"오피스텔, 이제 주택 수 안 들어간다고?" 영끌족이 혹했다가 큰코다치는 '세금 함정' 3가지

오피스텔 주택 수 제외의 핵심은 모든 세금에서 전부 빠지는 것이 아니라는 점입니다. 취득세 종부세 재산세는 2024년 1월부터 2025년 12월 사이에 준공된 소형 오피스텔(전용 60 이하, 수도권 6억 원/지방 3억 원 이하)을 구입할 때 주택 수에서 제외되지만, 양도소득세의 비과세 판단은 여전히 주택 수에 포함되는 경우가 많습니다. 따라서 더샾 신길 센트럴 시티 등 아파트를 팔 때 1주택자 비과세를 받지 못할 위험이 남아 있습니다.

실거주를 염두에 둔 영끌 투자자들이 오피스텔 투자를 경계해야 하는 이유도 분명합니다. 먼저 DSR 한도가 잠식되어 2029년 입주 시점 잔금 대출 확보가 어려워질 수 있습니다. 오피스텔 대출이 남아 있으면 중요한 아파트 잔금 대출이 부족해지는 상황이 생길 수 있습니다. 또한 오피스텔은 환금성이 떨어져 역전세와 공실 위험이 크고 금리 인하 시점이 늦어지거나 인근 공급이 늘면 월세 수익이 이자 지출보다 작아지는 ‘역레버리지’ 상황에 직면할 가능성이 있습니다. 더불어 건물의 가치 하락 속도도 빠른 편이어서 시세 차익보다는 수익형 자산으로서의 매력이 주된 투자 성격으로 남습니다.

2029년 입주자를 위한 자산 관리 전략은 메인을 먼저 지키는 방향으로 구성하는 것이 바람직합니다. 더샵 신길 센트럴 시티 같은 핵심 자산의 비과세 혜택이 훼손되지 않도록 주의하고, 오피스텔을 주택 수 제외로 샀더라도 향후 다른 아파트의 청약 시 무주택 기간 산정에 불이익이 없는지 모집공고를 확인하는 것이 필요합니다. 현금 비축이 최선의 투자로 여겨지며, 금리 변동에 대비해 입주 자금을 파킹통장이나 채권 등 유동성 있는 자산으로 모아 두는 것이 바람직합니다. 자금 조달 계획서를 미리 점검하고 예비 입주자의 금융 상황을 점검하는 습관이 중요합니다.

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