 나뉘죠. 도시지역은 주거·상업·공업·녹지지역으로 분류되고 비도시지역은 관리·농림·자연환경보전지역으로 나뉩니다. 관리지역이란? 관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의

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자연녹지지역의 건폐율, 용적률, 층수제한 알아보기

본 포스팅은 자연녹지지역에 대해 처음 접하시는 분들이나 좀 더 깊게 아시고 싶은 분들을 위해 작성했습니다. 개념, 건폐율, 용적률, 층수제한 및 건축할 수 있는 건축물 순으로 설명드리겠습니다. 개념 자연녹지지역이란 도시지역 중에 도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전이 필요한 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적으로 개발이 허용되는 지역입니다. 녹지지역은 보통 주거·상업·공원 지역 인근에 위치하고 있습니다. 사람들이 휴식을 취하는 공유물 같은 땅입니다. 또한 후손들에게 개발할 수 있는 여유분(땅)을 남겨둔다는 의미도 있습니다. 토지 투자처로서의 자연녹지지역 자연녹지지역은 도시 중심부로부터 가까운 입지, 개발압력, 인구증가 등에 따라서 용도가 변경되는 경우가 있습니다. 녹지지역이 주거지역 바로 옆에 붙어 있는 경우가 있습니다. 이럴 경우 도시개발 압력, 인구가 증가한다면 해당 지자체나 정부는 인접한 자연녹지지역을 1순위로 개발이 될 확률

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부동산(토지, 근생, 상가, 오피스텔 등) 피엠(PM) 컨설팅 의뢰

부동산 개발을 하기 위해서는 계획과 전략이 필요합니다. 지주(땅주인)의 개발 계획과 생각만 가지고 움직이다 보면 자칫 편협해지고 더불어서 대형 실수를 저지를 수 있습니다. 성공적인 개발 사업을 위해서는 경험과 지식이 풍부한 전문가의 도움이 필요합니다. 부동산 개발(토지, 상가, 근생, 오피스텔, 레지던스 등)은 개인적인 호기와 배짱으로 통하는 사업이 절대 아닙니다. PM 이란? 이와 같이 디벨로퍼의 성공을 위해서는 PM이 뒷받침되어야 합니다. 부동산 PM(Project Management)란 부동산 개발사업에 대한 사업 타당성 분석, 상품개발, 자금조달(금융), 설계, 공사 및 마케팅 등 사업 전반에 대하여 과정을 관리해 주는 것입니다. PM(피엠) 주 업무 앞에서 설명한 내용처럼 사업 전반에 관여하고 매니지먼트해서 성공을 이끌어 낸다고 설명했습니다. 그럼 피엠의 주 업무가 어떤 것이 있을까요? 사업 분석 및 타당성 조사를 통한 성공 여부 판단 개발계획 및 설계를 통해 가치 있는 부

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1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용받을 기준·조건(주택, 보유기간, 양도 가격)

본 포스팅은 1세대 1주택을 보유하신 분께서 매도(양도) 할 때 양도소득세 비과세를 적용받을려면 어떤 조건이 있는지를 설명하고자 합니다. 비과세 조건은 4가지가 있습니다. 다만 조정 대상 지역과 해제 후에 따라 거주오건에 대한 변동이 있으므로 잘 숙지하시길 바랍니다. 글을 읽기 전에 "1세대 1주택 판단(이해) 기준"을 읽어보시면 더 많은 도움이 될 것입니다. 바로 가기 개념 부동산(주택, 건물, 상가, 오피스텔, 레지던스, 토지 등)을 구입·보유·양도할 경우 공통적인 사항이 있습니다. 바로 "세금"이죠. 부동산 수익률을 계산 할 때 세금을 제외한다는 것은 의미가 없습니다. 특히 우리나라의 경우 주택에 대해서 지나칠 정도로 규제와 세금을 정합니다. 그러는 와중에 1세대가 1주택을 보유하고 매매할 때 양도세 비과세(걷지 않는다)라는 엄청난 혜택이 주어지는데요. 비과세 기준과 조건에 대해 설명드리겠습니다. (이런 혜택은 무조건 받아야 합니다!) 비과세 4가지 기준·조건 비과세 되는 조건

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부동산 가계약금 효력, 해약금, 위약금 및 배액상환 A to Z

본 글은 부동산 계약(전세, 월세, 매매 등)시 가계약금 효력에 대해 설명하고자 합니다. 법률상 가계약금이라는 단어가 없지만 실무에서 많이 사용하고 있으므로 어느 정도의 이해를 가지고 계신다면 도움이 될 것으로 생각합니다. 개념 부동산 가계약금에 대해서 민법이나 다른 법률에서는 정확한 설명이 없습니다. 또한 가계약금을 언급하는 분들마다 해석에 차이가 존재합니다. 그러나 가등기, 가압류 등 "가" 단어가 들어가면 임시적이라는 뜻이 있습니다. 가계약금도 알고보면 임시적인 계약이며 본 계약ㅅ(전세,월세, 임대, 깔세, 매매 등)에 대한 예약적 성격을 가지고 있습니다. 그러나 중개사님들 입장(실무)에서는 가계약도 계약으로 보고 업무를 진행합니다. 그럼 여기서 생각할 것이 있습니다. 분명 계약으로 본다고 했습니다. 그러면 적어도 계약서에 준하는 내용를 상호간에 인식하고 동의를 받아야 할 것입니다. 우리가 계약서를 작성한다면 세부적이고 꼼꼼하게 기록하기 때문에 가계약금이 오고 갈 때에도 마찬가

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부동산 잔금 시 정산 내역서(서식 및 양식)

부동산(아파트, 상가, 오피스텔, 레지던스 등) 잔금 정산할 때 계산은 정확하고 신중할 필요가 있습니다. 왜냐하면 숫자(돈의 크기)를 기입하고 산수 과정을 통해 정확한 금액을 산정해야만 깔끔한 잔금이 마무리 되는 것입니다. 이럴 땐 잔금 내역서을 카테고리를 분류하고 일목요연하게 금액을 기입해서 가감한다면 실수가 없을 것입니다. 매매금액 및 계약·중도·잔금 제일 먼저 할 것은 총 매매금액을 산정하고 계약금, 중도금 및 잔금액을 기입해서 언제 얼마를 지급할 것을 정해야 합니다. 또한 상가나 오피스텔의 경우 부가가치세 정산도 필요합니다. 임대보증금, 관리비 등 정산내역 매매할 부동산에 임차인이 있을 경우 임차보증금과 월세를 제외한 금액을 매도인에게 지급해야 합니다. 또한 관리비 항목들을 분류해서 가감을 해야 합니다. 우선 장기수선 충당금이 있을 경우 매수인은 잔금을 기준으로 이전 충당금은 차감해서 매도인에게 정산해 줘야 합니다. 관리비 선수금은 입주 초반에 매도인이 관리실에 납부한 예치금

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(부동산 투자 지침) 2040년 국토 종합계획상 인구 증감 지역 알아보기

본 글은 제5차 국토종합계획을 분석하여 보다 나은 부동산 투자 방향을 설정하고자 합니다. 국토 개발의 나침반 역할을 하는 국토종합계획에 대애 같이 연구해보는 시간을 가져봅시다. 먼저 글을 읽기전에 국토종합계획에 대한 설명글을 구독하시면 이해하시기 편하실 것입니다. 바로 가기 2040년 인구 구조 변화 지금 저출산·고령화 문제가 사회적 이슈인데요. 2040년쯤 대한민국 인구 구조가 어떻게 변할까요? 이런 현상을 잘 반영했습니다. 생산 가능인구가 줄어들고 고령자가 늘어난다. 인구의 45% 내외가 고령자 가구 1인 가구, 다문화 가구의 증가 2040년 인구 증감 지역 통계청이 발표한 2040년 장래 인구분포를 분석해 보면 인구 증가와 감소 지역을 구분했습니다. 1. 국토의 81.03%는 인구 감소 지역 2. 18.96%는 증가 지역 두 개 지역 중 어디에 부동산 투자를 해야 할까요? 당연하겠죠. 인구 증가 지역입니다. 위 지도를 자세히 봐보세요. 인구 증감 지역 분포를 보실 수 있어요.

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지구단위계획 개념, 수립기준 및 내용 총정리

본 포스팅은 지구단위계획에 대해 처음 접하시는 분이나 좀 더 알고 싶어 하시는 분들을 위해서 작성하였습니다. 개념, 수립 시 고려 사항 및 내용에 대해서 알아보겠습니다. 개념 지구단위계획이란 도시·군계획 수립 대상 지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 것입니다. 쉽게 말씀드리면 신도시 개발이나 택지 개발 등을 시행할 때 난개발을 방지하고 개발하려는 의도대로 건축물이나 토지이용을 하려는 것이죠. 그 목적은 다양하게 있습니다. 주거기능을 강화해서 고밀도 주거단지로 개발하려는 것도 있습니다. 다른 목적으론 판교 테크노밸리처럼 IT 집적 단지, 송도 BT 단지 등 산업단지나 생산성 향상을 위할 때도 있습니다. 어느때에는 전통 한옥단지를 만들어서 문화보존과 관광산업을 일으키려는 의도도 있습니다. 즉 도시개발을 어떤 방향으로 건설할 것인가이죠. 수립 시 고려 사항(수립지침) 계획을 한다는 것은 어떤 기준이 있을 것입니

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국토계획법상 용도구역 총정리

본 글은 국토계획법에 나온 용도구역에 대해 처음 접하시는 분이나 좀 더 깊게 파악하시고 싶은 분을 위한 내용입니다. 되도록 쉽게 다루려고 하였으며 개념, 5개 구역(개발 제한·도시자연공원·시가화 조정·수산자원 보호 및 입지규제 최소 구역), 공통사항 및 중복지정 여부 순으로 설명드리겠습니다. 개념 법에서 설명하는 용도지역에 대해 기술해 보겠습니다. 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산 방지, 계획적이고 단계적인 토지 이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시·군 관리 계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 쉽게 설명드리면 토지(땅)의 용도를 사전에 정해둔 구역으로 용도지역과 지구를 보완하는 역할을 합니다. 즉 지역·지구의 지정만으로 달성할 수 없는 특별한 목적을 수행하기 위하여 도시·군 관리 계획으로 결정하는 지역입니다. 용도구역은 각종 토지이용과 건축행위에

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부동산 분양 수수료 기타·사업소득 원천징수이행상황 신고서 작성요령

본 포스팅은 부동산 대행업을 운영하면서 분양 직원·공인중개사분들에게 지급할 수수료에 대한 세금(원천징수)에 대해 다뤘습니다. 부동산 사업하시는 분들에게 해당되는 글로써 원천징수 개념, 기타·사업소득, 세액에 대해 말씀드리겠습니다. 개념 원천징수란 소득자(분양 직원)가 자신의 세금을 납부하지 않고 원천징수의무자(분양대행 회사)가 소득자로부터 세금을 미리 징수하여 국세청에 납부하는 것을 말합니다. 원천징수 소득은 이자·근로·퇴직·사업·배당·연금·기타소득이 있습니다. 이 글에서 다룰 내용은 분양 직원·공인중개사분들이 분양을 하면서 받을 수수료(사업소득)에 대한 원천징수 신고에 대해 말씀드리려 합니다. 수수료는 기타소득과 사업소득으로 나뉠 수 있는데 그 개념을 이해하고 올바르게 신고하시길 바랍니다. 기타소득 기타소득은 이자·배당·사업·근로·연금·퇴직 및 양도소득 외의 소득 중에 과세대상이 되는 소득을 말합니다. 쉽게 말씀드리면 4대 보험에 가입되지 않고 일시적, 비반복적으로 얻은 소득입니다

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개발제한구역(그린벨트) 내 이축권 총정리

본 포스팅은 개발제한구역 내 이축권에 대해 필요로 하는 분들을 위한 내용으로, 개념과 종류(일반·공공·재해·영농) 순서로 설명드리겠습니다. * 용어설명 개발제한구역, 그린벨트, GB는 같은 뜻입니다. 개념 이축권(移築權)이란 옮길 이, 건축할 건으로 건물을 옮겨 짓거나 세울수 있는 권리입니다. 개발제한구역(GB) 내에 주택·근생·공장·창고 등의 소유자가 어떤 조건에 의해 철거·멸실될 경우가 있습니다. 이런 때 인근 지역 그린벨트 내로 동일한 업종·규모로 건축 허가를 받아서 건축 행위를 할 수 있는 권리를 말합니다. 아시다시피 개발제한구역 안에서 건축행위를 하는 것은 여간 쉬운 일이 아닙니다. 그렇지만 그린벨트 내에 토지나 건물을 소유하시는 분들께서 공익사업, 재해 등으로 삶의 터전을 옮겨야 할 때 혜택을 주어야 합니다. 이축권을 용마루 딱지 또는 취락지구 딱지라고 불리기도 합니다. 딱지란 신도시·택지 개발, 재개발 등 현지 주민들에게 보상 차원에서 용지 매입권, 입주권 또는 이축권

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부동산 투자, 참고 버티는 시기인가?

부동산 경기가 최악인 요즘입니다. 제 부동산 지인 분들은 만나면 한결같이 "버티는 게 답이다"라고 말합니다. 그런 와중에 어제 지인 중에 한 분인 시행사 대표와 2시간 반 정도 통화를 하였습니다. (남자들끼리 할말도 많네요) 이 분은 2년 전 상가·오피스텔 시행 하신 분입니다. 2021년도 분양허가를 받아서 시공 스타트를 할 땐 호기로웠습니다. 시행 초기에는 분양팀도 잘 뽑아졌고 계약률도 비교적 괜찮았는데요. 문제는 준공을 앞두고 분양 잔금이 안 들어온다는 것입니다. 스트레스가 너무 많았는지 괴로워하고 있습니다. 몇 달간 괴로움에 밤잠을 설치다가 최근에는 마음을 고쳐먹었다고 합니다. 어떤 내용이냐면 지금 엄청난 금리 인상과 최악의 부동산 경기로 인해 상가·오피스텔·다가구주택·아파트 등 시행하거나 건축하는 공급량이 엄청나게 줄었다는 것입니다. 그러면 1~2년 후 공급량이 없어서 전세난, 매매가 상승은 필연이라고 합니다. 최소한 1년 정도만 버티면 또 다른 호황을 맞을 수 있다는 자신감

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부동산 대출 용어 LTV · DTI · DSR 총정리

부동산 매수에 있어서 자기 자본으로만 구입한다면 얼마나 좋겠습니까? 그러나 대부분은 은행에서 대출을 받아 자산을 구입합니다. 대출을 받을 때 규제사항들이 있는데요. 이런 규제들을 한 번 다뤄보겠습니다. ※ 단어정리 차주 : 대출 받을 사람 개념 우리나라는 부동산 공화국이라 할 만큼 부동산을 최고의 자산으로 생각하고 아주 사랑합니다. 그러다 보니 부동산 과열로 인한 부작용도 많이 발생합니다. 정부에서는 부동산 구입 시 일정한 대출 규제를 함으로써 금융을 안정화(금융 시스템 보호) 시키려고 합니다. 이런 융자(대출) 규제는 총 3가지로 LTV, DTI 및 DSR가 있습니다. LTV 주택담보대출비율 먼저 LTV(Loan to Value Ratio) 주택담보대출비율에 대해 설명드리겠습니다. 주택(아파트, 다가구·다세대, 연립, 빌라, 타운하우스 등)을 담보로 돈을 빌릴 때 주택 가격(담보가치) 대비 대출 가능 금액을 말합니다. LTV 계산식은 이렇습니다. 대출금액/담보주택 실제 가격×100

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건물 분양 주체들(시행사, 시공사, 대행사 및 신탁사) 알아보기

부동산(아파트, 오피스텔, 상가, 레지던스, 호텔, 지식산업센터 등)을 분양하는 과정에는 각 회사마다 맡은 역할이 다릅니다. 이와 관련된 회사들의 업무를 정리하고자 합니다. 사업 필지(토지) 구입하고 건물을 설계 및 인허가를 받으면 건축시공을 합니다. 건물을 순조롭게 진행하고 준공 한 후 최종 피분양자(분양받은 사람)에게 소유권 이전 등기하는 일련의 과정들은 복잡합니다. 각자에게 부여된 미션(일)을 잘 수행해야 분양사고나 하자가 없습니다. 시행사 시행사는 보통 토지(땅) 주입니다. 땅을 매수해서 건축·분양 계획을 수립합니다. 쉽게 말씀드리면 계획을 하고, 건축사에게 건축설계 의뢰, 공사 시공사에 공사를 맡기고 분양 전반에 대한 관리, 감독 등 전체적인 업무 관리를 행하는 곳입니다. 준공해서 분양주들에게 소유권 이전 등기할 때까지 사업 전반를 주관합니다. 아파트 사업을 예로 들어 보겠습니다. 아파트 부지를 매입하고 건축 설계(평면 작성 등)를 의뢰합니다. 건설자금, 분양계획, 건축 인

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용도지구 중 자연·집단취락지구 건폐율·용적률·건축제한 총정리

본 포스팅은 취락지구를 처음 필요로 하는 분들 또는 좀 더 깊이 있게 알고 싶은 분들을 위한 내용으로, 개념과 자연취락지구, 집단취락지구 등 세부적인 설명 위주로 다뤘습니다. 역시나 어려울 수 있지만 최대한 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다. 설명에 편의를 드리고자 단어를 축약해서 사용해 보도록 하겠습니다. 자연취락지구 : 자취 집단취락지구 : 집취 개념 취락(聚落)의 한자 사전을 찾아봤습니다. "모일 취, 마을 락"이라는 뜻입니다. 마을을 이루며 산다는 해석하시면 됩니다. 그럼 마을이면 도시지역이 아닐 텐데요. 즉 취락지구는 비도시지역(녹지·관리·농림·자연환경보전지역)에서 취락을 정비하기 위한 지구입니다. 우리나라 모든 토지는 용도지역을 단 한가지는 가지고 있습니다. 쉽게 말씀드리면 본인이 소유한 토지는 무조건 도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 중 하나에 속하는 것입니다. 용도지역은 땅(토지)에 대한 제한사항을 규정하는데요. 이를 보완하거나 행위(건축) 제한을 더 강화

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주택(아파트, 다가구·다세대·빌라) 화재보험 가입 시 임대인책임배상(누수 보험) 추가 필요.

주택 누수 사고를 겪어보셨나요? 갑자기 사고 얘기를 해서 죄송합니다만 부동산 사고발생은 뜻하지 않게 일어납니다. 모든 사고는 일어나지 말아야 하지만 사람 일이 어디 맘대로 되나요? 오늘 제가 글을 쓰려는 주제는 주택(아파트, 원룸, 다가구·다세대·연립·빌라·타운하우스)의 누수 피해을 생각하고 그 대비책으로 화재보험 가입시 누수보험(주택, 아파트, 오피스텔 등) 특약을 꼭 집어넣기를 권유하기 위해서입니다. "어느 보험회사가 좋다"라는 보험 영업은 절대 아님을 말씀드립니다. 제 경험 먼저 말씀드리겠습니다. 다가구주택를 건축하고 임대까지 끝마치고 주택 관리를 하던 때 였습니다. 난데없이 3층 세입자로부터 급한 연락이 왔습니다. 그 날은 비가 많이 오는 날이여서 예감이 그리 좋지 않았죠. 참, 그 예감은 적중했습니다. 임차인 세대 거실 천장에서 물이 샌다는 것입니다. 그것 때문에 거실 소파, 가전제품 등이 손상을 입었다는 것입니다. (정말 황당했습니다.) 급하게 세입자 호실을 방문해서 현장

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제1·2·3종 일반주거지역 건폐율·용적률·건축물 총정리

도시지역 중 제1·2·3종 일반주거지역에 관해 처음 접하시는 분들 또는 좀 더 깊게 파악하고 싶으신 분들을 위해 다뤘습니다. 개념, 건폐율·용적률 및 건축물 순서로 글을 쓰겠습니다. 가독성을 위해서 단어는 약어를 사용하겠습니다. 제1종 일반주거지역 : 1종 제2종 일반주거지역 : 2종 제3종 일반주거지역 : 3종 개념 도시지역은 많은 사람들이 거주합니다. 그러다 보니 다양한 주거 공간을 창출하기 위해서 주거지역을 총 6개로 나누었습니다. 아시다시피 제1·2종 전용, 제1·2·3종 일반과 준주거지역으로 나뉩니다. 원래는 일반주거지역으로만 되어 있던 것을 2003년도에 종세분화를 하였습니다. 그 이유는 무분별한 도시 고층 개발을 막고 다양한 종류의 주거지역을 확보하기 위함입니다. 사람들은 도시나 시골에서 어느 곳에 다 사는데 왜 도시지역에만 주거지역이 있을까요? 그 이유는 국토를 더욱더 세분화시켜 관리하겠다는 의지입니다. 용도지역은 크게 도시지역과 비도시지역(관리지역, 농림지역, 자연환

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다가구주택 방 공제 후 대출과 최우선변제 금액 상관관계

이 글은 다가구주택을 건축 또는 매입(매수)을 고려하시는 분들에게 자금 흐름을 잘 살필 것을 알려주기 위한 내용입니다. 주로 준공 후 또는 매입 후 융자(대출)에 대한 부분입니다. 주택지(필지, 점포·상가주택지)를 매입하고 다가구주택(단독주택 등)을 건축하기 위해선 대부분 건축자금(PF 자금)을 많이 받습니다. 소규모 건축 자금(대출)은 보통 1금융권(신한, 우리, 국민, 기업, 하나은행)보다는 2금융권(새마을금고, 저축은행, 농협, 증권회사 등)에서 진행을 많이 하는데요. 건축자금을 받는 건축주(차주) 입장에 보면요. 건축(건설) 할 때는 토지와 건축자금 대출 두 개를 동시에 받으므로 상당한 금액 융자(대출한도)를 일으킵니다. 예를 들어보면 토지비 10억, 건축비 12억 총 22억의 주택 건축 원가가 필요하다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 건축주는 대략적으로 토지(땅) 7억, 건축자금 8억 합해서 15억 정도의 대출 받을 수 있습니다.(은행, 현 상태, 본인 신용상태 등에 따라 다

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주택·상가 부동산 시행사 대표에게 한 수 배우다!

부동산 중개·대행·시행업을 유지하기가 참으로 어려운 시기입니다. 아시다시피 높은 금리와 경기 침체로 거래가 많이 줄어서이지요. 오늘은 제 친한 부동산(주택·상가 전문) 시행사 대표와의 대화를 적어봅니다. 시행과정에 잘했고 배울만한 부분이 있어서죠. 지인께서 일부 대화를 공개하는 것을 허락해주시네요. 생각나는대로 적어보겠습니다. 주택이나 상가 설계도 작성할 때는 본인과 건축사만 참여 하지 않는다더군요. 저의 경우 소규모 건축 시행을 여러번해서인지 잘 이해가 가지 않았습니다. 뒤에 이어진 대화는 무릎을 치는 지혜이더군요. 본인은 건축 평면도 완성할 때는 그 지역 공인중개사, 건축사, 시공사 대표와 본인 4자가 직접 만나서 설계도 장단점을 얘기한다고 합니다. 그리고 시정할 내용, 장점을 더 살리는 것으로 마무리한다고 합니다. 즉 공인중개사의 노하우, 시공사의 시공비 절감, 이것을 통해서 건축사가 갈무리하는 시스템를 만들었다고 합니다. 확실히 이것은 배웠습니다. 4개분야 전문가가 모여서 작

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준주거지역이 제3종 일반주거지역보다 좋은 이유

본 글은 준주거지역을 필요로 하는 분들을 위한 내용으로, 개념, 건폐율, 용적률, 일조권 및 제3종 일반주거지역과의 비교 등 세부적인 설명 위주로 다뤘습니다. 개념(의미) 용도지역 중 도시지역은 많은 사람들이 거주합니다. 그러다보니 카테고리를 더 세부적으로 나뉘었는데요. 도시지역은 제1·2종 전용주거지역, 제1·2·3종 일반주거지역 및 준주거지역으로 나뉩니다. 각각 지역마다 건폐율, 용적률 및 건축할 수 있는 종류(행위)들이 다릅니다. 준주거지역의 사전적 의미는 뭘까요? 주거기능을 위주로 상업과 업무를 보완하기 위한 지역 쉽게 풀어보면 상업지역과 주거지역의 그 사이에 위치함으로써 상업활동이 왕성한 곳입니다. 용도지역을 구분 짓는데 제일 첫째는 건폐율, 용적률과 건축할 수 있는 건축물 종류입니다. 건폐율, 용적률 먼저 건폐율과 용적률을 살펴보겠습니다. 준주거지역 건폐율 70% 이하 용적률 200% 이상 500% 이하 제3종 일반주거지역과 비교하면 어떨까요? 제3종 일반주거지역 건폐율이

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주택을 상가(근린생활시설) 용도변경할 시 양도소득세 장기보유특별공제 주의사항

본 글은 주택을 상가(근린생활시설)로 용도변경할 때 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)에 대해 다뤘습니다. 주택 예비 매도자, 공인중개사 및 필요하신 분들을 위한 내용으로, 국세청 질의회신을 바탕으로 풀어보겠습니다. 이해를 돕기 위해 양도소득세 및 장기 보유 특별공제를 읽어 보시면 이해가 쉬울 것입니다. 바로 가기 요지 다주택자이신 분이 주택을 상가(근린생활시설)로 용도변경을 하였습니다. 용도 변경하고 매매를 할 경우 양도소득세 장기보유특별공제 기간을 어떻게 산정할 것인가의 질의 내용입니다. 답변 내용 주택을 상가로 용도 변경하여 양도하는 하였습니다. 장기보유특별공제는 주택을 최초 취득한 날이 아닌 근린생활시설로 용도변경 한 날을 기산일로 한다는 내용입니다. 질의회신 내용 풀어보겠습니다. 부친이 주택을 2000년 11월에 취득. 자녀에게 2017년 12월 증여 자녀가 2020년 11월 상가(근생)로 용도변경. 이후 2022년 5월 매도(양도). 위 경우 장기보유특별공제의 보유기간은

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장애인 엘리베이터(E/V) 건폐율, 용적률(건축및바닥면적) 제외 알아보기

소규모 건축(주택, 다가구, 다세대, 빌라, 연립주택 등)을 계획하시는 분들에게 건축 공간을 좀 더 확보한다면 유리할 것입니다. 이와 관련한 사항인 장애인용 승강기(엘리베이터)에 대해서 다뤄보겠습니다. 먼저 이해를 돕기 위해서 "건폐율과 용적률" 설명을 읽으시면 도움이 될 것으로 생각합니다. 바로 가기 법 규정 알아보기 건축법 시행령 제119조에 나온 내용입니다. " 장애인·노인·임산부 등에 편의 사항을 제공"하면 그 보상 차원에서 건축과 바닥면적 혜택을 주는 항목이 있습니다. 그 편의사항에는 어떤 것이 있을까요? 첫째 장애인용 승강기(장애인용 엘리베이터) 둘째 장애인용 에스컬레이터 셋째 휠체어 리스프 또는 경사로 3가지 사항 중에 장애인용 E/V가 눈에 확 들어올 것입니다. 건축과 바닥면적 제외 소규모건축물을 계획하실 때 이왕이면 일반용보다 장애인용으로 계획 잡아보세요. 세부 설치 기준이 맞는다면 E/V 면적은 건축면적(건폐율)과 바닥면적(용적률)에 포함되지 않습니다. 예를 들어보

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건축설계도면 용어 및 약어 총정리(AD·AV·DS·EPS·MDF·PD·PIT·PS·ST·TPS)

건축설계도면을 보시면 영어 약어로 쓰여있는 용어들을 접하게 됩니다. 또한 완공된 건물(아파트, 빌딩, 오피스텔, 레지던스, 호텔, 지식산업센터 등)에도 같은 약어가 쓰여있는 것을 발견하곤 하는데요. 오늘은 건축 및 건축설비 도면 약어를 알파벳 순서로 정리하겠습니다. AD(Air Duct)는 공기가 지나가는 통로(배관)입니다. Duct (물·가스·전선 등의) 배관 네이버 영어사전 공기길로 배기, 환기, 통풍 역할을 하며 다이렉트로 최상층(지붕)까지 뚫어있는 공간입니다. AV(Alarm Valve)는 소방 알람밸브실(유수검지 장치 실)이라고도 불립니다. 소방관련 압력계 밸브 등을 설치하는 공간입니다. DS(Duct Shaft)는 옥상까지 이어져 있는 덕트(배관)을 말합니다. EPS(Electronic Pipe Shaft, Electric Power Supply)은 전기 관련된 케이블이 지나가는 통로입니다. MDF(Main Distribution Frame)는 메인 배선반인데요. 큰 건물

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제1종과 제2종 근린생활시설 용도, 종류 및 비교(차이점) 훑어보기

본 글은 제1종과 제2종 근린생활시설에 대한 이해, 차이점 및 개업 내용 등을 살펴봄으로써 상가(점포, 가게) 창업하시는 분들에게 조금이나마 도움을 주기 위함입니다. 규정이 방대하다 보니 어려울 수 있으나 최대한 쉽게 풀도록 하겠습니다. 개념 설명, 제1종과 제2종 근린생활시설 업종 비교(차이점) 및 주의사항 순으로 정리했습니다. 가독성을 위해서 글을 조금 압축하겠습니다. 1종 : 제1종 근린생활시설 2종 : 제2종 근린생활시설 개념 설명 근린생활시설은 쉽게 표현하면 "장사하는 곳"입니다. 그런데 『건축법 시행령 별표 1』에 나와있는 "용도별 건축물의 종류"에서 1종과 2종을 굳이 구분하는 이유는 무엇일까요? 개업(창업) 및 운영하는 상가들은 용도에 맞게끔 사용하라는 의미입니다. 1종은 주민들의 일상생활에 필수적인 업종들을 운영하도록 하고 2종은 필수적이진 않지만 도움이 되는 업종들이 영업하라는 의미입니다. 상가들은 저마다 면적, 용도 및 업장 스타일이 다릅니다. 이런 것들을 규정해

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국토종합계획 이해와 정리로 부동산 투자 지침서 활용하기

본 글은 국토종합계획에 대해 처음 접하시는 분들을 위한 것으로 중요성·이해도 높이고자 합니다. 포괄적으로 설명드리고자 하며 개념 설명, 역사, 활용방안 순서로 정리했습니다. 개념 국토종합계획은 헌법과 국토기본법에 근거한 최상위 국가 공간계획입니다. 이 계획에 따라 광역도시계획, 도시·군 기본계획, 도시·군 관리계획 및 수도권정비계획 등을 수립하게 됩니다. 국토종합계획은 국토 전역을 대상으로 장기적인 발전방향을 제시하는 계획 국토 기본법 제6조 여기까지 들으신다면 "최상위" 개념에 공감하실 것입니다. 국가 땅이 미래에 어떤 방향(지역, 거점, 산업, 물류 및 교육 등)으로 발전할지 가이드 역할을 하기 때문에 부동산·토지 투자를 생각하시는 분들은 꼭 요약하고 정리가 필요할 것입니다. 역사 애초엔 "국토종합개발계획"으로 1972년 제1차부터 수립되었습니다. 1차부터 3차까지는 10년마다 계획 발표되었는데요. 이 땐 고도성장기였기 때문에 역동적으로 국토 개발이 필요한 시기였습니다. 그러다

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2023년 일조권 9미터에서 10미터로 높이제한 규제완화(건축법 시행령 개정 입법예고)

건축 용어인 일조권 뜻을 아시나요? "채광권이라도 하는데요. 바로 옆 건물이 자기 집에 드는 햇빛을 가로막는 것을 저지하는 권리, 즉 햇빛을 누릴 수 있는 권리"입니다. 최근엔 조망권과 더불어서 "일조권 소송 및 분쟁"이 발생하고 "일조권 침해 보상금"도 이루어졌습니다.(아주 중요한 권리) 이런 일조권 때문에 소규모 건축(다가구주택, 다세대주택, 빌라, 연립주택 등)을 짓다 보면 인접 주택의 "일조권 확보''를 위해서 건축하는 집의 높이 제한해야만 합니다. 저의 경우에도 마찬가지였는데요. 다가구주택 건축할 때였습니다. 1층 필로티, 2·3·4층 주택으로 짓는데 일조권 계산을 맞추기 위해서 각 층별로 천장고(반 자 높이)가 낮추어야 했기 때문에 애를 먹었습니다. 그 이유는 이렇습니다. 전용·일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 정북 방향의 인접 대지경계선으로부터 9미터 높이 이하인 부분은 1.5미터 이상, 9미터 초과하는 부분은 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상 띄우도록 하

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토지(땅) 깃발 표시 알아보기(수용, 보상, 택지 및 신도시 개발)

본 포스팅은 토지 임장할 때 도로나 땅에 꽂힌 깃발이 어떤 의미인지 이해함으로써 토지 투자에 조금이나마 도움을 주고자 글을 쓰게 되었습니다. 글은 개념, 삼각형, 사각형 및 큰 사각형 깃발(깃대) 순서로 설명드리겠습니다. 개념 도로가 개설 예정인 곳이나 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장)와 공공 주택 지구(과천 과천, 안산 장상, 인천 구월, 화성 봉담, 광명 시흥, 의왕·군포·안산, 화성 진안) 등을 지나 다녀보시면 땅에 꽂혀있는 깃발들을 보시게 됩니다. 색깔, 모양 및 크기에 따라서 저마다 의미가 있을 텐데요. 요것들에 대해서 설명드리겠습니다. 삼각형 삼각형 깃발은 토지 수용과 보상 단계을 뜻합니다. 흰색은 강제수용된 토지를 말합니다.(강제수용 가슴 아프죠). 노랑은 보상이 진행 중인데 잘 안된다는것인데요. 지체되어 시간이 걸린다는 뜻입니다. 파랑은 보상이 순조롭게 잘 진행되는 토지이며 빨강은 토지보상 끝나고 곧 있으면 토목공사 진행한다는

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제1종, 2종 전용주거지역 내 건축물 총정리

본 포스팅은 제1종과 제2종 전용주거지역 대해 처음 접하시는 분 또는 좀 더 세부적으로 알고 싶으신 분들을 위한 내용으로 의의, 용도, 건폐율과 용적률 및 층수제한 순서로 세부적인 설명 위주로 다뤘습니다. 다소 딱딱한 내용이므로 좀 더 쉽게 풀어 설명드리겠습니다. 전용주거지역은 국토계획법에서 출발하는 개념입니다.필요하시다면 "토지 투자 법 체계도" 먼저 읽어보시길 권합니다. 바로 가기 두 단어가 길기 때문에 줄여서 표현하면 가독성이 좋을 것 같아 줄임말로 표현하겠습니다. 제1종 전용주거지역 : 1종 제2종 전용주거지역 : 2종 의의 국토계획법에서 나오는 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역 4가지로 분류합니다. 크게 본다면 도시지역과 비도시지역으로 나누는 것입니다. 인구 분포가 많은 도시지역을 사람들이 생활하고 상업활동을 하며 인접한 공원에서 휴식과 여가를 취할 수 있도록 세분화하였습니다. 즉 주거지역, 상업지역, 공업지역 및 녹지지역으로 나누었는데요. 여기서

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상가(가게, 점포) 사업자등록증 발급시 자유업종과 비자유업종(영업허가·등록·허가) 차이점 훑어보기

본 포스팅은 상가(점포, 가게)를 개업하시는 분들을 위한 내용으로 업종별로 사업자등록증을 발급받아 창업을 준비하시는 분들을 위한 내용입니다. 글 내용중에 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설의 단어가 많이 나옵니다. 키워드가 길므로 가독성을 위해 단축하여 사용하겠습니다. 1종 : 제1종 근린생활시설 2종 : 제2종 근린생활시설 설명순서는 개념, 허가 및 비허가업종 순서로 정리했습니다. 개념 창업(개업)을 하려면 장소(공간)이 필요합니다. 더불어 사업자등록도 신청·발급되어야 합법적입니다. 돈을 벌기 위한 창업은 그 종류와 규모도 엄청나는데요. 자기 의지대로 무작정 영업을 할 수 있다면 좋겠지만 현실은 그렇지 못합니다. 사업자등록증을 발급받기 위해서는 크게 2가지 종류로 나눌 수 있습니다. 영업허가증이 필요없는 자유업종과 영업신고·등록·허가를 맡아야 하는 비자유업종이 나누어집니다. 자유업종 자유업종은 사람들에게 별영향이 없는 제품을 판매하는 소매점이 주로 해당됩니다. 예를 들어보면

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토지 투자 관련 법률 체계도(국토계획법, 광역도시, 도시 군 기본 및 관리 계획)

본 포스팅은 토지 투자와 관련된 상·하위 법을 살펴봄으로써 땅 투자에 대한 기초지식을 나누고자 합니다. 국토계획법 체계도를 바탕으로 개념, 광역도시계획, 도시·군 기본계획, 도시·군 관리 계획 순서로 정리하겠습니다. 최대한 쉽게 풀도록 노력해 보겠습니다. 개념 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 일명 국토계획법을 이해하고 본인이 직접 해설까지 할 수 있다면 땅 투자에 많은 도움이 될 것입니다. 우리나라의 토지 이용은 "선계획 후 개발"이라는 명제에서 출발합니다. 마구잡이식 개발이 아닌 국토 계획을 수립한 후 이용 및 개발을 해야 된다는 것입니다. 토지 개발에 있어서 "국토계획법"은 헌법과 같은 존재로 최상위 법입니다. 이것을 바탕으로 도시와 도시를 연결하고 묶어서 잘 개발하자는 취지로 광역도시계획 만들게 됩니다. 도시 연합 성격의 개발계획이다 보니 추상적이고 비구체적이겠죠. 이것을 보완하고자 도시나 군 자체적으로 도시·군 기본계획을 수립하게 됩니다. 정리를 하자면 광역도시과 도시·

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토지 투자 전문가(전원주택지 개발회사 대표)와 비도시지역 땅 투자 이야기

본 포스팅은 친한 지인이자 전원주택지 개발 회사(시행사) 대표와의 만남을 대화 형식으로 다뤘습니다. 땅 투자와 개발에 다양한 경험과 지식이 풍부한 분과의 소통입니다. 대화 내용은 "토지 투자"에 대해서만 다뤘습니다. 도시와 비도시 지역에서의 토지 투자 방법에 다소 차이가 있을 것입니다. 이 분은 전원주택지 전문가라 비도시 지역 땅 투자에 대한 내용입니다. 관심 있으신 분들에게 조금이나마 도움이 될 것 같은데요. 다소 주관적인 내용들도 있으니 참고해서 봐주시길 바랍니다. 인사말, 근황 등의 내용은 삭제했으며 질문과 답 위주로만 작성했습니다. Q : 질문 A : 대답 Q : 땅으로 파는 것과 전원주택을 지어서 파는 것 중 어느 것이 팔기 수월하던가요? A : 당연히 땅이지. 땅은 할 게 많아. 그렇지만 다 지어놓은 것은 기성품이잖아. 고객 취향이 맞지 않은 경우가 많다 보니까 다소 팔기 어려워. 토지를 잘 꾸며서 파는 것이 훨씬 유리하지.(필지로 매매하는 것 추천...) Q : 같은 도

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지목 변경과 형질 변경 절차 및 취득세 추가 납부 알아보기

본 글은 지목변경을 필요로 하는 분들을 위한 내용입니다. 개념, 절차, 형질 변경 및 취득세 추가 납부 등 세부적인 설명 위주로 다뤘습니다. 가급적 순서대로 확인하겠습니다. 의의 토지의 가치를 올리는 방법으로는 크게 지목 변경, 형질 변경과 용도지역 변경 3가지 종류가 있습니다. 각각 개념과 뜻에 커다란 차이가 존재합니다. 지목변경이란 본인에게 맞게끔 땅을 활용할 목적으로 합니다. 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록 지목변경 뜻 예를 들어보겠습니다. 지목이 전(밭), 답(논) 또는 임야에는 주택을 지을 수 없습니다. 그러나 땅 주인은 주택을 짓고 싶어 합니다. 이럴 경우 '땅이 최종적으로 사용될 목적으로 변경을 해줘야" 할 것입니다. 이때 필요한 절차가 "지목변경"입니다. 결국 논과 밭이 택지(대지)로 변하는 것이겠죠. 토지는 사용자의 목적에 맞아야만 가치가 올라갑니다. 땅 투자도 마찬가지로 최종 수요자의 "니즈"에 맞춰 다뤄줘야 할 것입니다. 절차 이런 변경 절차는

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지목 종류, 표기 방법 및 발급 절차

본 포스팅은 지목에 대하여 보다 쉽게 설명드리고자 하며 종류, 표기 방법 및 발급 절차 위주로 다루었습니다. 순서대로 정리하겠습니다. 의미 땅에는 각자 고유한 지목(地目)이 있습니다. 사전적 의미는 이러한데, 쉽게 풀어보면 이렇습니다. "현재 보이는 상태와 이용 목적"입니다. 사람의 이름이 하나이듯 1개 토지에 1개의 지목만이 있는데 이것을 "1필지 1지목"이라 부릅니다. 애초 세금을 효율적으로 부과하기 위해서 나누었는데 오늘날에는 28개로 더 세분화되었습니다. 28개 종류 처음에는 농지(전, 답, 과수원)와 임야로부터 출발했습니다. 밭과 논을 농지 전용(轉容, 바꾸어 사용함) 행위로 목장용지, 대지, 주유소 용지, 주차장 용지, 잡종지, 도로, 창고용지, 공장 용지, 학교용지, 철도용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 수도용지, 양어장, 묘지로 개발 사용하는 것입니다. 임야도 산지 전용해서 위와 같이 이용되는 것입니다. 지목은 총 28개 종류가 있지만 여러분께서 28개 전부를 아실

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(이해 쏙!) 건폐율, 용적율 개념 파악, 용어 정리하기

(이해 쏙!) 건폐율, 용적율 개념 파악, 용어 정리하기 구독자님들께서 좋은 땅을 가지고 있다고 생각해 보세요. 어떤 건축물을 멋지게 짓고 싶으세요? 주택, 상가주택, 빌라, 타운하우스, 연립주택, 다가구주택, 오피스텔, 레지던스, 호텔, 상가 등 건축할 것 많죠.(돈이 없어서 아쉬울 뿐이죠~) 건축할 때 먼저 고려할 사항은 설계도 작성일 거예요. 설계의 기본은 평면도잖아요. 요것을 그리는 기준이 바로 건폐율과 용적율입니다. 땅 투자! 기본 중의 기본 건폐율, 용적율 대지면적이란? 건폐률과 용적률 계산을 잘하시려면 우선 대지면적을 이해가 필요합니다. 땅(필지, 용지)의 수평 투영 면적으로 한다 건축법 시행령 제119조 면적 등의 산정 방법 쉽게 말씀드리면 토지 위에서 내려본 모습이에요. (법규는 참 어렵게 표현합니다) 건폐율 뜻과 설명도 건폐율(建蔽率)의 "폐" 가릴 폐입니다. "건물을 세워서 땅을 가린다" 뜻이죠. 대지면적에 대한 건축면적의 비율 건축법 제55조 QnA입니다. 토지

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상가(가게) 임대차 권리금 계약서(권리 계약) 특약사항 작성 꿀팁-시리즈 2편

1편에 이어 권리금 계약서 특약사항 말씀드릴게요. 전편을 읽지 않으셨다면 글 추천드립니다. https://blog.naver.com/goldland2094/223021837219 (실수 없는 계약서 작성!?) 상가(점포, 가게) 권리금 계약서 및 특약사항 꿀팁-시리즈 1편 실수 없는 계약서 작성!?) 상가(점포, 가게) 권리금 계약서 및 특약사항 꿀팁-시리즈 1편 상가 권리금(영업... blog.naver.com 관공서인·허가 사항 영업 신고 및 허가를 받아야만 장사를 하는 업종이 있어요. 식품위생관련, 사람 신체를 다루는 체육시설업, 공중위생업, 숙박업 등이 대표적이죠. 일반음식점, 정육점, 미용실, 고시원, 목욕탕, 베이커리점, 안마시술소, 스크린골프장 등이 이에 포함되죠. 위와 같은 가게 오픈 준비하는데 관으로부터 허가를 못 받으면 어떨까요? (머리 쥐납니다ㅠㅠ) 양수인은 필히 허가사항이 나는지 알아봐야 해요. 그리고 계약서에도 이렇게 문구를 적어보세요. 영업신고, 허가 및 등

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(실수 없는 계약서 작성!?) 상가(점포, 가게) 권리금 계약서 및 특약사항 꿀팁-시리즈 1편

실수 없는 계약서 작성!?) 상가(점포, 가게) 권리금 계약서 및 특약사항 꿀팁-시리즈 1편 상가 권리금(영업권) 거래들 많이 하시죠. 흔히 말하는 근린 생활 업종 양도양수 계약입니다. 근생업종은 어떤 것들이 있을까요? 음식점, 편의점, 피시방, 노래방, 휴대폰 판매점, 호프집, 일식점, 베이커리, 정육점, 아이스크림점, 커피전문점, 고시원 등 그 종류가 아주 다양해요. 이런 업종마다 권리 계약서에 들어갈 문구가 똑같을까요? 아닙니다. 어떤 업종은 꼭 신고와 영업허가권이 필요하고 그렇지 않은 점포도 있을 거예요. 실속 있는 권리금 계약서 작성방법에 대해 얘기해 봐요. 계약서의 작성 순서는 정해지지 않았어요. 구독자님께서 본인에 맞게 절차를 만드셔서 빠짐없이 사용해 보세요. 이해를 돕기 위해 먼저 용어를 정리할게요. 기존 임차인 : 양도인 새로운 임차인 : 양수인 상가건물의 표시와 임대차계약 현황 계약 대상 부동산(상가)의 표시(현황사항들) 기재가 우선이겠죠. 대지 지번, 도로명 주소

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2023년 부동산 매수 타이밍은? 투자 선택은 본인 몫(상승장에서 소외되지 않아야)

필자는 부동산 상승론자도 하락론자도 아닙니다. 객관적으로 시장만 바라보고 싶어요. 정확한 부동산 투자론은 존재하지 않습니다. 그러나 교육받은 투자 수업과 제 경험 위주로 생각해 보면요. 부동산 정책, 데이터, 금리, 수요 대비 공급량 및 심리 등을 분석해서 본인에 맞는 결정을 내려야 할 때인 것 같아요. 구독자님들! 2023년도 부동산 투자 적기로 보이시나요? 다들 어떻게 보세요? 궁금합니다. 저점이 지나가고 있다는 인식 지인들 대부분이 부동산 종사업이다 보니 만나면 다들 부동산 얘기만 합니다. 계약 좀 했냐, 오르냐 내리냐, 분위기 어떠냐 등의 주요 대화 주제들이에요. 2022년 중하반기 그렇게 휘몰아치던 북풍은 서서히 지나가는 모양새입니다. 지인들 생각에 급매라는 것들은 거의 다 계약이 되었다네요. 제가 보기에도 그래요. 급매가 없어요. 그 다음 금액 물량들이 기다리고 있어요. 부동산 거래금액은 "단계"가 존재해요. 8억 대 매물들이 거래되면 다음 단계 금액은 8억 5백 아닙니다

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꼭 챙겨야 할 세금! 상가 권리금에 따른 세금(부가가치세, 원천세, 종합소득세) 알아보기

꼭 챙겨야 할 세금! 상가 권리금에 따른 세금(부가가치세, 원천세, 종합소득세) QnA 음식점을 운영하는 A는 일반과세자였죠. 개업을 고려한 양수자 B는 권리금 1억원에 A의 점포(가게)를 인수하게 되고 "상가 권리금 계약서"를 작성하게 되었습니다. 이런 경우 A와 B에게 적용되는 세금은 어떻게 될까요? A : 양도자 B : 양수자 부가가치세가 붙어서 A가 납부해야 함 약국, 편의점, 치킨집, 부동산 사무실 등 상가(가게)를 넘길 때가 있잖아요. 대부분 계좌이체나 현금거래를 통해 양도양수(권리금)를 순식간에 마무리 합니다. 그냥 넘어가면 얼마나 좋겠어요. 운 없게 몇 년 후 소명자료 받아보고 세무조사 당하면 그때부턴 멘붕이 오기 시작해요.(똑바로 할 것 이게 뭐냐는 식...) 권리금 거래에도 세금이 붙어요. 부가가치세가 적용돼요. 첫째 세금계산서 발행을 통한 신고 및 납부 방법 권리 거래에도 거래금액의 10% 부가세를 부담해요. 위 QnA에서 1억의 거래라면 부가세는 1천만원이 따라

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동업 해지 계약서 서식(양식), 작성방법 및 사업자등록 정정 신고서

동업 해지 계약서 서식(양식), 작성방법 및 사업자등록 정정 신고서 두 명 이상이 의기투합해서 공동 사업을 하는 경우가 있죠. 상가 동업계약, 회사 운영 동업계약 등 그 종류도 다양합니다. 공동으로 사업을 운영하다 동업이 깨지거나 해지되는 경우 어떻게 할까요? 당연히 동업자 사이에 정산을 해야 되겠죠. 동업관계에 대해 사업자등록을 했다면 세무서에 동업 해지 계약도 신고하셔야 하고 동시에 사업자등록증 정정도 마쳐야 합니다. 세무 관계를 정리하지 않으면 세무서는 동업 지속으로 판단해요. 그렇게 되면 동업자 사이의 정산이 이루어지지 않는 것이죠. 동업 해지 계약서 서식(양식)에 포함될 사항 동업 해제 계약서 양식(서식)에는 어떠한 내용이 들어갈까요? 개인과 개인 간의 거래이기 때문에 법정 서식은 없습니다. 처음 작성한 동업계약서을 근거로 해서 동업 해지 계약서도 작성하시면 됩니다. 해지 계약서에 포함될 사항들은 정리해 봤어요. 추가할 사항이 있으면 여기에 더하시면 됩니다. 1. 동업 해지

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법인 및 개인 국세완납증명서 발급방법과 유효기간 확인하기(홈텍스, 민원24, 주민센터 및 세무서 민원실에서 발급)

법인 및 개인 국세 완납 증명서 발급하는 방법과 유효기간 확인하기 (홈택스, 민원24, 주민센터 및 세무서 민원실에서 발급) 개인 또는 법인은 크게 보면 2개의 "관"에게 세금을 납부합니다. 한 쪽은 국가이며 다른 곳은 지방자치단체이죠. 그래서 세금은 국세와 지방세로 나누어집니다. 개인이 비용을 지불했으면 "영수증"을 받잖아요. 세금도 마찬가지입니다. 개인이나 법인이 낸 세금이 완납되었고 체납된 세금이 없다는 증빙서류가 있는데요. 바로 "국세 완납 증명서"입니다. 국세완납증명서 개념과 쓰이는 용도 "국세완납증명서(국세납세증명서)"는 국세 체납이 없다고 증명하는 서류죠. 쓰이는 용도는 상당히 다양합니다. 지방세완납증명서와 국새완납증명서는 같이 쓰이는 경우가 많아요. 은행에 대출용으로 제출, 건설회사 또는 건축회사 공사 수주할 때 제출, 채무자의 신용평가를 위해 신용평가기관 등에 제출하죠. 요즘은 임대인 미납세금 조회 방법으로 이용되기도 합니다. 국세완납증명서(국세납세증명서) 발급 방법

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생애 첫(최초) 주택 취득세 감면 조건 및 신청(양식) 서 작성법 알아보기

생애 첫(최초) 주택 취득세 감면 조건 및 신청(양식) 서 작성법 알아보기 법률학자들이 즐겨 쓰는 단어가 있습니다 "권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다"입니다. 생애 첫 주택 취득세 감면 이야기인데 웬 말인가 하실 것입니다. 취득세 감면 요건에 해당되고 아신다면 혜택을 무조건 받으시라는 말씀을 강조하고 싶어서 먼저 글을 썼습니다. 세금을 많이 내는 만큼 정부로부터 혜택이 있다면 빼놓지 말고 꼭 받으세요. 즉 생애 첫 주택 취득세 감면 요건에 해당될 시 법무사에게 말씀하셔야 합니다. 이런 조건에 해당되는 지자체에 "취득세 감면 신청서" 제출하시고 감면을 챙기세요. 생애 첫 주택 구입 시 취득세 감면 보도자료 챙겨보기 정부는 2022. 06. 21일 보도자료를 배포했습니다. 생애 최초 주택 취득세 감면 확대하는 방안인데요. 기존에도 있었지만 그 대상을 더욱 확대한 내용이죠. 첫째 구입하는 주택 가격과 연 소득에 관계없이 생애 최초 주택 구입할 시 누구나 취득세를 감면받게 된 것입니다

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1세대 1주택자의 주택(집) 취득 시 취득세율 알아보기

주택(집) 취득(구입)을 하신다면 첫 번째로 붙는 세금이 취득세이죠. 주택 취득세를 계산하는 기준은 1세대당 한 개의 주택을 취득하는 것과 2채 이상의 주택을 구입하는 것에 따라서 취득세율이 천차만별로 다릅니다. 1세대당 1주택은 주택 금액에 따라서 다르지만 비교적 적게 책정되었지요. 그러나 주택수가 많아짐에 따라서 단계별, 중과세율 형식으로 많아집니다. 이런 취득세율 구조를 아셨으면 기준이 되는 1세대의 의미 파악이 선행되어야 합니다. 더불어 정부에서 생애 첫(최초) 주택 취득에 대해 취득세 감면 혜택도 주므로 1세대의 개념 이해가 더욱더 필요하겠죠. 제가 포스팅한 "1세대 1주택의 판단(이해) 기준 및 주택 수 산정 확인하기"를 읽으신다면 1세대의 개념을 더 잘 이해하실 것입니다. https://blog.naver.com/goldland2094/223018891074 1세대 1주택의 판단(이해) 기준 및 주택 수 산정 확인하기! 1세대 1주택의 판단(이해) 기준 및 주택 수 산정

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1세대 1주택의 판단(이해) 기준 및 주택 수 산정 확인하기!

1세대 1주택의 판단(이해) 기준 및 주택 수 산정 확인하기! 1세대 1주택을 판단하는 이유는 세금과 관련이 깊습니다. 1세대 1주택일 시 취득세 감면, 양도소득세 비과세 제도 등이 대표적이죠. 세대당 1주택을 판단하는 근거들이 있을텐데 어떤 것들이 있을까요? 모든 것은 법에 정해진 데로 해석해야 문제가 없습니다. 오늘은 1세대 1주택에 대해서 설명드리겠습니다. 1세대에 대한 개념 이해 1세대란 주택을 소유한 사람과 주민등록등본상(주민등록법 제7조)에 구성된 세대를 말합니다. 외국인의 경우는 등록 외국인 기록표 및 외국인 등록표와 함께 기재되어 있는 가족을 의미하죠. 가족의 범위를 확인하시려면 민법 제779조를 보시면 됩니다. 가족이란 다음의 자라 합니다. 배우자, 직계혈족 및 형제자매 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매 제1항 제2호의 경우에는 생계를 같이 하는 경우에 한한다. 제1항 제2호는 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매를 다시

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전원주택 건축시 건축주에게 유리한 시공계약서 작성하는 꿀팁!(1부)

제가 부동산 현장에서 일한지 대략 십수년 정도 된 것 같습니다. 처음 부동산을 배우고 싶어서 강남 상가 컨설팅에서 근무를 시작으로 신도시입주, 분양, 상가매매 등을 하다가 토지가 알고 싶어졌고 건축을 해보고 싶은 강한 의지가 생겼습니다. 그래서 다가구주택지 2개 필지를 구입해서 다가구주택 2개동을 건축을 했습니다. 처음 설계사와의 면담, 설계도 작성부터 시공사 선정까지 부동산중개의 일과는 완전 다르더군요. 내용도 다르고 일처리기간도 다르고 그냥 모든 것이 다르더군요. 다가구주택을 공사시작하면서 완공되고 그리고 세입자를 맞추는 그 과정은 고난, 후회 그리고 분노가 생겼습니다. "부동산 경험이 많다고 느낀 내 자신이 이 정도인데 일반분들은 오죽할까?"라는 혼잣말도 되뇌였습니다. 왜 이런 건물이 완공되었나? 이렇게 밖에 못지었나? 왜 천장에서 물이 새는 거야? 등 시공사와의 그 엄청난 스트레스와 밀당은 당해보지 않은 분들은 그 느낌을 모르실 거라 생각됩니다. 다가구주택을 건축하는 과정에서

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전원주택 건축시 건축주에게 유리한 공사계약서 꿀팁(2부)

이전에 포스팅한 전원주택시 건축주에게 유리한 시공계약서 꿀팁 2부입니다. 이전 포스팅한 건축주에게 유리한 시공계약서 꿀팁 1부를 읽지 않으신 분들은 1부를 찾아서 읽으시면 이번 포스팅 글에 대해서 더 잘 이해가 될 것 같습니다. 전원주택시 건축주에게 유리한 시공계약서 꿀팁 1부 블로그 https://blog.naver.com/goldland2094/222961894648 전원주택 건축시 건축주에게 유리한 시공계약서 작성하는 꿀팁!(1부) 제가 부동산 현장에서 일한지 대략 십수년 정도 된 것 같습니다. 처음 부동산을 배우고 싶어서 강남 상가 ... blog.naver.com 다섯째 주요 공사기준 및 자재마감 목록서입니다. 내부 인테리어 마감자재를 건축주가 어떤 것을 요구하는지 시공업자와 이야기를 할 것입니다. 계약이전에 이야기하고 협의한 것들이 계약서에 표현되지 않으면 그 것은 허공에 뿌려진 잊혀진 말들이 됩니다. 그렇기 때문에 자기가 생각한 인테리어 목록과 브랜드를 리스트업해서 시공

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토지, 전원주택 매물 홍보영상/홍보광고 컨설팅

토지나 전원주택을 가지고 계신 사장님들께서 저에게 많은 문의를 주시는 것이 매물 홍보는 어떻게 하는 것이냐입니다. 여러 방법들을 모색하다가 답답한 마음으로 질문을 하시더군요. 특히 유튜브에 인기있는 전원주택이나 토지 관련 유튜버들은 비용은 다 받고 영상 편집된 것은 매물주에게 주지도 않고 자기들 편의 위주로 일을 한다고 합니다. 이런 고민들을 해결하고자 저희 골드랜드에서는 온라인에서 이루어지는 다양한 광고형태를 분석하여 고객의 니즈에 맞는 광고를 컨설팅해드립니다. 요즘은 글을 보시는 것보다 영상위주의 광고들이 효과가 있다보니 유튜브 제작을 많이들 하시는데요. 이에 저희 골드랜드는 영상편집, 매물의 장단점 분석 등을 통한 탄탄한 스토리 구성을 하는 전문 영상편집팀을 운영하고 있습니다. 영상편집을 한 것으로 매물주분들은 언제 어디든지 영상으로 홍보를 하실 수 있습니다. 즉 가까운 부동산사무실에 제공할 수도 있고 직접적으로 매물을 찾는 고객분들에게도 전해드릴 수 있습니다. 영상편집본을 소

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계획관리지역 토지의 특징과 토지가치 알아보기

계획관리지역 설명도 토지를 구입할 때 여러 매수분들이 계획관리지역에 대해 많이 물어보시더군요. #계획관리지역이란 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역으로 도시·군관리계획으로 결정고시된 지역을 말한다. 다시 풀어보면 도시지역으로 편입이 예상되고 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 할 수 있는 지역을 말합니다. 체계적으로 개발을 할 수 있는 지역이다 보니 보전관리지역이나 생산관리지역보다 땅 값이나 토지의 가치가 더 올라갈 것입니다. 개발이 예상된다면 땅 값은 더더욱 올라갈 예지가 충분히 있습니다. #계획관리지역은 건폐율 40%, 용적율 100%까지 건축행위가 가능하고 층수는 보통 2층까지 건축할 수 있는데 경우에 따라서 4층까지도 가능합니다. 용적율을 살펴서 건물의 층수를 결정하면 됩니다. 예를 들어 전원주택을 건축한다고 할 경

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실패하지 않는 전원주택지(전원주택 토지) 구입방법

한번쯤 제 글을 살펴보시구 전원주택지를 고르시면 어떨까요? 성공은 거창한 것보다 실수를 줄이는 것이 아닐까 생각됩니다. 첫째 주변 시세 대비 합리적인 가격인가? 토지 가격은 아파트실거래가격과 비교하기가 곤란합니다. 아파트실거래가격은 네이버부동산이나 기타 여러 사이트에서 확인할 수 있습니다. 즉 컴퓨터상으로 우리 옆집과 앞집의 시세를 대략적으로 파악할 수 있습니다. 그러나 토지는 그렇지가 않습니다. 토지마다 지역, 모양, 상태 등이 제각각이다 보니 정확한 시세파악이 불리합니다. 이럴 경우 해당 지역 전문가에게 의뢰해서 가격비교를 해보세요. 둘째 구입 토지의 용도지역과 건폐율 용적율은 얼마나 되는가? 우리나라는 국토의 이용 및 계획에 대해 상당히 엄격한 잣대를 요구합니다. 그럴것이 인구는 많고 국토는 한정되어 있어서 국토의 효율적이고 공정한 이용을 원하는 것이죠. 바로 인접한 토지라도 보전관리지역과 계획관리지역으로 구분되기도 합니다. 개울하나 차이로요. 어떤 면에서는 억울할 수도 있는데

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전원주택 건축할 때 단열은 어떻게 해야 따뜻하나요?

전원주택 건축을 계획하신다면 시공사와 시공상담을 하실 것입니다. 건축주분께서도 단열에 대해 중요성을 아실 것이므로 보통 건축주분께서 시공사에게 물어보고 시공사는 여러가지 대답을 하실 것입니다. 정형적인 내용은 아니지만 통상적인 질의응답을 적습니다. 건축주 질문 : "우리 전원주택 단열재는 무엇을 쓰고 어떻게 시공하실 건가요? 시공사 대답 : 열관류율이 어떻고 열전도율이 어때서 추위를 잘 막아서 시공할 것이니까 걱정마세요. 사장님 건축주 대답 : 네 잘 부탁합니다! 왜 건축주분께서는 잘 부탁한다고만 애기했을까요? 여러 이유가 있겠지만 첫째 몰라서 둘째 시공사가 알아서 잘 하겠지 셋째 시공하는것 보면서 물어보자 등으로 압축할 것입니다. 외부벽 외단열 모습 저는 건축이공학사로 정식적인 건축공부를 하고 다가구주택 2개동을 지어본 후 건축에 대한 비지니스 파트너(건축사, 시공사, 감리사, 은행 등 금융권, 법무사 등)들과 시공에 관련된 모든 상담을 한다면 이젠 구체적으로 애기합니다. 두루뭉실

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효과적인 전원주택 난방은?

전원주택 거주하면 장점과 단점들이 같이 있습니다. 자연 속에서 함께 하는 것, 층간 소음이 없는 구조, 마당이 있는 것 등 상당히 많은 장점들이 존재합니다. 그러나 모든 사물에는 장단점이 존재하듯이 전원주택의 단점을 꼽으라면 겨울철 난방일 것입니다. 아파트처럼 바로 앞 동 또는 옆 등에서 불어오는 바람을 막아주다 보니 바람의 강도가 낮고 위층 아래층에서 덥혀지는 난방에 의해 자연스럽게 자기 집도 따뜻함을 느끼게 됩니다. 그러나 전원주택의 경우 아파트와 같은 바람막이가 별로 존재하지 않습니다. 그러다 보니 조상들이 좌청룡 우백호처럼 좌우에서 바람을 막아주는 무언가를 바랐던 것 같습니다. 이처럼 겨울철 난방의 첫째는 바람이 자기 집으로 들어오는 것을 막아주는 것입니다. 그러려면 단열이 아주 중요합니다. 창문 틈새로 들어오는 바람을 막고 외벽으로부터 열전도와 열전달되는 현상을 낮추게 설계와 시공을 하여야 합니다. 전원주택 단열에 대해서는 밑에 보시는 제 블로그 글을 참조하시길 바랍니다.

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전원주택 건축 시 건축설비 중 배수관의 중요성을 아십니까?

건물을 건축하는 경우 골조의 경우는 사람에 비유하자면 뼈와 골격입니다. 그리고 건축설비인 전기, 상하수도, E/V, 소방, 오폐수관, 공조시스템, 보일러 시스템 등은 사람에게는 혈관이나 신경계통에 들어간다고 생각됩니다. 요즘 건물을 신축할 경우 주택의 경우 거의 대부분 감리제도에 의해 골조에 대해 감리를 받습니다. 건축 감리사는 보통 건축사가 나오는데 설계도상의 이형철근의 배치, 결속, 대근과 늑근의 간격 등 세밀하게 보기 때문에 골조 부분에서는 별문제나 하자가 발생하지 않습니다. 그러나 설비의 경우에는 애기가 틀려집니다. 앞서 설명했듯이 건축설비는 여러 종류가 있는데 보통 하자가 많이 발생하는 경우는 상하수도관과 보일러 등에서 발생합니다. 특히 상수도관의 경우 상수도로 주로 쓰는 재질에 따라서 시공 난이도와 숙련도가 필요합니다. 동관, 주름관, PVC 관 중 에이콘관 등 상수도 재질은 종류가 다양합니다. 요즘은 시공업체마다 차이가 있지만 주로 PVC 관 계통을 건축현장에서 사용합니

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전원주택단지 도로 공유 지분을 도로로 지목변경 후 명의변경해주기

전원주택을 분양받으신 매수자분들께서 종종 전원주택단지 도로 공유지분에 대해서 질문을 하십니다. 도로 지분은 언제쯤 매수자에게 명의이전이 되는지입니다. 보통 전원주택단지 도로는 택지의 조성이 완료된 후 지목을 도로로 변경할 시 매수자분들께 명의변경을 해드립니다. 다만 공유 지분만큼은 전원주택지 매매 시 매매 계약서에 명시해 드립니다. 도로에 대한 지분을 매수자분께 잔금 시 전원주택지와 같이 명의변경을 해주지 못하는 경우는 나름 합리적인 이유가 있어서입니다. 예를 들어서 전원주택지 내에 토지가 20개로 분할이 되어 있고 20개의 전원주택이 건축될 예정이면 우리나라 건축법에서는 건축을 위해서는 소방도로가 있어야 되고 소방도로에 대한 소유권이나 사용승낙서를 받아야 건축이 가능합니다. 그럼 전원주택단지 매수자에게 제각각 도로 지분을 전부 넘겨준다면 다른 전원주택지에 건축을 예정인 건축주가 건축 허가를 받기 위해서는 나머지 19개 전원주택지 주인분들에게 일일이 토지사용승낙서를 받아야 합니다.

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토지 경계측량 절차(전원주택지 경계측량도 동일함)

토지 매수를 하거나 개발행위를 하기 위해서 토지 경계측량을 하게 되죠. 토지 경계측량은 한국토지정보 공사인 LX에서 하는데 통상 지자체 민원실에 파견 나와 있어서 지자체 민원실로 의뢰를 하면 비용 납부 후 일정을 잡아서 경계측량을 실시합니다. 경계측량 비용은 토지면적과 토지 공시가격을 기준으로 계산하여 비용 책정을 합니다. 경계측량을 함으로써 좌표와 경계를 명확히 하기 위함이죠. 토지 경계측량을 할 시 경계 말뚝을 경계점 좌표들에 말뚝을 박습니다. 만약 토지 모양이 5각형이면 5개의 말뚝을 박고 20각형이면 20개의 말뚝을 박습니다. 즉 토지의 모양에 따라 각이 진 부분들에 경계 말뚝을 박는다고 생각하시며 됩니다. 경계 말뚝은 30cm 길이로 되어 있고 LX에서 나온 직원분들은 규정 상 경계 말뚝은 토지 주인이 박는다는 규정을 들어 주인이 하게끔 유도합니다. 그것은 서로 조율하시면 될 듯합니다. 토지상의 개발행위, 건축행위 그리고 토지상의 분쟁 등으로 인해 경계측량을 하는데요. 자세

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전원주택 설계 시 어떻게 해야 효과적일까요? 전원주택 설계 시 검토사항들

StartupStockPhotos, 출처 Pixabay 모든 건물은 인간의 상상력과 구체적 생각을 통해서 결과물들이 나옵니다. 그러면 생각을 하게 되는 이유는 "건물의 사용목적이 무엇이냐?"부터 처음 시작합니다. 현대 건축의 대가인 "르코르뷔지에"는 이렇게 얘기했습니다. 가정은 삶의 보물 상자가 되어야 한다. 전원주택을 설계하는 것도 어떻게 보면 한 가정이 가지는 보물 상자를 만드는 과정입니다. 그러면 보물 상자를 아무 계획 없이 또는 즉흥적으로 설계를 하고 시공을 한다면 그 건물이 존재하는 내내 또는 자자손손 후회막급일 것은 명확관야 합니다. 전원주택을 설계할 때는 우선 가족 구성원 전부가 같이 모여 회의를 하고 자기 생각들을 얘기하면서 개선과 보완을 해야 한다고 생각합니다. 우리는 설계에 대해 대단한 착각을 하는 것이 하나 있습니다. 그것은 설계는 설계사가 한다는 착각입니다. 저도 수많은 가설계을 통해 설계사와 협의하는 과정을 많이 겪었는데요. 처음 잘 모를때는 건축사에게 잘

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주택 결로 발생하는 이유

skylerorking, 출처 Unsplash 겨울철에 주로 일어나는 결로. 특히 창가나 베란다 등에 왜 생기는 걸까요? 결로는 표면 결로 와 내부 결로로 나누어집니다. 표면 결로는 말 그대로 주택 내부 표면에 결로 현상이 일어나는 것이며 내부 결로는 구조체인 콘크리트 내부에 온도차에 의해 생깁니다. 내부 결로는 우리 눈에 보이지도 않습니다. 구조체인 슬라브 내부에 배선이나 보일러 엑셀과 등이 지나가면 온도차에 의해 내부에 약간의 결로가 생기는 것이죠. 어찌 보면 거의 모든 집은 곰팡이와 같이 생활한다고 해도 무방할 것입니다. 결로는 쉽게 생각해 보면 뜨거운 여름철 냉장고에서 시원한 맥주병을 꺼내어 잠시 테이블에 놓으면 맥주병 외부에 물방울들이 고이게 됩니다. 왜 이럴까요? 이것도 결로 현상 중 일부입니다. 겨울철 불청객 결로, 이로 인해 곰팡이가 생기면 집에의 위생과 청결문제로도 연결됩니다. 그럼 결로 현상은 왜 일어날까요? 첫째 실내와 실외의 온도차에 의해 생깁니다. 보통 14

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결로 방지 대책은 뭘까?

duythanh, 출처 Unsplash 결로 원인을 알면 결로를 어떻게 방지하는 것은 당연히 아실 것입니다. 이전 결로 원인에 대해 포스팅한 내용이 있으니 결로 원인에 대해 살펴보시면 더욱더 이해하실 것입니다. 결로 방지는 여러 가지가 있습니다. 첫째 실내와 실외 온도차를 적게 하는 것입니다. 실내외 온도차가 15이상 차이가 있을 시 결로가 쉽게 발생합니다. 그러므로 실내외 온도차를 적게 하여야 합니다. 겨울철인 경우 실외 온도는 인간이 어떻게 할 수 없으므로 벽체를 관통한 열이 실내로 열전달하는 과정에서 온도차를 줄여주시면 됩니다. 즉 내단열을 하지 않을 경우 벽체부터 열전달한 찬 공기가 실내 공기와 맞부딪치면서 온도차가 커지는 것입니다. 그러므로 내단열을 할 경우 벽체부터 찬 공기가 열을 덮여주면서 실내외 온도차가 적게 발생하게 됩니다. 내단열이 왜 중요한지 그 이유 중의 하나입니다. 둘째 난방에 의한 수증기 발생을 억제해야 합니다. 욕실에서 발생하는 수증기, 부엌에서 발생하는

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전세사기에 대한 나의 생각

growtika, 출처 Unsplash 요즘 부동산 뉴스에 매일 등장하는 뉴스가 전세사기입니다. 제가 부동산업 시작하고 이렇게 전세사기에 대한 뉴스가 많이 등장하는 것도 처음 보는 것 같습니다. 그러나 10년 전 부동산 경기 불황일 때도 전세사기에 대한 뉴스도 종종 들었던 것 같습니다. 몇 년 전에도 전세 사기가 있었습니다. 요즘은 이런 전세사기 뉴스가 더욱 심해진 것 같습니다. 전세사기를 당하신 세입자분들은 얼마나 억울하고 분통이 터지는 일입니까? 서민을 등 처먹은 나쁜 자들이 고의적으로 전세사기를 일으키고 먹튀한 것으로 생각됩니다. 그럼 이런 전세사기가 급증하게 된 원인은 무엇일까요? 모든 결과에는 원인이 수없이 많이 있습니다. 전세사기에 대한 원인도 알아보면 많습니다. 경기 불황, 고의적 사기꾼들의 등장, 은행에서 감정평가를 잘못하여 전세금 대출을 해 준 경우, 그 지역 전월세 물량 급증으로 인한 전세금 반환 불가 등 많은 원인들이 있습니다. 저는 그런 원인들에 동의하고 또한

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부동산업을 하시는 분들. 힘내시길 바랍니다.

Alexas_Fotos, 출처 Pixabay 2023년 새해가 밝았습니다. 2022년 부동산의 극심한 침체와 불경기로 저와 제 주위 많은 부동산 관련업을 하시는 분들이 심한 걱정과 근심이 많았던 한 해였습니다. 제가 이런 글을 쓰는 게 맞나 생각되지만 현재 부동산 불경기 상황에서 침묵보다는 이런 블로그를 통해서라도 저와 제 주위 분들의 심경을 이야기해 보려고 합니다. 우리나라 부동산 산업은 서민들의 삶과 많은 영향이 있습니다. 부동산이 회전되고 잘 계약되어야 경기가 살아나는 것 같습니다. 이삿짐센터, 인테리어, 가전제품, 건설업, 음식점, 부동산 중개사무소 등 부동산 산업의 파급력은 막강한 것 같습니다. 요즘 같은 시기에 부동산 계약이 엄청 줄어들고 매매나 전세 회전이 안되니 참 막막할 따름입니다. 무슨 방법이 있을까 열심히 광고도 해보고 주위 동향도 파악하면서 지내지만 대부분 별다른 뽀족한 방법을 찾기 막막하군요. 대부분의 사업이 그렇듯 잘 될 때와 안 될 때가 있다고 합니다.

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『시공사와 마찰_시리즈 1부』 집 지을 때 시공사와 마찰이 자주 일어나는 일들

danist07, 출처 Unsplash 집 한번 지으면 머리가 새하얗게 변한다 자기 집을 짓기 위해 건축학교에 들어가 최소 1년간 공부한 다음에 집 건축을 하신 분을 딱 한 분 봤습니다. 정말 주도면밀하신 분이셨는데 생각해 보면 우리는 자기 일을 해야 하고 자기 일상이 있는데 집 건축한다고 모든 것을 포기하고 건축만 공부할 수는 없는 노릇입니다. 생각해 보면 시공사와 시공 계약서를 작성하고 집 건축을 시작합니다. 터 파기부터 준공서류까지 일련의 시공 과정들은 한순간 한순간마다 잘 못 시공할 경우 하자로 연결될 수 있습니다. 그래서 집 건축계약을 하기 전에 집 공사 과정에 대해 전문가에게 듣고 배워서 시공과정을 이해한 다음 시공사와 공사 계약서를 작성하여야 합니다. 시공사와 수없는 마찰 과정이 있겠지만 시공사와 주로 마찰이 일어나는 일들은 어떤 것일까요? 단열재 시공 더 해줘요 골조 공사를 끝마치고 단열재를 시공합니다. 그러나 사전에 시공사와 단열재에 관한 여타의 아기가 없었다면 시

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『시공사와의 마찰_시리즈 2부』 집 지을 때 시공사와 자주 일어나는 마찰들

scottwebb, 출처 Unsplash 집 지을 때 시공사와 자주 마찰이 일어나는 일들에 대해 1편에 이어 글을 쓰겠습니다. 시공사와의 마찰편입니다. 시공 시 안전대책에 대해서 "시공 시 안전대책에 대해 무슨 문제가 있어?"라고 의아해하실 것입니다. 집을 지으면 집 규모에 따라 다르지만 맘먹고건축한다면 3~5개월 내에 주택 시공을 마무리하실 것입니다. 시공과정 중에 집주인은 미래의 우리 집이 어떻게 지어지나 무척 궁금해 자주 현장에 방문합니다. 그때마다 작업자분들은 안전모를 쓰지 않고 작업하던지 위험한 작업을 할 시 건축주 입장에서는 깜짝 놀랍니다. 우리 집 건축할 때 안전사고 나면 큰일인데 시공사는 그냥 방치한다는 느낌이 들어서 시공사에게 따지듯 애길 할 수도 있습니다. 이럴 땐 시공사에게 안전모 착용하고 공사하던지 안전대책에 세심하게 신경 좀 쓰라고 정중하게 얘기함 해보셔요. 조금씩 개선할 수도 있습니다. 어떤 성질 급하신 건축주분은 자기 집을 건축하는데 이런 모습에 화나서

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』토지 취득세』 토지 취득시 유상취득, 무상취득 알아보기

geralt, 출처 Pixabay 토지 취득세에 대해 알아보겠습니다. 먼저 부동산 세금에 대해 이야기할 때는 현재의 시점에 대해서 살펴봐야 합니다. 우리나라 부동산 세금은 정치적 판단, 시대 흐름 등에 의해 자주 변동되므로 오늘 포스팅할 토지 취득세는 2023년 1월을 기준으로 얘기해 보려 합니다. 주택 취득세는 주택수, 가격, 지역 등 여러 가지 변수에 의해 세율이 결정되고 있어서 좀 어렵습니다. 그러나 토지의 경우 취득세율은 단일하게 4%을 적용합니다. 또한 원 세목인 취득세에 부가세인 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%을 합하면 4.6%의 세금을 지방자치단체에 납부하여야 합니다. 일례로 취득 당시 1억 원 토지를 구입했다면 취득세는 1억의 4.6%인 4,600,000원이 되는 것입니다. Bru-nO, 출처 Pixabay 취득세는 지방세로 과세대상인 토지를 취득할 시 매수자(취득자)가 납부의무자가 됩니다. 돈을 주고 받으면서 토지를 매수하는 계약방식이던 증여에 의해 토

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『토지 양도소득세 』 사업용 토지, 비사업용 토지 양도소득세 계산 알아보기

양도소득세만큼 자주 바뀌는 세금은 별로 없는듯합니다. 몇 년 준 LH 직원들의 투기로 인해 토지에 대해 과한 양도소득세를 부과하기로 한 경우도 있었죠. 토지의 양도소득세는 토지를 사업적 목적에 맞게 사용하다가 양도를 했느냐? 아니면 그냥 땅을 방치하거나 사업목적에 맞지 않게 보유했다가 양도했느냐?에 따라서 토지 양도소득세를 부과합니다. 사업용 토지 양도소득세, 비사업용 토지 양도소득세 사업용 토지와 비사업용 토지 구분하기 사업용 토지인지 비사업용 토지인지 구분하는 방법은 토지의 목적에 맞게 토지를 사용했느냐일 것입니다. 토지는 지목이라는 것이 있습니다. 말 그대로 토지가 존재하는 목적이죠. 예를 들어서 지목은 전이고 밭에 농작물을 재배해야 하는데 실질적인 사용은 대지로 하거나 방치를 하였다면 이것은 사업용 토지가 아닌 비사업용 토지로 분류를 합니다. 토지를 사용목적에 맞게 실질적으로 사용했느냐가 사업용 토지와 비사업용 토지를 나누는 방법입니다. 토지 매매에 관한 일을 할 때 토지

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골드랜드 소개합니다.

안녕하세요. 저는 부동산 관련 업종에서 일한 지 17년 정도 된 것 같습니다. 처음 점포 권리 컨설팅을 시작으로 신도시 부동산, 분양업무, 상가 컨설팅 그리고 토지 및 전원주택 등 다양한 중개, 분양 및 경험을 하였습니다. 제가 직접 부동산을 사고팔기도 하고 투자자 및 고객의 돈을 투자 받아서 투자 컨설팅도 해주었습니다. 항상 성공만 있을 수는 없지요. 성공과 실패율을 수치로 표현은 불가능하지만 그래도 성공 쪽이 좀 더 많았던 것 같기도 합니다. 부동산을 천직으로 생각하는 이유 지금도 새롭고 좋은 부동산을 보면 갖고 싶거나 투자자 또는 고객에게 컨설팅해 주고 싶은 마음이 가득합니다. "이 직업은 나하고 딱 맞다"라는 정의를 한 번에 내리기는 어렵지만 오랫동안 해오고 있고 앞으로도 이 직업만을 하고자 하는 마음이 가득한 것이 천직이 아닐까 생각합니다. 골드랜드 블로그를 하게 된 이유 앞서 이야기한 제 부동산 경험을 단지 고객이나 제 동료에게 이야기하고 브리핑 한 것들이 전부였어요. 제

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『상가 매매 시 부가가치세』 알아보기

kharp, 출처 Unsplash 상가 매매를 할 때 주택과 다른 부분이 있습니다. 주택의 경우에는 매매를 할 시 별도의 부가가치세가 적용되지 않습니다. 주택에 대해서는 주거복지 측면에서 국민들에게 세금을 전가되지 못하도록 부가가치세 면세제도를 적용합니다. 주택은 매매 계약서를 작성할 때 매매 대금 그대로 작성하시면 별문제가 없습니다. 그러나 상가의 경우에는 다소 차이가 있습니다. 상가를 구성하는 것은 토지와 그 위의 정착물인 건물입니다. 토지는 부가가치세가 적용되지 않지만 건물의 경우에는 부가가치세가 적용됩니다. 건축을 하면서 재화와 용역이 투입되어서 부가가치세가 적용되는 뜻입니다. 저는 부동산 현장에서 종종 상가 매매 시 부가가치세에 대해 별도의 기재를 하지 않아 나중에 매도인과 매수인 간 마찰이 발생하는 경우를 가끔 봤습니다. 상가 매매 계약서상에 별도의 부가가치세가 기재되지 않았기 때문에 건물에 대한 부가가치세는 "매도인이 부담해야 하는 거다"와 "아니다. 상가에 부가가치세

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『토지의 부동성』 토지는 자연적 특성 중 부동성이 있다.

저는 성공적인 부동산 투자와 컨설팅을 항상 생각합니다. 어떻게 하면 좋은 결과를 만들 수 있을까 고민을 많이 합니다. 토지에 대한 컨설팅을 하는 경우에도 그 토지의 가치가 어느 정도인가? 앞으로 수익률은 좋을까? 이런 고민들을 하게 되다 공인중개사 시험 준비할 때 부동산학개론을 공부하잖아요. 그때 부동산의 특성을 공부한 경험이 있습니다. 그땐 시험문제 하나 더 맞을 목적으로 공부했지만 업계 해서 경력이 쌓이다 보니 부동산학개론이라는 이론을 적용하고 경험과 감을 살려야 부동산 투자가 성공하겠구나 절실히 느끼게 되었습니다. 만물들은 고유의 특성이 있습니다. 부동산의 뜻은 움직이지 않는 물건이라는 뜻도 있습니다. 그럼 토지의 부동성은 토지는 움직이지 않고 그 자리에 고정되어 있다는 의미일 것입니다. 그러므로 토지는 항상 그 자리에 있기 때문에 외부 환경, 정책, 변수에 의해 토지 가치가 올라갑니다. 그럼 토지의 부동성이라는 측면에서 우리는 토지를 분석하여야 합니다. 해당 토지의 주변 개발

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『토지의 영속성』 토지의 자연적 특성 중 영속성이 있다.

어느 누군가 기억나지 않지만 토지는 지구의 역사라는 이야기글 들었습니다. 이것은 토지의 특징 중 영속성에 해당된다고 생각합니다. 영속성 즉 포에버는 사랑보다는 토지인 것 같습니다. 토지는 지구의 역사이다 인간이 상상할 수 없는 무수한 세월을 변함없이 있는 것이 토지입니다. 부동산학개론에서 얘기한 것처럼 토지는 영속성이 있다가 맞습니다. 인간이 토지를 아무리 사용하고 소모시켜도 토지는 다시 재생되고 변하지가 않는 것입니다. 이런 토지 특징 때문에 토지 투자는 장기적 관점에서 봐야 한다는 소리들을 하는 것 같습니다. 같은 토지여도 몇백 년 전에 어떤 건물이 세웠졌고 오늘날은 또 다른 건물이 세워져 있습니다. 지금은 강남이 엄청난 땅값을 지니지만 수백 년 전에는 고려의 수도인 개성이 엄청난 땅값을 지녔을 것입니다. 땅이 사라지지 않는 한 인간은 그 땅에 건물을 짓고 허물고 다시 짓기는 반복하는 것 같습니다. 그래서 엄밀히 얘기하면 건축물은 부동산이 아닌 동산일 수 있습니다. 같은 평수의

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『토지의 부증성』 토지의 자연적 특성 중 부증성이 있다.

부증성이란 늘리거나 증가시킬 수 없는 것입니다. 토지의 부증성 토지의 여러 특성인 부동성, 영속성, 개별성, 인접성 등 다양한 성질을 가지고 있습니다. 그중에서 토지의 부증성은 단연 토지의 성질을 잘 말해주는 것 같습니다. 땅을 늘릴 수 있을까요? 머 갯벌을 메꾸거나 간척 사업을 하면 땅을 좀 더 확보할 수 있습니다. 그러나 그건 물 아래에 가라앉은 땅을 위로 끌어올린 결과이지 않나 생각합니다. 땅이 부족하다고 계속 공급할 수 있을까요? 어느 지역에 개발계획과 교통망 확충 그리고 기업 투자가 엄청 이루어진다면 그 지역 토지 값은 상당히 올라갈 것입니다. 다른 재화는 수요가 증가하고 가격이 올라가면 밤새워 생산을 늘리면 되는데 토지는 그렇지 못합니다. 그러다 보니 토지 가격은 몇 배 몇 십 배 상승하는 것 같습니다. 토지 공급의 비탄력성 이렇듯 토지 가격이 수직 상승하는 이유는 토지 공급의 비탄력성일 것입니다. 탄력적이라는 뜻은 부족하면 그에 비례해서 만들어 낼 수 있지만 비탄력적이라

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『토지의 개별성』 토지의 자연적 특성 중 개별성이 있다.

토지의 특성인 부동성, 영속성, 부동성, 인접성 그리고 토지의 개별성이 있다. "INDIVIDUALS" 토지 개별성 토지는 각각의 개성이 넘치다는 뜻입니다. 거의 모든 토지는 모양, 법적 권리, 높낮이, 위치 등 개성이 철철 넘칩니다. 같은 지역에 있는 토지도 보는 모양에 따라 다릅니다. 햇빛이 잘 비치는 명당, 응달이 끼고 음산한 분위기의 땅, 평범해 보이지만 아늑한 느낌이 나는 토지 등 설명을 덧붙인다면 토지에 대해 엄청난 단어들을 만들 수 있습니다. 토지는 각 필지마다 각각의 성질과 성격을 가지고 있다. 그래서 한 토지를 다른 토지를 대체하기가 매우 어려운 것입니다. 이것을 이 대체성이라 부릅니다. 그러나 토지의 경우는 대체하기가 어렵습니다. 토지 택지 개발을 한 주택단지들은 거의 비슷하지만 그 단지 내에서도 토지의 위치, 땅 높낮이 등에 따라 같은 건폐율, 용적률을 적용하더라도 건물의 모양이 다를 수 있습니다. 토지 일물일가 토지의 개별성 때문에 똑같은 가격의 물건이 없습니다

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『토지의 인접성』 토지의 자연적 특성 중 인접성이 있다.

우리는 사회생활을 하다 보면 옆 사람의 영향을 엄청 받습니다. 어른들이 항상 얘기합니다. 좋은 친구 만나야 성공한다. 토지에서도 마찬가지인 것 같습니다. 토지가 위치한 지역과 바로 옆 토지가 어떻게 발전되고 바뀌는가에 따라서 토지 가치도 달라집니다. 토지의 인접성 인접성은 지역적 위치와 바로 옆 토지와의 관계 설정이다. 인접 토지의 개발과 사용은 자기 토지에 엄청난 영향을 끼칠 수 있는 것입니다. 인접 토지와의 협력적 관계가 필요한 용어입니다. 그러므로 가격 형성 시 인접지와의 영향을 받게 되므로 지역적 분석이 왜 필요한지 설명하는 특성입니다. 토지 투자의 목적은 수익창출입니다. 진정한 고수들은 "분석"을 여러 각도에서 합니다. 일반인들이 생각지 못한 판단도 합니다. 가끔 그런 고수들과 이야기하다 보면 "이 분 엄청난 분인데. 어떻게 이런 생각을 할 수 있을까? 내 계산 방법과 완전히 다르잖아" 토지 가치 분석은 타고난 감도 아주 중요하지만 기본 지식도 중요합니다. 부동산 특성에 대

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『통기관 설치』 주택 시공 시 꼭 통기관을 설치하셔야 합니다.

주택에서 생활하면서 배수가 잘 안되거나 물이 잘 빠지지 않아서 곤란한 경우들이 있습니다. 이 경우 먼저 살펴봐야 할 것은 통기관입니다. 통기관이 무엇인데 주택 건축시 중요한 것인가 생각할 수 있죠. 통기관의 역할 첫째 배수관(주방 등)이나 오물정화조관 내의 배수의 흐름을 원할히 해주는 역할입니다. 진공상태에서 물이 빠지는 것보다 공기의 흐름이 잘 되는 것이 물 빠짐이 좋습니다. 둘째 사이펀 작용과 배압에서 트랩의 봉수를 보호해 줍니다. 트랩은 배수관 속의 악취, 유독가스, 벌레 등이 실내로 침투하는 것을 막기 위해 트랩 속에 봉수가 차 있습니다. 봉수가 없거나 증발된다면 악취가 무조건 실내로 침투하는 것이죠. 셋째 배수관 내의 신선한 공기를 유통시켜 환기를 하고 배수관내 청결을 유지합니다. 배수관도 공기의 흐름이 중요합니다. 유독가스나 메탄가스가 있기 때문에 유통을 시켜 밖으로 빠줘야 합니다. 즉 화장실 물이 잘 내려가지 않는 것은 대부분 통기관을 설치하지 않거나 불량을 설치하여 나

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『트랩』 건축 시 옥내 배수설비인 트랩을 아시나요?

욕실이나 주방에서 악취가 발생할 때가 있습니다. 이 경우 원인이 뭔지 궁금해하실 것입니다. 대부분의 경우는 트랩에 문제가 발생했기 때문입니다. 트랩은 무엇인가요? 트랩(Trap)은 배수관 속 악취, 유독 가스와 벌레 등이 실내로 들어오지 못하게 막아주는 역할을 합니다. 집에 트랩이 부착된 곳은 여러 곳이 있습니다. 부위별로 살펴보겠습니다. 변기 트랩, 배수트랩, 세면대 트랩, 욕실 트랩, 욕조 트랩 등이 있습니다. 트랩의 종류 첫째 P 트랩입니다. 세면대를 보시면 쉽게 이해하는데요. 가장 많이 사용합니다. 둘째 S 트랩입니다. 세면대, 대변기, 소변기에 주로 설치되어 있고 단점으로 봉수의 파괴가 쉽게 일어납니다. 셋째 드럼 트랩입니다. 주방 싱크용으로 사용하고 많은 봉수를 가지고 있어서 봉수가 잘 파괴되지 않습니다. 넷째 벨이 트랩입니다. 욕실 바닥을 보시면 보통 보이는데요. 벨형 기구를 배수구에 덮혀 씌운 모양의 트랩입니다. 봉수는 무엇인가요? 봉수는 Sealing Water로 트

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부동산 규제완화에 대한 생각

2023년 1월 새해가 밝아오면서 정부에서는 부동산 규제를 대폭 풀었습니다. 서울 아파트 매매수급지수 8개월만에 반등…규제완화 효과 2022년도 급격한 금리 인상과 전 정권에서 계속 오르는 부동산 상승 피로감이 겹치면서 2022년도는 그야말로 부동산 거래 멸종사태까지 번졌습니다. 정부에서는 거래 멸종으로 인한 서민 경제의 타격 그리고 세수 확보에 비상이 걸려서 이런 조치를 내린 것 같습니다. “이제 슬슬 집 보러 다녀볼까”…규제 푸니 서울 아파트 매수심리 반등 조정 대상 지역 해제, 전매 제한 완화, 대출 규제 완화, 세금 완화 등 수많은 정책들을 쏟아내면서 거래 정상화를 위해 정부가 상당히 노력하는데요. 한편으로 우리나라 부동산 규제가 정말이지 엄청났었구나 실감합니다. 왜 이렇게 규제들이 많은지 지역 규제, 은행 대출 규제, Buy&Sell 규제 등 참으로 종류도 다양합니다. 서울 규제지역 오늘 대거 해제…토지거래허가구역도 풀리나 현재 부동산 분위기는 최악이지만 서서히 살아나는 씨

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『주택 건축 시 건축회사 선정 방법』 나에게 맞는 건설회사 찾아보기

주택을 건축하기 위해 예비 건축주분들은 토지 구입, 건축사에게 설계도 의뢰를 한 후 시공회사를 선정합니다. 여기서 잠깐! 어느 건축회사를 만나서 건축하느냐가 중요 포인트입니다. 아무리 주택 평면도를 멋지게 구상했어도 이것을 실현시키는 것은 건축회사입니다. 믿을만한 회사를 알고 있다면 걱정이 없겠지만 일반적으로 시공회사를 선정하는 방법들에 대해서 포스팅하고자 합니다. 먼저 여러 업체들과 만남을 가져야 합니다. 서로 상담한 후 자기만의 업체 평가를 하여야 합니다. 건설업체 검색 통한 업체 능력 평가 자기만의 업체 평가는 1차적 서류상 평가입니다. "내가 건축회사 서류평가를 할 수 있어?"라고 생각하실 수 있으나 대한건설협회 사이트에 들어가신 후 건설업체 검색을 해보면 시공 능력 평가액을 확인해 볼 수 있습니다. 시공 능력 평가를 통해 전년도 시공 능력 평가액을 백만 원단위로 볼 수 있고 주요 공종별 실적도 자세히 볼 수 있습니다. 여기서 주요 공종별 실적을 분석해 보면 이 건설회사가 어

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『회사 지명원 요구하기』 주택 건축 시 건축회사 지명원 확인하기

예비 건축주께서 여러 채널로 건축회사를 선정하기 위해 알아봅니다. 건축 회사와 소개 미팅이 예정되어 있으면 회사 지명원을 보여주라고 해보세요. 건축회사 지명원 보여주세요 네이버 지식백과 지명원은 건축회사가 자기를 소개하는 브리핑 자료입니다. 소개를 한다는 것은 여러 가지가 포함돼야 하겠죠. 나 이런 사람이야 건설회사와 첫 미팅 자리에서 내 주택을 어떻게 시공하고 어떤 컨셉으로 건축되어졌으면 좋겠다고 의도를 이야기할 것입니다. 이때 이 회사와 미팅 시 대표나 담당자 명함 하나만 가지고 시공에 관련되어서 상의하는데 뭔가 부족할 것입니다. "공사도급지명원"이라고도 하는데 이것을 보면서 회사의 신뢰도, 건전성, 능력 등을 1차적으로 검증한다고 생각하시면 됩니다. 회사 지명원 포함사항은? 지명원 양식은 법적으로 정해져있지 않다 보니 보통 사용하는 양식에 맞춰서 있습니다. 여기에 포함될 사항들은 대략 이렇습니다. 회사소개 회사 연혁, 회사 조직도, 국세·지방세 납세증명서, 사업자등록증, 법인인

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[서평] 블로그 글쓰기 _나도 블로그에 글을 계속 쓰고 싶다(이재범/도서출판 평단)

파워블로거 핑크팬더의 블로그 글쓰기 저자 이재범 출판 평단 발매 2021.03.05. 내가 하고 있는 일인 부동산과 건축에 관해 뭔가 글로 남기고 싶은 마음들이 생겼다. 그러던 중 여러 책을 서핑하다 우연히 이 책을 읽게 되었습니다. "글을 써야겠다"라는 생각이 자리 잡을 때 어디다 글을 쓸까? 고민했습니다. 그러다 블로그 글쓰기 책을 읽고 네이버 블로그에 글을 계속 써야겠다는 생각이 들었습니다. 블로그 글쓰기 표지 이 책은 상당히 직관적으로 글쓰기에 대해 이야기합니다. 책 첫째 챕터에 "일단 시작하고 생각해" 아주 단순하고 심오한 단어입니다. 머릿속으로 수만 가지 생각을 해도 행동으로 옮기지 않으면 아무것도 이룰 수 없는 것처럼요. 모든 위대한 성공의 여정에는 시작이 있었다 블로그 글쓰기 페이지 17 시작이 반이라고 블로그를 개설하고 지금 글을 하나둘씩 쓰고 있습니다. 글쓰기 습관을 들일 겸 매일 내 글을 써볼까? 생각하고 행동합니다. 그러나 잘될 수 있을까? 고민도 해봅니다 꾸준

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『빚내서 집 사지 말라』 9년 전 신문기사와 어쩜 이리 똑같을까요?

최근 원희룡 국토교통부 장관의 부동산 규제완화를 시점에 각 신문사에 나오는 기사들을 보면 세상이 돌고 돈다는 느낌을 강하게 받습니다. 2014년 6월쯤 박근혜 정부는 침체된 부동산을 활성화시키고자 각종 규제를 풀고 대대적인 부양책을 실시했습니다. 그 시절 최경환 장관은 주택 구입에 대한 규제완화, 주택 신축판매업을 하는 소규모 건축업 활성화 차원에서 건축자금 저리 대출, 주택 신축판매에 따른 소득세율 완화 등을 내세웠습니다. 얼마 지나지 않아 2015년부터 서서히 부동산이 상승하더니 급기야 문제인 정권에서는 폭등을 하였습니다. 2022년 급격한 금리 인상과 경기 불황이 겹치면서 우리나라 부동산시장은 거래 단절과 매서운 한파가 몰아치고 있는 중입니다. 현 정부도 부동산 경착륙을 막고 거래 활성화를 통한 세수 확보를 위해 부동산 규제를 대폭 완화하고 있죠. 원희룡 "부동산 규제완화, 빚 내서 집 사라는 것 아니다"(종합) 전문가들은 양쪽으로 나뉘어 평론을 하고 있습니다. 한쪽은 금리 인

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『영덕 신돌석장군유적지 답사』

영덕하면 대게가 유명하다고 많이들 아시는데요. 영덕 여행을 하다 느낀 점은 나라가 위태로울 때 한 몸 던진 의병장들이 많은 고장이더군요. 동해바다를 사이에 두고 제일 가까운 상태에서 수많은 침략을 당하다 보니 이렇게 의로운 분들이 많았던 게 아닌가 생각도 듭니다. 신돌석 장군은 1878년 11월 3일 영덕군 축산면 도곡리에서 태어났고 본명은 태호, 어릴 때 이름은 돌석이었다고 합니다. 18세 어린 나이에 의병에 뛰어들어 일본군과의 전투에서 뛰어난 힘을 발휘했다고 하네요. 을사조약이 강제로 맺어지자, 장군은 1906년 봄 영릉의 진을 조직하고 일본군과 본격적으로 전투를 벌였다고 합니다. 이후 엄청난 전과를 올리자 일본군들이 장군을 두려워하여 "태백산 호랑이"라는 별명을 지어주었다고 합니다. 1908년 엄동설한 추위를 앞두고 의진을 일단 해산시킨 장군은 만주로 옮겨 본격적인 일본군과 항전을 치르려 하다 그 해 12월 12일 일제에 매수당한 앞잡이가 장군을 술 먹인 다음 살해했다고 합니다

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『영덕 신재생에너지단지와 영덕조각공원 둘러보기』 영덕 풍력발전소

영덕에 대단지 영덕풍력발전 단지가 있다고 해서 둘러봤습니다. 엄청난 크기의 풍력발전기가 몇 개인지 궁금할 정도로 규모가 대단하더군요. 차를 세우고 둘러보니 풍력발전기 날개 소리가 "휙휙"거리는데 조금 무섭더군요. 발전기 제원 소개를 보고 알았습니다. 발전기 크기가 80m라고 하더군요. 총 24기가 있는데 연간 2만 가구의 전력을 생산한다고 합니다. 스케일이 대단합니다. 현대 문명에서 에너지는 필수인데 에너지를 만드는 종류가 많네요. 바람을 이용하다 보니 소음이 난다는 단점도 있는 것 같네요. 풍력 단지 주변 민가가 있다면 소음 때문에 엄청난 민원이 발생할 수도 있겠다 생각합니다. 에너지 단지 내 영덕 조각 공원도 같이 있네요. 잠깐 둘러서 조각품들 감상하고 차 한잔하기 좋은 곳입니다. 영덕신재생에너지전시관 경상북도 영덕군 영덕읍 해맞이길 254-20 영덕풍력발전단지내 영덕조각공원 경상북도 영덕군 영덕읍 해맞이길 254-70

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2003년 4월부터 전세 세입자 집주인 체납사실 볼 수 있다

집주인 세금 체납 들여다볼 수 있다는데…세입자 세금은? [더 머니이스트-심형석의 부동산정석] 2022년 부동산 빅뉴스 중 하나가 전세사기였습니다. 피 같은 전세입자의 돈을 억울하게 사기당하는 이런 사태가 발생된 배경은 여러 이유가 있겠죠. [e글중심] 전세 체납세금 열람 “당연한 임차인 권리” “사기 막을 대책 부족” 문제가 발생하면 그에 대한 대비책이나 개선책들이 나오기 마련입니다. 이번에 나온 정부 대책을 보면 2023년 4월부터 전세입자는 집주인의 체납사실을 볼 수 있게 하는 시스템을 만든다고 합니다. 좋은 제도라 생각합니다. 전세 계약 시나 전세로 거주하는 동안 집주인의 재산변동은 등기부등본만 볼 뿐이었죠. 세상이 점점 더 투명해지는 분위기입니다. 전세입자분은 당연히 전세금이라는 채권을 집주인에게 맡기고 집주인은 전세입자에게 주택에 대한 점유권을 넘기므로 계약이 이루어집니다. 서로 간 신뢰를 바탕으로 믿고 계약을 하는데 도중에 전세물건에 하자가 발생한다면 상당히 난감하겠죠.

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『하인리히의 법칙』- 건축공사 중 뭔가 느낌이 안좋은데?

하인리히의 법칙에 대해 아시나요? 건축학 공부시 공정관리 교수님께서 제일 강조한 내용이 건축현장에서의 안전사고 예방이였고 그 대표적 이론이 "하인리히의 법칙"이였습니다. 1:29:300의 법칙 1931년 하인리히는 미국의 트래블러스 보험회사에서 근무하면서 산업재해에 대한 분석을 하였습니다. 분석 결과 거의 모든 사고에 하나의 통계적 유사성이 발견되었는데 그 법칙이 1:29:300의 법칙입니다. 건축공사현장에서 1명의 사망자가 나오면 그 이전에 29명의 경상자가 발생되고 그 이전에 300명이 아차사고나 사고를 당할 뻔한 경험이 있다는 내용입니다. 이런 예시를 들여서 죄송하지만 "방귀가 잦으면 한다"라고 설명드리고 싶네요. 제 글을 읽으시는 주요 구독자님들은 부동산에 관심있고 토지를 구입 한 후 주택이나 건물을 계획하시는 분들이신데요. 소규모건축공사이든 규모가 제법 나가는 현장이든 최고의 경제적 수익을 안겨주는 것은 "안전관리와 안전공사"입니다. 최고의 경제적 이득은 공사안전관리이다.

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토지사용승낙서 받을 시 두 번 일하지 않게 하는 방법

개발행위허가를 받기 위해서 타인의 토지가 필요한 경우 토지사용승낙서를 필요합니다. 토지사용승낙서의 정의는 다음과 같습니다. 토지 소유자가 개발사업을 하는 사업 주체들에게 자신이 소유한 토지를 사용해도 된다고 승낙하는 문서 개발행위허가를 위해 토지 사용을 한다면 도로 개설만 생각하는 경우가 많습니다. 이런 경우 지주에게 토지사용승낙서를 받고 사용목적에 "도로 개설 목적임"이라 승낙 받고 지자체에 제출합니다. 이럴 경우 1차적 목적은 끝났습니다. 개발행위에 따라 도로는 개설되었으니까요. 이제 승낙 받은 토지는 도로 개설만 하는 목적으로 끝날까요? 아닙니다. 지하공동구나 지하시설물이 필요한 시점이 오면 다시 토지 소유주에게 토지사용승낙서를 부탁해야 합니다. 승낙서를 받기가 쉬울까요? 토지사용승낙을 받을 시에는 도로 개설, 땅 위에 시설물 그리고 땅 밑에 시설물도 생각하셔야 합니다. 보통 땅 밑 시설물인 상수도관, 오폐수관, 도시가스, 전기 등 지하시설물의 사용승낙도 같이 받아야 합니다.

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산지 개발 시 경사도 측정 사이트 이용방법-임업정보다드림

임업정보다드림 홈페이지 산지 개발행위를 하기 위해서 경사도, 입목 분포도, 표고 등을 분석하신 후 행위를 해야 합니다. 토지 구입 시에도 경사도만큼은 필히 측정을 해야 하는데요 경사도를 측정하는 경사도 측정기가 있어서 측정을 할 수 있는데요. 서류상으로 임야 경사도를 대략적으로 측정하는 방법은 임업정도다드림 홈페이지를 가셔서 필지별 산림정보 서비스를 클릭하세요. 필지 주소를 입력하고 제일 하단에 위치와 정보가 보이실 것입니다. "정보"를 클릭하시면 임야의 이용방법에 대해서 구체적으로 나왔습니다. 산림청이 제작한 홈페이지라 직접 재배품목, 임지 생산능력, 나무 정보, 지형정보 등이 나왔는데요. 그중에 지형정보를 보시면 표고, 방위, 경사도가 나왔습니다. 경사도를 확인하실 수 있습니다. 산지 개발에 적정한 경사도는 지방자치단체마다 다릅니다. 보통 25도 기준으로 개발행위의 허가 여부가 달라지는데요. 경기도의 경우 15도 미만에서 개발행위를 허가해 주는 지자체가 대다수이기 때문에 잘 확인

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일시적 2주택자 처분기한 3년으로 연장으로 연장됐네요.

일시적으로 2주택자가 되신 분들은 강제적으로 2년 내에 기존 주택을 처분하여야 불이익을 안당합니다. 그러나 정부에서 2023년 1월 13일부터 기존 주택 처분기한을 2년에서 3년으로 연장했습니다. 정부, 일시적 2주택자 종전주택 처분 기한 1년 늘린다 2주택자에게는 좋은 소식으로 2년 처분기한 때문에 급급매로 시장에 내놓은 물건들이 조금씩 빠질 것 같네요. 정부에서 부동산 침체를 원하지 않는 분위기입니다. 거래량을 회복해야 서민경제도 돌고 세금도 걷기 때문이지 않나 생각됩니다. 거대한 물줄기를 바꾸는데 시간이 서서히 흐르지만 한 번 바뀐 물줄기는 방향을 틀기 어렵습니다. 정부의 거래량 활성화 시그널은 부동산 시장에 계속적으로 단비 역할을 할 것으로 생각합니다. 아쉬운 점은 일시적 2주택자에 대한 처분을 3년으로 연장하는 것보다 아예 폐지하는 것이 맞는다고 생각합니다. 시장경제을 원하는 부동산시장에서 반강제적인 제도와 규제가 많네요. 2주택이 되는 원인들은 너무나 많습니다. 다 투기꾼

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60평 이상 건축물은 건설업 등록업체가 건축하여야 합니다.

2018년 6월 건설산업기본법 제41조 건설공사 시공자의 제한을 두는 법을 제정했습니다. 이전까지는 어느 정도되는 규모는 대부분 건축주가 직영으로 건축하는 구조였습니다. 2018년 포항 지진 등의 영향으로 면허등록되고 검증되는 건설업체만 건축하도록 법 제정을 했죠. 좋은 취지의 정책이지만 수요 대비 공급인 건설 업체의 수가 상당히 적어서 무늬만 건설업체가 하고 면허대여해서 건축하는 경우도 많습니다. 건설산업기본법을 해석하면 "건설업 등록"을 한 건설업체가 무조건 건축해야 하는 건축물 다음과 같네요. 연면적이 200(대략 60평) 초과 건축물 연면적이 200(대략 60평) 이하 건축물 중 다중주택, 다가구주택, 공관 등 주거용 건축물 건설산업기본법을 자세히 보면 단독주택 중이라고 표현하고 있습니다. 1세대만 주거 가능한 단독주택의 경우 60평 이하의 경우 직영도 가능하다는 문구입니다. 소규모 건축을 할 경우 건설업체가 하는 경우 전문적으로 건축할 수도 있지만 비용 증가 등의 단점도 있

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『농막 설치』 농막 잘만 이용하면 나만의 공간을 만들 수 있어요.

농막이란? 농막의 사전적 의미는 농사짓는데 편리하도록 논밭 근처에 간단하게 지은 집이라는 뜻입니다. 연면적 20 이하이고 주거용으로 사용하지 않은 조건으로 농작업에 필요한 농기구 자재를 보관하거나 농작업 중 일시적인 휴식을 취하고자 하는 것이 농막입니다. 여기서 잠깐! 오늘 포스팅하는 것은 일시적인 휴식을 취하고자 하는 농막을 잘 이용하자는 것입니다. 농막의 설치 규정 농막의 설치 기준은 다음과 같습니다. 우선 농막은 고정 건축물이 아니므로 고정되어 있으면 안 됩니다. 즉 바닥을 고정시키지 않고 떨어지게 설치하세요. 농막의 연면적은 20(6평) 미만이어야 합니다. 내부 실평수 기준이 아닌 바닥면적 기준입니다. 기존의 농막 기성품들을 잘 살펴보시고 조건에 맞는 것을 구입하세요. 개발제한구역 내에서도 농막 설치가 가능해져서 위 조건만 충족되면 설치 가능합니다. 제가 아시는 지인께서는 농막을 구입하시고 바닥을 고정한 후 지붕도 설치하면서 농막의 수평 투영 면적 기준 6평이 넘으므로 철거

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선산, 묘지, 금양임야 상속세 공제_상속세는 2억까지 공제, 증여세는 납부해야 합니다.

선산은 보통 공동 지분으로 조상으로부터 대대로 물려받은 토지입니다. 지역마다 토지의 재산적 가치가 다르기 때문에 지분을 물려받은 것을 합산해 보면 가액이 작아서 그냥 무시할 수도 있습니다. 그러나 국세청은 상속등기나 증여등기를 한순간 대략 3개월 정도 상속 또는 증여세 신고를 하라고 고지서를 보냅니다. "선산의 가치가 얼마길래 세금을 내야 하는 거야" 의아해 할 수 있습니다. 조상으로부터 물려받은 경우 상속 및 증여세는 어떻게 될까요? 선산을 상속으로 물려받은 경우 상속 및 증여세법 시행령 제8조에 보면 다음과 같은 경우 재산가액의 합계액이 2억 원을 초과하는 경우 2억까지 공제해줍니다. 피상속인이 제사를 주재하고 있던 선조의 분묘에 속한 9,900제곱 미터 이내의 금양임야 분묘에 속한 1,980 이내의 묘도인 농지 증여로 선산을 물려받은 경우 증여로 물려받았을 때는 상속 때와는 다르게 여타의 공제금액을 받을 수 없습니다. 일반적 증여에 해당되어 증여세율에 따라 세금을 납부해야 합니

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『국토부 실거래가 조회 공개 시스템』_ 아파트 오피스텔 실거래가 조회

부동산에 대한 실거래가격 조회 시스템은 여러 업체가 진행하고 있습니다. 네이버 부동산, kb국민은행 등 사이트에서 실거래가격을 조회할 수 있는데요. 국토교통부에서 실거래가격 조회를 통해 가격조회를 할 수 있습니다. 국토부 실거래가격 사이트에 들어가면 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 상업/업무용, 토지에 대해 전방위적으로 조회를 할 수 있네요. 부동산 실거래가격신고와 주택임대차신고를 하면 종합하여 사이트에 띄어줍니다. 주택 매매량 추이와 주택 전월세 동향도 파악할 수 있습니다. 부동산 품목에 대해 전체적인 동향 파악을 할 수 있는 장점이 있습니다. 국토부 실거래 조회를 통해 감정평가를 하고 상속 및 증여세 과세 가액을 결정하기도 합니다. 투자를 생각하신다면 시간의 흐름을 통해 한 단지의 가격 파악을 파악하시면 도움이 됩니다. 네이버 검색에 국토교통부 실거래가 공시 시스템 입력하시고 실거래가격 분석해 보세요.

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골드랜드 : 네이버 블로그

십수년의 부동산 경험(공인중개사)과 건축이공학사 지식을 바탕으로 토지, 전원주택, 펜션, 창고 등 토지와 그 위의 정착물에 대해서 상담 및 컨설팅 해드립니다. 값싸고 좋은 토지를 찾고 매매하는 것이 최고의 컨설팅이라 생각합니다. 토지/전원주택/타운하우스 분양대행 컨설팅 매물 홍보/매물광고 컨설팅 문의 : 010-9955-2094 _^+@_

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『검이불루 화이불치』

좋을 글귀를 한 번 보고 지나치지 않기 위해 제 블로그 카테고리에 "좋을 글귀"를 열어서 여러 번 곱씹어 보고자 하네요. 검이불루 화이불치 검소하지만 누추하지 않고 화려하지만 사치스럽지 않다 글귀를 보자면 검소와 사치 그 어디 중간을 찾기 위한 방안은 무엇인가요? 자신의 처지가 어렵고 보잘것없이 검소하게 생활하여도 누추하거나 초라해지지 않게 하고 잘나가고 화려해도 사치스럽게 꾸미지 않게 하라는 내용입니다. 한 단어를 바라보고 해석하는 것은 각자의 몫입니다. 자기에 맞는 해설을 붙여서 생활해 보세요. 검이불루 화이불치

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부동산을 증여했다면 증여세금은 어떻게 되는 겁니까?

증여를 받는다는 것은 대부분 기분 좋은 일입니다. 자기 자산이 늘었지만 의무인 증여세를 납부해야 합니다. 그럼 증여세는 얼마를 납부해야 하고 어디에 언제까지 납부해야 할까요? 증여세란? 타인(증여자)로부터 재산을 증여받은 경우에 그 재산을 증여받은 자(수증자)가 부담 하는 세금 증여세 과세표준 세금을 부과하기 위해 그 기준선인 금액을 정하는 것을 과세표준이라고 합니다. 증여세 과세표준은 부동산을 증여받는 사람은 시가 기준으로 과세하고 있습니다. 2023.01.01일부터은 지방세법상 증여세 취득세를 과세시가표준액(공시가액)을 기준으로 과세하고 있지만, 지방세법이 개정되어 시가 인정액으로 개정되어 과세됩니다. 증여세 면제 증여세는 10년을 전부 합산해서 적용합니다. 그러므로 증여세면제한도는 10년 단위로 적용하는 것이죠. 배우자로부터 증여받은 경우 6억까지 면제 직계존속은 5천만원까지 면제 미성년자은 2천만원까지 면제 직계비속은 5천만원까지 면제 기타 친족은 1천만원까지 면제 증여세율

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불법 농막은 어떻게 처벌되나요?

농막을 사용하면서 밤에 잘을 잘 수 있을까요? 다들 아시겠지만 잠을 잘 순 없습니다. 농막이란? 농작업에 직접 필요한 농자재 및 농기계 보관, 수확 농작물 간이 처리 또는 농작업 중 일시 휴식을 취하기 위해 설치하는 시설 농막의 뜻을 보면 농사에 관해서만 사용해야 한다는 내용이죠. 불법 농막도 알고 보면 농사와 전혀 관련 없이 사용할 경우 불이익을 주겠다는 내용입니다. 불법 농막으로 취급될 내용들 농막의 연면적이 20를 초과한 경우 농막에 데크설치, 시멘트(레미콘) 바닥 포장 농막 주변 잡석 깔기, 조경(잔디, 판석) 농막 신고 후 비닐하우스 등 추가로 설치한 후 농사 목적 외에 사용할 시 농막에 전입신고, 주거 목적으로 사용할 경우 존치 기한(3년) 만료 후 연장 또는 철거 안 할 경우 기타 농막의 취지와 맞지 않은 행위 불법 농막은 어떻게 단속되나요? 불법 농막은 단속을 통해 이루어집니다. 공무원이 직접 단속하는데 대부분 민원 신고에 의해 이루어집니다. 민원 신고는 주로 주위 사

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2023년도 수원시 아파트 입주량 분석

2022년도 경기도 각 지역별 아파트 입주물량을 분석해 보면 압도적으로 수원시의 입주물양이 많았습니다. 2022년 급격한 금리 인상으로 인한 부동산 경기 악화와 수요 대비 입주 물양이 많다 보니 수원시 아파트 전월세 가격, 매매가격은 급격하게 곤두박질치게 되었죠. 수원시 연평균 아파트 입주 적정 수요량은 6천 가구 정도인데 2022년은 14,500가구가 입주물량이 쏟아졌고 2023년은 9,800가구가 입주 예정입니다. 이렇게 보면 수원시 공급물량 과다가 올해에도 적용되어 아파트 전월세 시장의 상승은 쉽지 않아 보입니다. 그러나 2024년부터는 이야기가 달라집니다. 2024년도는 2,900가구, 2025년도는 2,300가구 입주 예정입니다. 수원시 부동산은 올해인 2023년만 약세장을 보일 것 같고 2024년부터는 수요 대비 공급량이 현저히 부족해지므로 상승이 예상됩니다. 부동산 경기는 많은 원인에 의해서 변동됩니다. 대외적인 경제환경, 세대수 증감, 금리, 수요 대비 공급량 등으로

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주택임대사업자 임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서 알아보기

주택임대사업자로 등록된 임대주택은 법에 의해서 임대보증금 전액을 보증 대상으로 보증에 의무 가입을 해야 합니다. 제 생각에 이런 보증 제도는 상당히 불합리하고 일방적이라 생각합니다. 왜 전부 보증을 해야 하는지 이해가 되질 않습니다. 부동산에는 시세가 있고 그에 따라 임차인이 전입신고 및 대항력을 갖추면 시세 내에서 어느 정도 안전장치를 마련하는 건데요. 무조건 주택임대사업자은 보증을 전액 들어야 한다는 것은 불필요한 비용을 지불하고 HUG나 서울보증보험 등 보험회사 배만 불려주는 꼴이 된 것 같습니다. 보증보험에 대해 비판만 하다 보면 끝이 없으므로 법이 정한 테두리 내에서 주택임대사업자가 지킬 수 있는 것은 일부 금액에 대해서만 보증서를 발급받는 것입니다. 예를 들어 주택의 시세가 10억이며 선순위융자의 채권 최고액이 2억, 임대보증금이 5억일 경우 전액 보증을 한다면 보증서는 5억에 대해서 발행되므로 비용이 만만치 않게 들어갑니다. 그러나 일부보증에 대한 임차인 동의서가 있다면

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주택임대사업자 오피스텔 기준시가 산정 방법

주택임대사업자의 경우 표준임대차계약서를 작성하고 지자체 주택과에 임대차 신고를 할 시 보증보험 가입 여부도 함께 제출하여야 합니다. 보증보험의 가입 여부, 일부 가입 여부를 산정할 때 주택 가격을 기준으로 적용합니다. 이럴 경우 아파트/다가구/다세대/단독주택의 경우 공시가격으로 주택 가격을 산정하지만 오피스텔의 경우 주택 가격을 기준시가로 산정합니다. 오피스텔은 기준시가로 산정 오피스텔의 기준시가는 국세청 홈페이지 기준시가 조회를 통해 확인하실 수 있습니다. 기준시가 조회에 오피스텔 및 상업용 건물에 주소를 입력하시면 기준시가 조회를 하실 수 있습니다. 오피스텔을 보유한 주택임대사업자의 경우 주택가격은 국세청 기준시가의 120%을 적용한 금액을 기준으로 산정합니다. 예를 들어 오피스텔의 단위면적당 기준시가가 5,000,000원, 건물면적이 153일 경우 오피스텔 기준시가는 5,000,000*153을 곱하면 765,000,000원입니다. 여기에 120%을 곱하면 918,000,000원

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『갤러리 832』 고급 하이엔드 오피스텔 알아보기

강남에 하이엔드 오피스텔들이 속속 분양되고 있습니다. 저마다 고급화, 브랜드화로 밸류 업 한 부동산으로 한 차원 높은 격을 보여주는 건물들입니다. 하이엔드급 여러 현장을 둘러봐도 더 갤러리 832가 좀 더 돋보이는 것은 위치와 대지면적 그리고 건축 연면적입니다. 더 갤러리 832 입지분석 더 갤러리 832는 서울시 강남구 역삼동 832-2번지 우성아파트 앞 사거리에 위치하고 있습니다. 대지면적이 넓은 것이 상당한 장점입니다. 대지는 2,954(893평)으로 강남에서 이런 넓이의 사업지를 가지고 시행하기가 어렵습니다. 즉 넓은 토지를 확보한다는 것이 어렵다는 애기죠. 더 갤러리 832는 지하 7층 ~ 지상 37층, 총 185실 규모로 건축되고 있습니다. 지상 32층, 33층이 복층으로 6실의 펜트하우스, 지상 34층, 35층이 복층으로 6실의 펜트하우스가 있어서 총 12실의 펜트하우스가 건축되네요. 펜트하우스의 경우 희소성과 고급성 때문에 앞으로 더욱더 인기가 있을 것 같네요. 더갤러

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