양평 두물머리 길목, 양수리 대로변 3층 빌딩 경매

사건번호 2024타경40972의 입찰기일은 2026년 07월 08일 수요일 10:00이며, 감정가는 19억 2,234만 원, 최저가는 13억 3,163만 9천 원이다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 1억 3,316만 3천 원이다. 소재지는 경기 양평군 양서면 양수리 650-14 외 1필지로, 용도는 근린상가(건물전부 토지지분 매각)이다. 위치상 두물머리 일대의 양서파출소 남서측 도로를 건너면 도로 접근이 용이하고 버스정류장이 인접해 대중교통 및 유동인구 확보에 유리한 상업 핵심 입지로 평가된다.

필지 분석에 따르면 건폐율·용적률 혜택이 큰 도시지역 내 준주거지역에 위치한 2필지 일단지의 정방형 평지다. 본 건물은 북동측 폭 12m, 북서측 폭 8m 내외의 포장도로가 양면으로 접하는 완벽한 코너 입지이며, 매각 대상 토지 총면적은 70.48평이지만 핵심 필지인 650-14번지는 전체 68.97평의 91.23%만 지분으로 매각된다. 이 점은 투자 수익률 계산 시 반영해야 한다.

건물은 1984년 10월 4일 사용승인된 지하 1층에서 지상 3층 규모의 철근콘크리트구조이며, 총면적은 건물 157평과 건물 외 부속 면적 20.42평이 합산되어 일괄 매각된다. 1층 일반음식점, 2층 일반음식점 및 사무실, 3층 근린생활시설이나 현황 원룸 주거용, 옥탑은 주거용으로 구성돼 있으며, 엘리베이터는 설치되어 있지 않고 기본적인 위생급배수시설과 3층 난방설비가 갖춰져 있다.

권리분석에 있어 핵심 말소기준권리는 2010년 1월 19일의 양서농협 근저당으로, 대항력은 조사된 임차인 7명 전원에 대해 후순위로 존재하지 않는다. 낙찰자 인수금액은 0원이며(모든 임차권은 매각과 동시에 소멸) 임차인 현황은 총 7명으로 구성된다. 각 임차인의 보증금 및 월세는 다양하며, 배당 전액 소멸 또는 일부 미배당금이 발생하는 경우도 있다.

블랙스톤 컨설팅의 제시로는 임차인이 후순위이므로 낙찰자는 보증금을 인수 부담 없이 건물을 비울 수 있으며, 인도명령과 협상을 통한 빠른 명도 작전을 제시한다. 수익 구조 측면에서는 현재 월수익이 310만 원대에 불과하나, 두물머리 상권의 압도적 입지 가치를 고려할 때 임차 재구성 시 수익률이 크게 상승할 여지가 있다. 매물의 시가 대비 이익 및 토지 가치 역시 매력적이며, 노후화된 외관의 리모델링으로 상권에 맞춘 F&B 공간으로의 밸류업을 통해 건물 가치를 극대화하는 전략이 제시된다. 잔여 지분 및 임차인 구성에 따른 위험 관리와 함께 양평의 대표 상권에서 새로운 주인으로의 기회를 강조한다.