사건번호 2025타경1772의 입찰기일은 2026년 07월 08일 수요일 10:00이다. 감정가는 1,890,625,000원이고 최저가는 감정가의 49%인 926,405,000원이다. 입찰보증금은 최저가의 10%에 해당하는 92,640,500원이다. 소재지는 경기 화성시 동탄구 장지동 1007-3으로, 용도는 근린주택(대지 및 건물 일괄매각)이다.
현지 배치로는 동탄2신도시와 인접한 장지동 일대이며, 동탄 장지동성당 북측 인근에 위치한다. 주위는 근린생활시설, 다가구주택, 대규모 아파트 단지가 어우러진 신도시 배후 상권으로, 안정적인 임대 수요가 강점이다. 인근 간선도로를 통한 동탄 시내 및 인근 도시와의 연계성도 우수하다. 필지면적은 대지 78.83평(260.6㎡)으로 제1종 일반주거지역 내 정방형 토지이며, 주상용 건부지로 가치가 높다. 남측으로 중로, 북측으로 소로와 접해 있어 상가로서의 접근성과 노출도가 높다.
건물은 2018년 4월 23일 사용승인된 지상 3층 철근콘크리트 구조의 근린주택으로, 연면적 약 119.82평(제시외 4.48평 포함)이다. 1층은 근린생활시설(상가), 2·3층은 다가구주택으로 이용 중이다. 엘리베이터는 없고 옥외 자주식 주차가 4대 가능하다.
권리분석상 핵심 말소기준권리는 2018년 6월 7일 하나은행의 근저당권이다. 대항력은 조사된 임차인 3인 전원에 대해 말소기준권리보다 대항력이 없거나 성립 여지가 없다. 낙찰자 인수금액은 0원으로 모든 임차권은 매각과 동시에 소멸한다. 임차인 현황으로 1) 엄OO(1층 상가): 보증금 1,000만 원, 월세 90만 원, 후순위 배당요청이나 미배당 가능성이 있다. 2) 이OO(주거): 보증금 미상, 대항력 없는 후순위 점유자. 3) SADAKOZUE(주거): 보증금 미상, 채무자 겸 소유자의 배우자로 전입신고일이 존재하나 소유자 가족이므로 대항력 성립 여부는 불확실하다. 낙찰자 인수 금액은 모두 0원이다.
블랙스톤의 명도 전략은 임차인이 대항할 수 없는 점유자들임을 바탕으로, 소유자의 배우자 포함 3인의 점유를 명도 대상으로 삼는다. 거주자의 저항 가능성을 고려하되, 풍부한 명도 실무로 단기간 내 퇴거를 목표로 한다. 수익 구조 측면에서는 상가와 주택이 혼재된 구조를 활용해 임대 재구성 시 우량 임차인 확보 가능성이 높다. 동탄2신도시 배후수요를 가진 상가주택으로서 1층 상가 수익과 2~3층 주택 월세 수익의 합산으로 감정가 대비 높은 수익률을 기대할 수 있다. 완전한 명도 이후 신도시 배후 수요에 부합하는 임대 시장 전략으로 수익률이 4% 이상이 될 가능성이 있다. 블랙스톤컨설팅은 이러한 명도부터 수익 설계까지 체계적 솔루션을 제공한다.
원문 링크 : 동탄2신도시 장지동 상가주택 경매 2025타경1772
