미사 더샵리버포레 경매 43평형 가구당 1.67대 주차 초품아단지

사건번호 2025타경53523은 수원지방법원 성남지원 경매9계에서 진행되는 강제경매로 소재지는 경기 하남시 선동 427 미사강변더샵리버포레 1007동 3층 302호이다. 물건종별은 아파트이며 전용면적은 112.90㎡(약 34평), 공급면적 약 43평형이다. 감정가 1,680,000,000원에 대해 최저가가 1,176,000,000원으로 70%의 입찰가 하한이 설정되었고 입찰보증금은 최저가의 10%인 117,600,000원이다. 입찰기일은 2026년 7월 6일이다.

입지분석에 따르면 하남 미사강변도시는 중심지로 쾌적한 에코 프리미엄을 누릴 수 있는 핵심 위치이며 단지 옆에 미사강변초등학교가 위치해 학세권 환경을 갖춘다. 외곽 공도와의 연계가 원활해 서울 도심 및 강남권으로의 차량 진출입이 편리한 직주근접 단지로 평가된다.

단지상세는 2016년 7월 27일 사용승인을 받은 포스코건설의 명품 단지로 총 8개 동 875세대, 최고 29층이다. 주차 대수는 1,463대에 이르며 가구당 주차 대수 1.67대의 여유로운 주차 환경이 특징이다. 해당 호실은 1007동 3층 302호로 전용면적 112.92㎡(약 34평, 공급 43평형)의 대형 평면이다. 인근에는 미사강변초등학교를 비롯한 다수의 명문 학군이 있어 거주 만족도가 높고, 임차 여부에 대한 보증금 인수 여부에 대한 제한도 비교적 명확한 편이다. 실제로 임차인은 확인되지 않으며 소유자는 인도명령 대상으로 안정적 명도 가능성이 제시된다.

권리분석은 채권자 박OO 님의 강제경매로 청구금액 225,152,601원, 등기부상 총 채권액은 1,337,000,000원이다. 말소기준권리는 2016년 11월 농협은행의 근저당권 4억 1,300만 원이 인정되며 낙찰대금 완납 시 후순위의 근저당권과 강제경매 기입등기도 말소된다. 점유파악에서는 현재 임차인 내역이 없고, 전입세대 열람상 소유자 세대가 직접 거주 중인 것으로 확인된다. 결론은 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 없으므로 낙찰자가 추가 인수 없이도 안정적으로 인도받을 수 있는 권리 안전 물건으로 평가된다. 시세 흐름으로는 면적이 작은 유사 물건의 거래가 최근 상승했고, 동일 면적의 물건은 실거래가와 수요가 강력한 편으로 분석된다. 이 물건은 경쟁이 치열한 상황에서 단 한 차례의 낙찰로도 충분한 성과를 기대할 수 있는 대상으로 판단되며, 현장 경쟁 기류와 관리비 변수까지 반영한 전략이 필요하다고 분석된다.