쌍문동 근린주택 경매 24년 신축 꼬마빌딩 2025타경12689

오늘은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 2024년식 신축 엘리베이터 완비 5층 근린주택(2025타경12689)이 감정가 11억 원대에서 1회 유찰되어 7억 원대(64%)까지 하락한 특급 매물을 브리핑합니다. 건축비 폭등 시대에 건축비도 안 되는 가격으로 신축 꼬마빌딩을 매입할 수 있는 절호의 기회라고 판단합니다. 말소기준권리 정보 최선순위 설정일은 2024년 10월 22일이며, 판단 기준은 위 설정일보다 주민등록 전입일이 빠른 임차인은 낙찰자에게 보증금을 주장할 수 있는 선순위 대항력을 가집니다. 반대로 늦은 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 권리가 모두 소멸합니다. 임차인별 상세 내역 및 배당 검증은 아래와 같습니다.

먼저 주거 임차인 박OO 세대는 방 3칸을 점유하고 전입일이 2020년 3월 12일로 확정일자도 같은 날이며 배당요구를 2025년 3월 12일에 제출했습니다. 보증금은 1억 5,000만 원이고 월세는 없습니다. 대항력은 전입일이 말소기준보다 앞서므로 선순위 대항력을 보유하고 있습니다. 최종 판단으로 배당은 최저가대금이 5억 원대에 불과한 반면 보증금이 크므로 낙찰대금에서 1억 5,000만 원 전액이 최우선적으로 법원에서 배당 지급됩니다. 낙찰자가 인수할 금액은 전혀 없습니다.

다음으로 주거 임차인 최OO 세대는 1층 방 1칸을 점유하며 전입일이 2019년 6월 18일이고 확정일자는 그 날짜로 같습니다. 배당요구는 2025년 3월 11일 제출로 완료됐고 보증금은 6,000만 원입니다. 대항력은 전입일이 말소기준보다 앞서므로 선순위이며 최종 판단도 배당요건을 충족합니다. 따라서 이 세대의 보증금 6,000만 원은 매각대금에서 전액 정상 배당되고 점유 권리는 소멸합니다. 낙찰자 부담은 없습니다.

세 번째 주거 임차인 김OO은 박OO의 동거인으로 세대원으로 신고되었고 전입일은 박OO와 같은 2020년 3월 12일이지만 별도의 확정일자나 배당요구가 없습니다. 보증금도 없습니다. 권리 검증상 박OO 임차인과 같은 날 전입되었으나 독립된 보증금 계약이 없는 것으로 확인됩니다. 이에 따라 배당 및 인수 최종 판단은 박OO 세대의 보증금 전액 배당과 함께 명도 대상자로 귀결됩니다.

정리하면 현재 매물의 낙찰가에서 실질적으로 차지하는 금전적 이익은 박OO 세대의 보증금 1억 5,000만 원과 최OO 세대의 보증금 6,000만 원의 전액 선배당으로 귀결되며, 낙찰자는 이들 금액에 대해 아무런 배당 권리를 가지지 못합니다. 따라서 낙찰가(7억 원대)에서 남는 금액은 거의 없거나 2차적 비용만 남는 구조로 보이며, 임차인들에 의한 점유권은 모두 해소될 전망입니다.