사건번호 2025타경12085는 서울북부지방법원 경매6계에서 진행되는 임의경매로, 입찰기일은 2026년 7월 14일 화요일 10:00이다. 감정가 1,054,368,080원에 대해 최저가 674,795,000원으로 1회 유찰되었으며 입찰보증금은 최저가의 10%인 67,479,500원이다. 소재지는 서울 강북구 수유동 386-18 [삼각산로24길 9] 외 1개로, 목록 용도는 단독주택(+대지) 이며 건물전부와 토지전부를 일괄매각하는 구조이다.
본 건은 서울특별시 강북구 수유동의 국립4·19민주묘지 남동측 인근에 위치한 쾌적한 일반 주거 지역으로, 우이신설선 4.19민주묘지역 및 가오리역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지이다. 삼각산로와 인접해 도심으로의 차량 접근성이 우수하고, 주위는 단독주택과 다세대 빌라, 주변 소규모 근린생활시설 및 북한산 국립공원 자락의 녹지 환경이 어우러져 실거주 및 향후 디벨롭 선호도가 높은 환경이다.
필지분석에 따르면 토지면적은 183㎡(55.36평)로 제2종일반주거지역(7층 이하)이다. 지형은 등고가 비교적 완만한 사각형에 가까운 형태로 토지 모양과 활용도가 양호하며, 대지 55평 규모는 향후 단독 독채 신축이나 수익형 다가구/상가주택으로의 전면 디벨롭이 가능하다. 건물면적은 247.23㎡(74.79평)으로 제시외 면적 3.20㎡(0.97평)를 포함한다. 구조는 단독주택이며, 건축물대장상 주차대수는 명시되지 않았으나 대지 여건상 건물 전면 및 필지 내 자주식 주차 배치가 가능하다고 판단된다. 연식은 노후화된 상태로, 건물 자체의 가치보다는 토지 원천 가치에 집중하는 것이 타당하다. 소유자는 최OO 외 1명으로 확인되며 전입세대 열람상 3세대가 전입 중이나 선순위 여부가 안전한 상황으로 판단된다.
경매 구조상 등기부상 2수위 채권자 이OO의 신청에 의해 진행되는 임의경매이며 청구금액은 17,169,863원이나 등기부상 채권총액은 308,810,880원으로 확인된다. 말소기준권리 이후 설정된 등기부상 채권 및 경매신청 권리는 낙찰과 함께 소멸하는 구조이며 법원 현황조사상 낙찰자가 추가로 인수해야 할 선순위 대항력 보증금 하자는 확인되지 않는 안전한 소멸형 매물이다. 최초 감정가 약 10억 5,400만 원에서 1회 유찰 후 최저가대 6억 7,400만 원대로 하향 조정되었으며, 현재 강북구 수유동 역세권 인근 주거지역의 토지 실거래가 평당 약 1,800만~2,000만 원에 견고하게 형성된 점과 비교하면 평당 약 1,200만 원대는 시세 이하의 매매 구간으로 판단된다. 우이신설선 역세권 내 55평 규모의 토지를 이처럼 파격적인 원가로 매입할 수 있는 하이리턴 기회로 평가된다. 대지권 넓은 주택의 매입은 경매투자에서 큰 이익이 가능하며 직접 개발이나 재개발 등의 보상을 노리거나 실거주를 통해 안정적으로 보유하는 전략이 권장된다.
