일산역 초역세권 1층 상가 경매 동물병원 2025타경5670

사건번호 2025타경5670은 고양지원을 대상으로 하는 경매로 입찰기일은 2026년 7월 7일 화요일 10:00이다. 감정가는 1,211,000,000원이고 최저가는 감정가의 24%에 해당하는 290,760,000원이며 4회차 진행으로 결정됐다. 입찰보증금은 최저가의 10%에 해당하는 29,076,000원이다. 소재지는 경기 고양시 일산서구 일산동 955 1층 105호로 근린상가(집합건물) 용도이다.

상권분석에 따르면 경의중앙선 일산역 초역세권으로, 고양대로 대로변에 위치해 가시성과 접근성이 뛰어나 스트리트형 상권으로 평가된다. 인근에 대단지 아파트와 주거 밀집지역이 형성되어 있어 배후 수요가 탄탄하고, 유동인구의 동선 상에 위치해 고정 고객 확보가 용이하다. 본 물건은 2020년 12월 22일 사용승인을 받은 신축 6년 차 건물의 지상 1층 상가로 전용면적 66.80㎡(실평수 약 20.21평)로 상가나 의원, 동물병원 등으로의 활용이 선호되는 평형대이다. 대로변 전면 노출형 상가이며 건물 내 주차 및 기반 설비가 현대식으로 갖추어 쾌적한 영업환경을 제공한다.

권리분석의 기준점은 말소기준권리로 신한은행 근저당권 설정 등기이다. 대항력 판단상 105호 상가 임차인은 최선순위 근저당보다 사업자등록일이 늦은 후순위로 대항력이 없다. 점유 범위는 105호 전부로 확인되며 임대차 조건은 보증금 3,000만 원에 차임 220만 원씩이다. 배당 결과는 후순위 채권 밀림으로 법원 배당액이 0원이며 보증금 3,000만 원 전액이 미배당 처리된다. 이로 인해 임차인 측에서 초기 명도 저항이 발생할 소지가 있으며 대항력이 없어 인도명령 대상이 될 수 있다. 다만 현재 월 차임이 220만 원으로 책정되었기에 상권 활성화 기여도가 높은 자리로 평가된다.

따라서 강제집행보다는 영농 및 영업권 승계 협상이나 합리적인 재계약(렌트프리 기간 부여 등)을 통해 명도 비용을 절감하고 낙찰 직후 고수익 월세 파이프라인으로 전환하는 전략이 가장 효과적이라는 분석이다. 전용 평당 가격이 인근 분양가 및 매매 시세 대비 현저히 저렴한 수준으로 하락한 만큼 낙찰 후 직접 실사용이나 리포지셔닝을 통해 재임대 시 기대수익률이 7% 이상으로 상승할 가능성이 크다. 동물병원이나 프랜차이즈, 우량 근린업종 실수요자를 비롯해 소액으로 건물주 파이프라인을 구축하려는 자산가에게도 매력적인 기회로 평가된다.