외국인 보유 주택 10만 가구 돌파 속 서울 거래량 44% 급감하게 만든 토지거래허가구역 규제 실태 분석

외국인 자본의 국내 부동산 잠식이 뚜렷해지자 정부는 강도 높은 규제를 시행했고, 이로 인해 서울 내 주택 거래량이 급감하는 지표 변화가 나타났습니다. 2025년 말 기준 외국인이 소유한 국내 주택은 10만 8,231가구로 전년 대비 증가했으며, 중국인 소유가 6만 1,000가구로 절대 다수를 차지했습니다. 경기 부천, 안산, 수원, 시흥, 평택 등 수도권 산업단지 인근 지역에 매수세가 집중되었고 서울보다는 경기가 더 큰 비중을 차지했습니다.

토지거래허가구역 지정은 2025년 8월을 기점으로 외국인 투기성 거래를 차단하기 위한 초강수 규제로 시행되었고, 1년이 채 되지 않아 시장의 매수세가 얼어붙었습니다. 규제 효과를 정리한 지표에 따르면 서울 전역 주택 거래량은 968건에서 545건으로 44% 감소했습니다. 강남 3구와 용산구 중심의 투기과열지구 역시 크게 위축되어 58% 감소를 기록했고, 서초구는 79% 감소로 서울 자치구 중 가장 큰 거래 절벽이 나타났습니다. 12억 원 초과 고가 주택의 거래도 44% 감소했으며, 12억 이하의 저가 주택은 거래 감소 폭이 상대적으로 작아 82%가 규제를 피한 풍선효과가 관측되었습니다.

2029년 서울 입주 예정자 관점에서, 외인 거래 전면 통제 속에서도 자산 방어를 모색하는 사례가 주목됩니다. 규제 도입 이후 고가 부동산의 외인 진입 장벽이 확고하게 유지되며 실수요 중심의 시장 재편이 진행 중입니다. 부부는 청약 정보와 등기 자료를 활용해 수도권 규제지역 내 거래 대상 여부를 확인하고, 주택담보대출 한도와 DSR를 보수적으로 계산한 뒤 남는 여유 자금은 미국 배당 ETF 등에 적립식 투자로 운용하는 전략을 고려하고 있습니다. 정부의 향후 통계 연계 및 기획 조사를 바탕으로 시장의 거품이 빠지는 시점을 예의주시하는 한편, 교란 요인이 제거된 시황 속에서 자산의 안정성을 강화하는 방향으로 움직일 계획입니다. 이 과정에서 고가 주택의 외인 진입 차단이 확실히 작동함에 따라 실수요 중심의 시장 구조가 뚜렷해진다는 평가가 제시됩니다.

요청 처리 중입니다...

외국인 보유 주택 10만 가구 돌파 속 서울 거래량 44% 급감하게 만든 토지거래허가구역 규제 실태 분석

등록된 다른 글