파주 산남동 단독주택 경매 100평대 대항력 포기 2024타경85853

권리분석 기준점 말소기준권리: 2024년 12월 03일 강제경매개시결정등기 대항력 판단은 서류상 선순위 전입자가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 낙찰자 위험이 완전히 소멸한 ‘기획형 안전 매물’로 해석된다.

임차인 상세 내역 및 배당 분석(대위변제 메커니즘) 1. 선순위 임차권자(주택도시보증공사 대위변제) 점유 범위: 주택 전부 임대차 조건. 보증금 6억 5,000만 원. 핵심 체크(인수액: 0원): 본래 임차인이었던 박OO 님의 전세보증금 6억 5,000만 원을 HUG가 전액 대위변제하고 채권을 양수했다. 낙찰가가 최저가 수준인 4억 원대까지 하락하면서 HUG 측에 약 2억 6,795만 원의 미배당 손실이 발생한다. 일반적인 선순위라면 이 미배당금을 낙찰자가 전액 부담해야 하나, HUG는 자산의 신속한 매각과 자금 회수를 위해 “배당요구금액 외에 낙찰자에게 대항력을 주장하지 않겠다”는 대항력 포기 확약서를 법원에 공식 제출했다. 따라서 낙찰자가 추가로 인수할 금액은 단돈 1원도 없다.

2. 후순위 임차인(육OO) 점유 범위: 주택 일부 주거 점유 임대차 조건. 보증금 5,000만 원. 배당 및 인수(인수액: 0원): 말소기준권리 이후 전입된 후순위 소액임차인이다. 최우선변제금으로 2,800만 원을 우선 배당받고, 배당받지 못한 남은 2,200만 원은 낙찰과 동시에 자동으로 소멸하므로 인수 책임이 없다.

리스크 요인: HUG가 대위변제한 선순위 채권은 주택 임차권 등기만 남겨둔 채 공실이거나 명도가 수월한 경우가 많으나, 보증금 손실을 보게 되는 후순위 개인 임차인(육OO)의 퇴거 저항 가능성이 존재한다.