북한산 푸르지오 경매 33평형 은평구 대장아파트

은평구의 대장주로 꼽히는 북한산 푸르지오의 33평형 물건이 긴 계류 끝에 다시 시장에 나왔다. 이번 경매 물건은 사건번호 2024타경53351 서울서부지방법원 경매1계에 속하며 소재지는 서울 은평구 녹번동 281, 북한산 푸르지오 307동 17층 1701호이다. 물건종별은 아파트로 전용 84.99㎡, 공급 약 33평형이며 감정가는 10억 3천만원, 최저가는 8억 2400만원(80%, 2차 진행)으로 책정되었다. 입찰보증금은 수표 1장으로 8,240만원이다. 입찰기일은 2026년 6월 30일 화요일 오전 10시이다.

입지분석에 따르면 지하철 3호선 녹번역과 6호선 불광역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권 단지이며, 서울혁신파크 개발 호재의 직접적인 수혜지이다. 단지 바로 인근 서울어울초등학교를 품고 있어 우수한 교육 환경을 자랑하고, 녹번역 일대 재개발 완료로 주거 환경이 정비되어 강북권 선호도 상위 단지로 자리 잡았다.

단지 상세로는 2015년 준공된 22개 동 규모의 대단지로 주차 공간이 가구당 1.25대 수준으로 넉넉하고, 단지 내 커뮤니티 시설과 조경 관리가 우수하다는 평가가 많다. 호실은 307동 17층 1701호로 로열층에 위치해 채광과 조망이 우수하다고 전해진다. 실거래관계의 커뮤니티 반응은 역세권이자 산과 공원에 둘러싸여 공기가 쾌적하다고 느끼며, 은평구에서 교통과 편의시설의 균형이 가장 잘 잡힌 단지로 평가된다.

권리분석은 1:1 팩트 검증을 통해 정리되며, 등기부상 2016년 3월 10일 농협은행의 근저당권이 말소기준권리로 제시된다. 이후 등기된 가압류 및 임의경매 등은 낙찰과 함께 소멸하는 구조다. 점유관계에 관해서는 현재 임차인 내역이 없고, 소유자 세대가 점유 중인 것으로 판단된다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금 리스크는 없는 물건으로 던진다.

경매 변수로는 장기 계류로 인해 관심이 많아졌으나, 입찰 당일 경쟁률을 정밀하게 역계산하는 전략이 필요하다. 최근 실거래가를 보면 2026년 5월 단지 내 33평형(84㎡)이 12억원대에 거래되었고, 11억원대 후반에 매매가 체결되는 등 시세가 회복 중이다. 현재의 상승분이 감정가에 반영되지 않아 유찰을 기다리기보다 경쟁자를 압도하는 타점으로 선점하는 전략이 강조된다. 관리비 체납액까지 정밀하게 반영해 입찰가를 설계하는 서비스가 제공된다.