평택 고덕동 상가 경매 1층 음식점 3개호실 2024타경2164

평택 고덕신도시 핵심 원동력인 삼성반도체 평택캠퍼스 북서측 인근에 위치한 1층 3개 호실 일괄 매각 사례를 중심으로 현황과 수익 구조를 분석합니다. 건물은 지하 2층~지상 5층 규모로 지상 1층에 101호, 102호, 103호의 대형 점포가 연결된 형태이며, 면적은 합산 전용 108.30㎡(약 32.76평)로 현재 벽체 없이 확 트인 하나의 매장으로 운영 중입니다. 냉난방·화재탐지와 경보, 스프링클러 등 A급 설비를 갖추었고 지하주차도 넉넉해 대형 F&B 매장 운영에 적합한 환경을 제공합니다. 권리 관계를 보면 말소기준권리는 2023년 8월 설정된 하나은행 근저당권이며, 이후 설정된 박OO의 근저당권과 압류 등은 매각과 동시에 전액 말소되어 깨끗한 등기를 확보합니다. 다만 선순위 대항력을 가진 임차인 2명이 존재해 현재 점유는 유지되며, 103호 신OO의 임차분 보증금 3,000만 원과 월세 270만 원, 101~103호 김OO의 임차분 보증금 1,500만 원과 월세 1,000만 원으로 월 총수입은 1,270만 원에 달합니다. 일반 투자자 입장에서는 낙찰가 대비 보증금 인수와 미이행 리스크를 고려해 포기하는 경향이나, 이 글의 관점은 다릅니다. 기존 임차인들이 영업을 계속하는 상태에서 매각 시 즉시 현금흐름을 확보하고, 보증금과 인수를 합산한 실매입가가 약 10억 원대에 불과하다는 점을 강조합니다. 임대 수익으로 대출 레버리지 없이도 연 수익률이 두 자릿수에 이를 가능성이 크고, 시세 대비 큰 하방 리스크 없이 도합 가치가 크게 상승할 여지가 있습니다. 따라서 9억 원대의 가격대에서 고덕 핵심 상권의 안정적인 현금 흐름을 확보하는 기회로 평가되며, 이 시나리오는 권리관계의 숨겨진 수익 potential을 바탕으로 한 전략적 매입으로 제시됩니다. 블랙스톤컨설팅은 이 매입 시나리오를 보다 정밀하게 제시하고자 합니다.