용산 주상복합 1층 상가 경매 발레스튜디오 30평

오늘 제가 정리한 용산씨제이나인파크 1층 상가(2025타경51190)는 감정가 6억 2천만 원에서 최저가 3억 9천만 원대까지 대폭 하락한 특급 매물입니다. 위치는 서울 용산구 문배동 24-6 용산씨제이나인파크 201동 1층 103호로, 용산의 핵심 상권인 백범로 인근에 자리해 시인성과 접근성이 뛰어나고 발레스튜디오 등 프리미엄 업종에 최적화된 1층 14평대 상가로 제시됩니다. 현재는 발레스튜디오나 요가, 필라테스 등 목적형 방문 고객이 많은 업종이나 프리미엄 카페로의 활용이 특히 유리하다고 평가됩니다.

면적은 전용면적 47.70㎡(14.43평)이며 대지권은 11.60㎡(3.51평)로 구성됩니다. 층은 201동 1층 103호이며 활용도는 전용 14평대의 구조로 시인성과 접근성이 뛰어나고, 업종 적합성 측면에서 트렌디한 업종의 입점이 매출 안정성과 월세 창출에 기여할 가능성이 큽니다.

권리 분석에 따르면 말소기준권리는 2023년 2월 13일로 남서울농협의 근저당권 31,800만 원이 확인됩니다. 매각 후에는 말소기준권리를 포함한 이후의 모든 가압류나 임의경매 등기부상의 채권은 낙찰과 동시에 전액 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리는 전혀 없습니다. 점유 부분은 임차인 이OO의 보증금이 3,000만 원이고 2023년 4월 4일에 사업자등록이 이루어졌으며 말소기준권리(2023.02.13) 이후에 생긴 대항력은 없어 낙찰자 입장에서 실질 인수에 있어서는 보증금 측면에서의 부담이 거의 없다고 판단됩니다.

시세 대비 매입 가치를 보면 용산 핵심지의 1층 상가가 실거래 및 호가에서 전용 평당 5,000만~6,000만 원을 상회하는 반면 이 건은 최저가 기준으로 전용 평당 약 2,763만 원으로 사실상 반값 수준에 해당합니다. 즉, 용산 주상복합 1층 14평 상가를 3억 대에 소유할 수 있는 희소한 기회로 볼 수 있습니다.

향후 가치 상승과 안정적 수익 창출 측면에서 권리관계 정리부터 명도, 임대차 세팅까지의 종합 솔루션을 제공하는 전문 컨설팅이 필요하다고 생각합니다. 경쟁이 치열해지기 전에 이 매물의 핵심 가치를 확인하고 빠르게 판단하는 것이 유리합니다.