사건번호 2025타경12079는 서울북부지방법원 북부2계에서 진행 중인 근린상가 매각건으로, 매각대상은 건물전부와 토지전부를 일괄 매각하는 형태이다. 소재지는 서울 동대문구 청량리동 300 외 2개 필지이며, 감정가는 11,386,049,640원이고 최저가는 9,108,840,000원으로 감정가의 80% 수준이며 1회 유찰 이후에 적용된다. 입찰보증금은 최저가의 10%에 해당하는 910,884,000원이다. 입찰기일은 2026년 7월 7일 화요일 10시이다.
본 건은 지하철 1호선, 경의중앙선, 수인분당선이 교차하는 서울의 교통 거점인 청량리역 북측 초역세권에 위치한다. 주변은 대형 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 구성된 핵심 상권이며 유동인구가 풍부하고 입지와 교통 여건이 최상급으로 평가된다.
필지 분석에 의하면 토지면적은 325㎡(약 98.31평)으로, 청량리동 301번지 71.60평과 300번지 26.70평을 합산한 다수필지 구성이다. 용도지역은 도시지역 일반상업지역이며 도로조건은 서측 대로폭 약 25m, 동측 이면도로 폭 약 4m를 양면으로 접하고 있는 직사각형에 가까운 우량 필지로 향후 신축 시 건폐율과 용적률 측면에서 큰 이점을 가진다.
건물 면적은 主건물 932.80㎡(약 282.17평)과 제시외 약 32.37평을 포함해 매각된다. 구조는 1959년 11월 사용승인된 철근콘크리트 구조이며 지하 1층 창고, 지상 1층 부동산중개업소·소매점·게임업소, 지상 2층 의원·숙박업소, 지상 3층~4층 숙박업소로 구성된다. 승강기는 없고, 주차공간은 협소하다.
권리분석의 핵심은 완벽한 클린 상가로 판단된다. 말소기준권리는 2025년 3월 11일 설정된 임의경매개시결정이며, 선순위 가처분은 채권자 측의 패소 확정 이후 가처분취소신청이 접수된 상태로 현재 법적 효력을 상실한 껍데기 가처분으로 평가된다. 임차인 분석에 따르면 1층 일부 임차인 이OO는 대항력 있고 보증금 2,500만 원으로 전액 배당 인수 가능, 가장 깔끔한 임차인으로 분류된다. 반면 2·3·4층의 임차인 유OO는 대항력 있으며 보증금 2억 5천만 원으로 낙찰자가 전액 인수해야 할 위험이 있다. 1층 일부 임차인 윤OO은 대항력과 보증금 8,000만 원으로 낙찰자가 전액 인수 필요 부분이 있다.
토지 측면에서 청량리동 일반상업지역 대로변 토지는 평당 고가로 평가되며, 본 건의 토지 감정가도 평당 약 1,1207만 원에 달한다. 인근의 실거래 사례로는 대지 64.3평 규모의 건물이 약 130억 원대에 매매된 바 있어 매입 측면에서의 가치가 제시된다.
종합적으로, 다수의 선순위 권리와 임차인 리스크가 존재하는 조건 속에서도, 경매의 진입 장벽을 낮추고 낙찰 이후 신축 및 용적률 이점을 활용한 디벨롭 전략이 가능하다는 관점이 제시된다. 노후 건물의 리모델링이나 철거 후 초역세권 대로변의 용적률 이점을 최대한 살려 메디컬 빌딩이나 고급 프랜차이즈 복합 상가로의 신축이 엑시트 전략으로 제시된다. 교통의 핵심 허브를 중심으로 한 빠른 개발 기회와 안정적 현금 흐름을 기대하는 수요를 고려할 때, 최저가 부근에서의 사전 단일 매입 가능성은 경쟁을 최소화하는 전략과의 조합으로 평가된다.
원문 링크 : 청량리역 초역세권 꼬마빌딩 경매 2025타경12079
