"전세금으로 잔금 치른다고요?" 실거주 의무 3년 유예와 1주택 비과세 소멸의 상관관계

서울 신축 아파트 신혼부부 특별공급 당첨으로 2029년 입주를 기다리지만 자금 계획상 실거주 대신 전세를 놓아 잔금을 치르려는 선택이 나오곤 합니다. 그러나 최근 실거주 의무 폐지와 유예 논쟁 속에서 2026년 이후 적용될 법안의 구체적 실체를 모르면 수억 원의 양도소득세 비과세 혜택을 놓칠 수 있습니다. 이 글은 전세를 놓았을 때 생길 수 있는 세금 이슈와 현명한 대처법을 짚어보려는 관점에서 정리합니다.

먼저 실거주 의무가 3년 유예된다는 점이 핵심 정리 포인트입니다. 2024년 주택법 개정으로 실거주 의무가 적용되던 단지라도 최초 입주 가능일로부터 3년 간 거주를 뒤로 미룰 수 있게 되었습니다. 이는 2029년 입주 시점에 자금이 부족하다면 전세를 활용해 보증금으로 잔금을 치르는 선택이 가능함을 뜻합니다. 다만 폐지가 아니라 3년의 유예이므로 입주 후 3년이 지나기 전에는 본인 거주 의무가 여전히 남아 있음을 유념해야 합니다.

다음으로 전세를 놓을 때의 치명적 세무 리스크가 존재합니다. 1세대 1주택 비과세 요건은 전세로 자금 숨통을 틀더라도 일정 요건 충족 여부에 따라 달라집니다. 즉시 실거주를 하게 되면 비과세 혜택이 바로 시작되지만, 입주 시점까지 거주 요건이 충족되지 않으면 양도세 비과세가 제한될 수 있습니다. 반대로 거주 요건이 충족되면 2년 간 비과세 혜택이 가능하고, 12억까지 면제되는 등의 혜택이 주어집니다. 그러나 거주 요건 미달 시 세금 과세 가능성이 커지며 공제율도 하락할 수 있습니다. 또한 상생임대인 혜택은 해당되지 않는 경우가 많아 이 부분도 확인이 필요합니다.

마지막으로 2026년 개정법 및 정책 방향은 거주 의무의 미래를 제시합니다. 실거주 의무는 완전히 사라지기보다 주거 사다리 제공의 흐름 속에서 유예 제도로 고착될 가능성이 큽니다. 핵심은 거주 의무 위반 시 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하 벌금이라는 기존 제재가 유예를 통한 유연성으로 전환될 가능성이라는 점입니다. 다만 유예 기간이 끝나는 시점에 입주하지 못하면 LH에 분양가 수준으로 되팔아야 하는 조항도 주의해야 합니다.

이와 함께 2029년의 공급 절벽, 전세가율 상승 시나리오를 염두에 두고, 청약 당첨 이후 자금 마련 압박으로 전세를 선택하는 경우에도 현명한 계획이 필요합니다. 가능하면 실거주를 우선으로 하는 방향이 가장 깔끔하며, 상황이 여의치 않다면 2026년 이후의 세법 개정과 상생임대인 제도를 적극 활용하는 플랜을 미리 세워 두는 것이 바람직합니다. 2029년, 자금 고민 없이 완벽한 입주를 기대해 봅니다.

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