낮은 용적률 아파트도.. 왜 재건축 속도를 내지 못할까?

최근 1기신도시는 노후 계획도시 정비사업에 대한 관심이 높아진 가운데, 동의율 85% 단지 소식이 흘러나오지만 재건축의 본질은 용적률이 낮은지 여부가 아니라 주민들의 동의와 이해관계에 달려 있다. 외형적인 수치가 아무리 좋다 해도 정비사업을 이끌 동력이 충분하지 않거나 주민 동의가 확보되지 않으면 재건축 시계는 멈춘다.

다주택 투자자의 셈법과 실거주자의 태도 차이도 속도를 좌우한다. 다주택자 세금 이슈나 금융 부담이 문제로 지목되지만, 실제로는 1주택 실거주 주민들의 재건축에 대한 의지와 만족도가 크게 작용한다. 이미 교통·학군·상권 등 인프라가 잘 갖춰진 현재 모습에서 내부 인테리어만으로도 만족도가 높다면, 몇 년간의 공사와 분담금 부담은 추진 동력을 약화시킨다. 특히 노후 아파트에서의 높은 분담금 부담은 고령층이나 은퇴 세대의 진입 의사까지 흐려지게 만든다.

또 다른 변수는 이주에 대한 불안이다. 재건축 시작 시 이주 기간 동안 정든 동네를 떠나야 한다는 두려움이 작용하고, 자녀 학업과 노후 생활권의 손실 위험이 크게 다가온다. 이러한 현실적 불안과 분담금 공포가 맞물리면, 용적률이 낮아도 실질적인 추진 속도가 현저히 떨어진다. 결국 정비사업의 본질은 자산이 아니라 사람들의 동의에 있다.

따라서 노후 아파트 진입을 고민하는 이들에겐 단순히 용적률 수치에 기대기보다는 현재 실제 재건축 동의율이 어느 정도 확보되었는지, 주민들의 진짜 추진 의지가 어떤지 파악하는 과정이 필요하다. 또 정부 주도의 속도전 속 어느 도전지구로 선도지구 지정 가능성이 있는지 여부를 확인하는 것도 중요하다. 이 두 퍼즐 조각이 맞춰지지 않는다면, 용적률이 낮아도 자금이 오랫동안 묶이는 실수로 이어질 수 있다. 그래서 이번 분당 특별정비구역의 방향이 어디로 갈지 궁금함이 커진다.