강서구 등촌동 다가구주택 경매 2024타경105895 2층건물

서울 강서구 등촌동의 다가구주택 경매 물건으로, 사건번호 2024타경105895이며 서울남부지방법원 경매6계에 속한다. 입찰기일은 2026년 7월 15일 수요일 10시이며 감정가 1,592,947,200원, 최저가 815,589,000원으로 1회 유찰된 사례다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 81,558,900원이다. 소재지는 등촌동 365-287 및 공항대로58나길 10-18 외 1개 필지로, 다가구주택과 대지로 등재되어 있다.

필지분석에 따르면 토지면적은 169㎡(약 51.12평)로 제2종일반주거지역에 위치한다. 현황은 도로와 접한 평탄한 다가구부지로 경계가 명확하고 관리 상태가 양호하다. 건물은 지하 반지하부터 지상 2층까지의 다가구 형태로 구성되며 옥상은 제시외 창고·휴게실이 포함된 형태로 보인다. 엘리베이터는 없고 주차장은 건축물대장상 3대 규모의 부설주차장이 존재하며 전면 및 측면에 배치되어 있다.

건물의 주요 특징은 1993년 준공으로 노후 이미지를 벗겨 현대적 인테리어를 도입한 것으로 보이며, 외벽 방수나 샷시 교체 등 30년 차 필수 보수 비용이 이미 반영되었을 가능성이 있다. 도면상 1층과 지층은 주거 용도 3개 호실, 2층은 주거 용도 2개 호실로 구성되며, 내부 구조를 현대화했을 가능성이 있어 임대 수익률이 개선될 여지가 있다. 임대 타깃은 직장인 선호형으로 설정되어 있어 수익성 증가의 가능성이 제시된다.

권리관계 측면에서 말소기준권리는 2018년 11월 30일로 표기되며, 이후의 임차인 전입자들은 모두 말소기준권리 이후에 전입해 대항력이 없다고 판단된다. 미배당 보증금은 4억원대로 기재되었으나 실제 점유 여부가 불명확한 임차인도 있어 명도 과정에서 분쟁이 생길 소지가 있다. 다만 대항력이 약하기 때문에 법적 명도 저항은 상대적으로 낮으나, 임차인 이사 비용 등을 요구할 수 있어 협의가 필요하다. 경매 물건의 매각물건명세서는 반드시 재확인해야 한다.

총평으로는 강서구 9호선 배후의 핵심 가치가 매력적인 물건이며, 리모델링으로 인한 외관과 내부 인테리어 개선이 가치를 높이는 요소로 작용한다. 다만 제시외 건물 여부, 실제 점유 상태 및 주차 공간의 확장 여부 등은 낙찰 후에도 해결해야 할 과제로 남아 있다. 매각 절차와 명도는 임차인 전입일 및 말소기준권리의 시점에 따라 차이가 크며, 신중한 권리분석과 명도 전략이 필요하다.