나는 지금 전세 계속 살아야 할까, 5월 9일 이후 부동산 시장

5월 9일 이후 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면서 시장의 흐름이 크게 바뀔 가능성이 크다. 유예가 끝나면 조정대상지역 내 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20% 포인트, 3주택 이상은 30% 포인트가 추가되므로 다주택자 입장에선 매물을 내놓을 유인이 줄고 버티는 쪽이 이익이라는 판단이 확산된다. 이로 인해 급매물이 빠르게 소화되며 매물잠김 현상이 본격화될 가능성이 크다는 전망이 나오고 있다. 살 물건은 있는데 물건이 부족한 상황에서 가격은 상승하는 구조가 형성될 우려가 크다.

수치로도 이를 뒷받침한다. 올해 서울 아파트의 입주 예정 물량은 4,165가구에 불과해 지난해 대비 대폭 감소했다. 통상 연간 4만 가구가 적정 공급으로 여겨지던 점을 감안하면 역대급 공급 절벽이다. 앞으로도 상황은 비슷하게 흘러갈 전망으로 2026년 1~2월 서울 아파트 인허가 물량이 전년 대비 57.1% 급감했고, 2027년 이후 예정 물량도 예년 수준에 못 미칠 것으로 예상된다. 따라서 2~3년 간 신규 공급 부족은 구조적인 문제로 남을 가능성이 크다. 주택담보대출 금리 역시 높아 2026년 3월 기준 5대 시중은행 고정금리 상단이 7.01%를 넘어섰고, 금리 부담은 매수 심리를 부분적으로 억누른다.

다만 금리의 영향만으로 가격 하락을 기대하기는 어렵다. 수도권의 공급 부족이 더 큰 힘으로 작용하며 2026년 수도권 아파트값은 약 2% 상승할 것으로 전망된다. 물건이 없고 임대시장의 상황도 악화되고 있다. 서울의 전월세 물량은 3개월 사이에 31.1% 급감했고 외곽 구역일수록 감소 폭이 컸다. 2026년 3월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억 149만원으로 1년 전보다 약 4,000만원 올라갔고, 평균 월세도 152만 8,000원으로 사상 최고치를 기록했다. 임대차 확정일자에서 월세 비중이 70.5%를 넘으며 전세 수요의 공백이 월세로 전이되고 있다.

결론적으로 매물은 줄고 공급은 부족하며 수요는 여전한 방향으로 흐른다. 현장에서도 직주근접 아파트를 중심으로 문의가 늘고 있으며, 이는 시장이 이미 반응하고 있음을 시사한다. 5월 9일 이후의 부동산시장 흐름은 다주택자 세제 변화와 공급 제약, 금리 환경이 맞물려 어디로 향할지 주의 깊은 관찰이 필요하다. 본 글의 내용은 개인의 시장 분석에 기반하며, 투자 판단은 전문가와의 상담을 권장한다.

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