저는 경기도 성남시 중원구 중앙동 힐스테이트 1차 46평형(2023타경5818) 경매를 브리핑합니다. 사건번호 2023타경5818로 수원지방법원 성남지원 경매2계에서 진행되며 소재지는 경기 성남시 중원구 중앙동 578, 중앙동힐스테이트1차 104동 13층 1304호입니다. 물건은 아파트로 전용 120.97 제곱미터(약 46평형)이며 감정가는 9억5900만원, 최저가는 100% 신건으로 동일합니다. 입찰보증금은 9,590만원이고 수표 1장이 필수입니다. 입찰기일은 2026년 6월 15일 오전 10시입니다. 지리는 8호선 신흥역 도보권으로 역세권이고 학세권 인프라가 풍부합니다. 인근에는 성남제일초등학교, 성일고, 성남여고 등이 있어 학군이 양호하며, 신흥역 일대의 재개발 여파로 주거 인프라가 크게 개선될 전망입니다.
단지 규모는 2012년 준공된 현대건설 힐스테이트의 7개 동 356세대이며, 로열층으로 평가되는 104동 13층 1304호의 채광과 통풍이 우수한 4베이 판상형으로 추정됩니다. 실주민들의 선호도는 높고 단지 관리와 위치가 강점으로 평가됩니다. 다만 권리 분석은 매우 복잡합니다. 말소기준권리는 2024년 2월 21일 강제경매(청구액 1,600만 원)이며 이후 서울보증보험의 중복 경매가 진행되었습니다. 현재 전입된 부부는 2021년 말에 전입했고, 강력한 대항력을 보유합니다. 보증금 합계는 약 8억 원으로 서울보증보험이 대위임차권자로 채권을 양수했습니다.
배당 연구에 따르면 지금의 감정가 신건 낙찰 시 임차인 측이 약 4억 7,652만 원을 우선 배당받고, 낙찰자는 남은 잔액 약 3억 2,347만 원을 현금으로 인수해야 합니다. 가처분은 2022년 1월에 존재했지만, 2026년 2월에 포기 서류 제출로 소유권 상실 위험은 사실상 해소된 상태로 판단됩니다. 시세 흐름은 2026년 5월 동일 단지의 동일 평형 121호가 11억 5,000만 원에 거래되었고 전세도 7억 2,000만 원에 체결되었습니다. 현재 로열층의 시세는 12억 원 이상으로 보이며 역세권 프리미엄과 가처분 정리로 수익성은 높아 보입니다.
저는 이 물건이 겉으로 보이는 권리의 복잡성에도 불구하고, 배당표를 정밀 시뮬레이션하고 최적의 유찰 시점을 포착하면 시세보다 수억 원의 차익을 만들 수 있다고 판단합니다. 이 특수 물건은 일반적인 권리 분석이나 단순 호가 비교로 매매하는 대상이 아닙니다. 제가 제공하는 분석은 상위 0.1% VIP 의뢰인을 위한 맞춤형 유찰 전략과 수익 설계를 포함합니다.
원문 링크 : 성남 중앙동 힐스테이트 경매 46평형 2023타경5818
